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出血性疾患のライブレポート
[日食が嵐の目となる] Centaline Propertyが独占的に発表した。ジンハイブロック3B IIの下層階にあるDルームは最近、「カットオフ価格」の593万香港ドルで売却されたが、これは2018年の購入価格から2,831万香港ドルも大幅に下落し、今年のこの地域で最悪の価格下落の記録を樹立した。この 477 平方フィートの 2 ベッドルームの物件は、不動産市場の厳しい現実を物語っています。
▸ 基本価格は1平方フィートあたり12,432ドルで、先月の同じユニットタイプと比較してさらに5.31ドル下落しました。
▸ 元の所有者は5年間のSSD販売禁止に耐えたが、それでも赤字販売の運命から逃れられなかった
▸ 帳簿価格は234万6000香港ドル減少したが、これは大埔の新築物件の1ベッドルームのユニットを購入するのに十分な金額である。
▸ 市場の下落圧力により需給不均衡が悪化したり、連鎖反応が引き起こされる
コアデータの概要
◼ 取引: ユニット D、下層中層階、ブロック 3B、ウィングス アット サンライズ ベイ フェーズ 4
◼ ユニット仕様: 477 平方フィート、2 ベッドルーム、販売価格 593 万ドル、1 平方フィートあたりの価格 12,432 ドル
◼減価償却率：2018年の購入価格827.6万より28.3%低く、帳簿上の損失は234.6万
◼ 横比較：同じビルの高層ユニットは昨年3月に800万台湾ドルで売却されました。同じタイプのユニットの価格は1年間で261,000台湾ドル下落しました。
市場の殺人犯3人が明らかに
ミッドランド・リアルティの権威ある分析は、急落の背後にある真実を明らかにしている。
? 供給の津波: 今後24か月で5,000戸以上の新築住宅が発売されると予想されており、これは18分ごとに1戸の新築住宅が販売されるのと同等である。
? 金利が絞殺される: Hレート金利は4%の生死線を超えて急上昇し、投資収益率は-1.2%に逆転
? パニックの殺到：中古市場で「ドミノ倒し」のような売りが起こり、金融弱者が一斉にひざまずく
市場の連鎖反応
「不動産市場のバロメーター」とみなされている将軍澳地区では、最近、不動産が割引価格で売却されるケースが多発している。この取引に加え、同じ団地内のブロック3Bの高層階にあるAルーム（540平方フィート）が先月720万香港ドルで売却されたが、価格は1平方フィート当たり1万3,333香港ドルで、最高値から約20万1,000香港ドル下落した。同地区の新規供給が二次市場を引き続き抑制していることは注目に値する。今後2年間で同地区では4,000戸以上の新規供給が見込まれており、需要と供給の不均衡が価格競争を激化させている。
減価償却の主な要因
1. 政策の重ね合わせ効果：高金利と厳格なストレステストは、購入者のローン借入能力を弱める
2. 供給ピークが到来：カンヌ駅周辺の潜在供給量は今後5年間で12,000戸に達する
3. 賃貸市場の転換：同地区の2ベッドルームマンションの月額家賃は1万5000元まで下がり、賃貸収益率は2.5%を下回った。
4. 地域開発のボトルネック：交通機関や商業施設の整備の遅れが長期的な投資価値を低下させる
不動産業界研修行動規範
ナイトフランクのラム・ホー・マン氏はバーゲンハンターたちに緊急の注意を促している。
⚠️ ブリージングプランのデフォルト波が襲来：香港の中古物件23%は高比率住宅ローンに関係
⚠️ 賃貸利回りの罠：将軍澳はわずか2.8％で、定期預金金利よりも低い
⚠️ インフラ神話は崩壊: トランスベイブリッジ開通後、実際の乗客数の増加は予想を下回った 30%
専門家によるリスク警告
ミッドランド・リアルティのチーフアナリスト、デビッド・チャン氏は「香港は現在、高リスク調整エリアとなっており、今年第1四半期の中古物件取引量は前年同期比で40％以上減少している。所有者は物件保有コストを動的に評価する必要があると推奨される。2017～2019年の価格ピーク時に購入された場合は、ストップロス戦略を検討する必要がある」と指摘した。中原不動産エージェンシーの調査部門は、この地域の不動産価格は今後6か月で10%～15%下落する余地がまだあるとさえ予測している。
衝突データの全体像
メリディアン・モーゲージ・リサーチ・オフィスからの独占データ:
▷ロハスパークの1平方フィート当たりの価格は13,200円→過去4年間の累計下落額は22%で、1世帯当たり1日あたり287円の減価に相当する。
▷ 23の「水没物件」が爆破を待っており、損失総額は5,800万台湾ドルと推定される
▷ 香港の債務超過額は3万を超え、15分ごとに1件の債務不履行が発生
データの観点（2ベッドルームユニットに基づく）
| 指標 | 2021年のピーク | 2023年の平均価格 | 現在の症例 | 累積的な減少 |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| 取引価格（HKD 10,000） | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| 平方フィートあたりの価格 | 17,800 | 15,100 | 12,432 | 30.2% |
| 上場から取引までの期間（日数） | 45 | 92 | 136 | +202% |
購入者の注意
• 銀行の評価は保守的になる傾向があり、一般的には提示価格の5%-8%よりも低くなります。
• 不動産開発業者は顧客を引き付けるために住宅ローン比率を引き上げており、中古物件の交渉の余地は15%～20%に拡大している。
• 今後3年間で約2,800件の賃貸物件と中古物件が消化される予定
【記者ライブレポート】
夜遅く将軍澳不動産街を訪れると、多くの不動産業者は早朝まで明かりをつけていたが、店は閑散としていた。上級不動産業者は同紙にこう語った。「今こそ買い手が物件を探す時だ。顧客の中には、緊急に売却する必要のある物件を探していて、30%で値引き交渉をしている人もいる。」財務長官が最近、不動産大手と秘密会議を開いたことは注目に値する。市場では「まず免税、次に課税」という厳しい緩和策が再導入されるかもしれないとの噂が出ている。この強気と弱気の駆け引きは白熱した段階に入ろうとしている。
危機における機会
1️⃣ ストップロス戦略: 銀行の借り換えを利用して損失を確定し、税金を控除する
2️⃣ 底値レーダー: 「利益損失」価格でユニットを買い戻すデベロッパーをターゲットにする
3️⃣ 政策への賭け: 政府が第3四半期にリース購入税制優遇措置を開始すると予想
市場関係者は、今回の事例は「負の資産」のリスクが新界から新興開発地域に広がっていることを反映していると考えており、規制当局は関連する住宅ローンリスクの露出に細心の注意を払うべきだと示唆している。
（本記事は不動産ビッグデータ分析を利用しており、すべての予測モデルは香港大学経済学部のAIシステムによって検証されています）
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