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港府「ランタオの明日」前哨戰現警報！曾於2023年流標的東涌東填海區106B住宅地，今日由新鴻基地產以6.02億「破冰價」奪得，每呎樓面地價僅1,501港元，不僅較兩年前同區地價急瀉65%，更創下2014年天水圍濕地地皮後、近11年來官地住宅呎價新低。業界測算顯示，項目需以呎價8,724元開售方能回本，勢將改寫大嶼山住宅定價基準。
地產寒冬現形記
這幅臨海地塊總佔地逾10萬平方呎，最高可建40.1萬呎樓面。新地副董事總經理雷霆透露，將投資35億打造中小型海景住宅，預計提供逾500伙。值得關注的是：
1️⃣ 地價較估值下限再折讓15%，反映發展商風險胃納萎縮
2️⃣ 回本價較同區二手現樓低水逾20%，或觸發割喉式減價戰
3️⃣ 政府首季賣地收益僅達全年目標6%，財政壓力驟增
流標地重生之謎
測量師行普遍認為，今次超低價成交與四大因素相關：
✓ 東涌東基建配套嚴重滯後，首批居民恐成「開荒牛」
✓ 利率高企令財務成本倍增，發展商現金流管理趨保守
✓ 北部都會區分流購買力，新界西樓市飽和危機浮現
✓ 中美角力持續，外資基金對港地產持觀望態度
蝴蝶效應預警
仲量聯行研究部主管黃志輝指出，此次低價成交恐引發連鎖反應：
• 銀行或下調周邊物業估值觸發負資產潮
• 即將截標的油塘通風樓項目面臨流標風險
• 政府新財年土地供應目標或需下調20-30%
值得玩味的是，新地此次出手正值集團西貢十四鄉大型項目即將推售之際，市場解讀此舉既可低價儲備土地，又能透過定價策略掌握市場話語權。究竟這是地產巨頭逆周期操作的經典案例，還是反映香港樓市結構性轉向？且看這塊「寒暑表地皮」如何牽動後市風雲。
深度延伸
▶️ 對比2019年批出的東涌第57區地塊（呎價6,268元），今次地價暴跌76%
▶️ 按8,724元回本價推算，未來開售價將較東環（2023年均價13,500元）低35%
▶️ 項目與港珠澳大橋口岸直線距離僅3公里，能否激活大灣區投資客成關鍵變數
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