目次
撤辣政策效力消退 樓市進入深度調整期
香港政府全面撤銷樓市”辣招”即將屆滿一周年，中原地產最新研究顯示，全港128萬伙私人住宅總市值在撤辣後再蒸發4,800億港元，平均樓價從撤辣前高位累跌28%，跌至699萬港元，相當於每位業主賬面損失達283萬港元。值得關注的是，即使內地買家貢獻逾1,200億港元成交額，仍難以扭轉市場頹勢。
市場數據全景透視
• 總值蒸發：住宅總市值從2021年高峰12萬億港元，暴跌至現時8.99萬億港元
• 價格指標：中原城市領先指數（CCL）較歷史高位下挫28%，較撤辣前再跌5%
• 成交波動：撤辣後季度成交量呈過山車式走勢，從第二季5,387宗高峰驟降至第三季3,017宗
• 流通率新低：二手市場流通率僅1.8%，創近30年最差紀錄
內地買家成主力 啟德成”普通話社區
中原數據揭示，以普通話拼音登記的買家貢獻亮眼：
✓ 年度成交11,522宗，按年激增80%
✓ 總成交額1,282.8億港元，佔市場總額30.8%
✓ 啟德新區最受青睞，錄得1,519宗內地客成交
✓ 購買力集中千萬元級物業，佔相關交易量38%
二手市場陷歷史冰點
住宅部總裁陳永傑指出，發展商大幅折讓推盤引發”價格踩踏”，導致二手市場陷入惡性循環：
– 流通率連續三年低於2%，較2003年沙士時期2.1%更嚴峻
– 現存22,000伙新盤貨尾，預計需時2年消化庫存
– 銀行同業拆息維持5%高位，加息預期持續壓制購買力
政策預期成市場關鍵
面對樓市”技術性熊市”，業界籲政府多管齊下提振信心：
① 財政預算案應納入定向稅務優惠，激活換樓鏈條
② 加快審批基建項目，帶動地區經濟協同效應
③ 優化人才置業計劃，擴大稅務抵扣範圍
④ 考慮與內地互通置業政策，建立大灣區樓市聯動機制
市場分析師認為，當前樓價已回吐2017年漲幅，理論上存在技術性反彈空間，但需配合實質性經濟復甦措施。隨着美聯儲加息周期步入尾聲，若特區政府能推出結構性改革政策，配合發展商合理定價策略，2024年下半年或現樓市企穩契機。
さらに読む:
