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2024年8月、盛輝小売店基金がウォーターストリートの1階店舗を1,560万香港ドルで売却したというニュースが市場に衝撃を与えた。この取引は、このファンドにとって1か月半で3度目の損失となった。同ファンドは先月、佐敦市呉淞街126番地の1階とロフトの店舗を1,868万香港ドルで売却した。このユニットは2022年7月に2,750万香港ドルで購入され、約2年半保有され、882万香港ドル（32.07%）の損失が発生した。
1ヵ月後、同ファンドは筲箕湾路180番地ワンエイティ1階の2号店を約2,010万香港ドルで売却した。店舗面積は約1,433平方フィートで、1平方フィートあたりの価格は約14,000香港ドルです。ファンドは2年未満でこの店を保有し、約490万香港ドル（1961億3千万香港ドル）の損失で市場から撤退した。
西営盤店の初代店主が34年間で17倍の利益を上げたという「神話」は、専門ファンドの手によって「大失敗」となった。 「ショップ王」李根星氏ですら立て続けに損失を食い止めなければならない状況には、一体どのような構造的危機が潜んでいるのだろうか？ （データの比較については表1を参照）
表1：盛輝基金の3度の損失の主要データ
| 物件の所在地 | 購入時間 | 購入価格（百万） | 販売価格（百万） | 保有期間 | エクリプスレンジ |
|---|---|---|---|---|---|
| サイ・イン・プン | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3年 | 36.33% |
| ヨルダン | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2.5年 | 32.07% |
| シャウ・ケイ・ワン | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1.5年 | 19.6% |
病変の解剖学的侵食：市場を窒息させる3つの致命的な傷害
1. パンデミック後の消費パターンの断絶：「電子商取引＋北向き」の二重の吸血
この場合ウォーターストリートこの店の賃貸収益率は5.4％だが、致命的な欠陥は隠せない。月7万元の家賃を払う飲食店のテナントが「週末空城」の影響に直面しているのだ。ミッドランド・インダストリアル・アンド・コマーシャル・プロパティーズのデータによると、香港島の路面店の空き率は2024年第2四半期に12.8%に達し、パンデミック前の3倍に増加した。
より深刻な危機は消費構造の変化にあります。
- 深セン・広東消費圏の形成香港統計局のデータによると、2024年上半期、香港住民は消費のために北上した回数が4,200万回に達し、これは毎月700万人が「足で投票」したことになる。
- 電子商取引が物理的な消費者評議会の調査によると、国民は62%で日用品のオンラインショッピングの頻度を増やし、街頭での伝統的な「衝動消費」の優位性が崩れた。
2. 金利の差：4.75%の融資コストと5.4%の賃貸収益
ウォーターストリート店を例にとると、現在の貸出金利H+1.3%（実際は約4.75%）に基づき、手数料と管理費を差し引いた後のファンドの純収益率は4%を下回る可能性があり、テナントの変動があればファンドは損失を被ることになります。さらに致命的なのは、店舗評価額が金利と逆相関していることです。金利が 1% 上昇するごとに、理論上、店舗価格は 8～10% 下落します (JLL モデル)。
3. 「店舗証券化」の罠：流動性のブラックホールが価値を食い尽くす
ファンド運用モデルには固有の欠陥があります。
- 高レバレッジ短期サイクル: 大半は3～5年の閉鎖期間を採用していますが、これは通常の店舗の回収期間（通常は8～10年）と一致していません。
- 評価バブルの余波2022年の購入価格は主にパンデミック前の賃料に基づいており、賃貸市場の構造的な低下は考慮されていない。
- 小売化のジレンマ：ファンドの分割売却は所有権の細分化につながり、不動産再編の柔軟性を弱める。
専門家の診断：店舗市場はいつ底を打つのか？
現在、中心エリアの店舗賃料は2008年の水準まで下落していますが、金利の正常化には時間がかかるでしょう。2025年後半には反転すると予想しています。しかし、店舗は「脱投資商品化」の過程にあり、将来的には実用性に戻るだろうという意見もある。
追記：データを超えた冷静な考察
130万が2450万になり、さらに1560万に縮小するという数字の駆け引きが終焉を迎えた時、真に検証されるべきは特定ファンドの損益ではなく、商業用不動産評価制度全体の再構築なのかもしれない。現実と仮想のせめぎ合いの中で、街の記憶を担う路面店は金融の道具として捉えるべきか、それとも文化の担い手として捉えるべきか。この日食の嵐は、最終的に人々に選択を迫ることになるだろう。
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