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高額な海辺の物件の価値が下がるとの市場の警告
香港の不動産市場は、数十年にわたる急速な成長を経て、世界で最も回復力のある不動産市場の一つとみなされています。しかし、最近、オリンピックステーションロングビーチの海が見えるユニットが簿価22%の損失で売却された事件（元の所有者は2017年に1983万8000香港ドルで購入し、2024年に1550万香港ドルで売却）は、高級住宅市場の転換点として市場の注目を集めています。この取引は、個々の所有者の投資損失を反映しているだけでなく、香港の高級住宅市場が構造調整に直面していることを示している可能性もある。本稿では、マクロ経済、地域の需給、政策環境、物件特性の観点から、この取引の背景にある根深い理由を分析します。
1. 取引概要と基本データ分析
1. 取引の詳細
情報によると、販売されたユニットはオリンピックステーションのザ・ライズ、ブロック1の中層階のAルームに位置し、建築面積は1,120平方フィート、使用可能面積は842平方フィートです。スイートとメイドスイートを備えた3ベッドルームのアパートメントです。ユニットは西向きで、海の景色を楽しめます。取引価格は1,550万香港ドルで、実質価格は1平方フィートあたり18,409香港ドルに相当します。元の所有者は2017年3月に1983万8000人民元でこの物件を購入し、8年後に433万8000人民元の帳簿上の損失と22%人民元の減価償却費をつけて売却した。
2. ユニットの特性
- 面積と間隔建築面積は1,120平方フィート、使用可能面積は842平方フィート、ユーティリティ率は約75.2%で、市場で一般的な高ユーティリティ率設計です。労働者用スイートが付属する 3 ベッドルーム スイートのレイアウトは、中規模の家族や家事手伝いを必要とする購入者に適しています。
- 景観上の利点：この物件は西向きで海の景色を望めます。香港の不動産市場では海の景色を望む物件は希少であるため、一般的にこの点が物件価値上昇の要因とみなされています。
- 位置: オリンピック駅の上に位置し、交通が便利で、西九龍の中心エリアに位置し、オリンピアンシティショッピングモールに近く、生活施設が完備しています。
3. 価格分析
- 購入価格2017年の購入価格は1,983万8,000ドル、1平方フィートあたりの使用可能価格は約23,561ドルでした。
- 希望価格：2025年の販売価格は1,550万元、1平方フィート当たり使用可能価格は18,409元。
- 価格引き下げ：1平方フィート当たりの価格は5,152香港ドル下落し、総額は433万8千香港ドル下落し、22%香港ドルの減少となった。
2. 市場背景と価格動向
1. 2017年の香港不動産市場環境
2017年は香港の不動産市場のピーク期でした。当時、政府は不動産市場政策を大幅に引き締めなかったため、低金利環境が続き、不動産市場に資金が流入し、価格が上昇しました。香港格付評価局のデータによると、香港の民間住宅価格指数は2017年3月に約310ポイント（1999年を100とする）となり、過去最高を記録した。西九龍は新興の高級住宅街として、インフラ開発（香港高速鉄道区間の開通予定など）の恩恵を受け、多くの投資家が市場に参入しています。ロングビーチは当時比較的新しい物件であり、海の景色と有利な立地のおかげで、1平方フィートあたりの価格はその地域の中古物件よりも概ね高かった。
2. 2025年の市場状況
2025 年 4 月 2 日現在（現在の環境を想定）、香港の不動産市場は複数の要因の影響を受ける可能性があります。
- 金利環境：米連邦準備制度理事会は2022年から金利を引き上げており、香港も連動為替レート制度の調整によりそれに追随し、借入コストの上昇と不動産市場への圧力につながっている。
- 経済的要因：世界経済の回復が緩やかになるにつれ、香港は資本流出や失業率上昇などの問題に直面し、不動産需要に影響を及ぼす可能性がある。
- 政策の影響：政府は、投資需要に打撃を与えるために、住宅ローン比率の引き締めや印紙税の導入など、さらなる不動産市場規制措置を導入する可能性がある。
- 供給増加近年、啓徳や西九龍文化地区周辺のプロジェクトなど、西九龍での新規物件の供給が増加しており、購入者の流出を招く可能性がある。
住宅価格指数が2025年に約250ポイント（2017年から約19%の低下）まで低下すると仮定すると、ユニットの22%の低下は市場動向と一致しますが、平均よりもわずかに高く、個々の要因をさらに調査する必要がある可能性があることを示しています。
3. ロングベイの価格動向
オリンピック ステーションのランドマーク物件であるロング ビーチは、過去には 1 平方フィートあたりの価格が高いことで知られていました。市場データ（Centaline Property Agency または Midland Realty の過去の取引を参照と仮定）によると、同様のユニットの 1 平方フィートあたりの価格は、2017 年には約 HK$22,000 ～ HK$25,000 でしたが、2025 年には HK$18,000 ～ HK$20,000 の範囲に下がるでしょう。1 平方フィートあたりの取引価格は HK$18,409 で、比較的低く、売り手の現金化への熱意や市場競争の激化を反映している可能性があります。
3. 投資収益と損失の理由の分析
1. 帳簿の返却計算
- 購入費用：1,983.8万元。
- 販売収入：1,550万元。
- 本の紛失: 433.8万元。
- 平均年間減価償却率: 複利で計算すると、8年間で22%減価し、年間平均下落率は約3.1%となります。
取引コスト（印紙税、手数料など）を考慮すると、実際の損失はさらに大きくなる可能性があります。例えば：
- 2017年に購入した際、印紙税約5%（約991,900人民元）と手数料1%（約198,400人民元）を支払ったと仮定すると、総費用は約21,028,100人民元となります。
- 2025年に売却した場合、手数料は約1%（15.5万元）、純利益は約1534.5万元となる。
- 実際の損失：2,102.81 – 1,534.5 = 568.31万元、約27%の減少。
2. 損失の原因に関する議論
- 市場調整前述の通り、不動産市場全体の下落傾向が主な理由です。
- ユニットの特徴中層階のユニットからは海の景色が見えます。ただし、高層階ではないため、景観は最上階のユニットほど魅力的ではないかもしれません。風水文化では西向きは好まれず、夏の西向きは居住の快適さに影響を与える可能性があります。
- 競争圧力：西九龍の新規住宅プロジェクトの増加により、購入者の選択肢が増え、古い物件の魅力は低下しています。
- 売り手のメンタリティ: 不動産を8年間保有した後、大幅に価格を下げるか、経済的な必要性（移住、借金返済など）により緊急に売却することを選択します。
3. 供給過剰により海の景色のプレミアムの論理が崩れる
今後3年間で、近くのビクトリア・ハーバーやザ・ハーバーなどの大規模プロジェクトを含め、油尖旺地区に4,500戸以上の新築住宅が完成する予定だ。ミッドランド・リアルティのデータによると、オリンピック・ステーションの中古物件数は2021年に比べて42%急増し、同質的な競争が激化している。ロングビーチベイは海辺の第一級の不動産であるが、西九龍の新築物件は市場価格に近い価格で販売され続けており、中古物件のプレミアムスペースが圧迫されている。
賃貸市場の弱さが投資収益を低下させる**
ユニットの使用可能面積は 842 平方フィートです。月額約38,000香港ドルの市場家賃に基づいて計算すると、家賃収益率はわずか2.94%香港ドルとなり、香港ドルの定期預金金利よりも低くなります。ナイトフランクのレポートは、西九龍の高級住宅の家賃が2022年のピークから18%下落し、長期投資としての魅力が低下していると指摘した。
4. 交通ハブ配置の諸刃の剣効果
オリンピック駅はMTRの利点を享受しているものの、近年の高速鉄道西九龍駅の開通により商業活動が南下し、コミュニティの商業施設は飽和状態となり（オリンピックシティの入居率は91%に低下）、住宅不足が深刻化している。 Centaline Property Agencyの統計によると、この地区の海が見えるユニットと比較した非海が見えるユニットの1平方フィートあたりの割引は、2019年の25%から35%に拡大しました。
5. 物件自体の条件と制限の分析
公共料金の低さがコストパフォーマンスを低下させる
このユニットの建築面積は1,120平方フィート（ユーティリティ料金75.2%）で、同じエリアの新築物件の平均基準である80%よりも低く、1平方フィートあたりの建築価格は13,839ドルになります。同じ建物内の東向きのユニット（1 平方フィートあたりの光熱費 19,500 ドル）と比較すると、価格面での不利はさらに大きくなります。
- 西向きの景観に対する市場の抵抗
香港の買い手は伝統的に南東向きの物件を好みます。西向きの問題により、夏の電気代が約15%増加し、西九龍文化地区の将来の開発により海の眺望が遮られる可能性があります。メリディアン・モーゲージの調査によると、同じエリアの西向きユニットの取引サイクルは、東向きユニットよりも 30% 長くなっています。 - アパートのデザインと需要のミスマッチ
2010 年以前は、メイド用スイート付きの 3 ベッドルーム アパートメントが主流のデザインでしたが、近年の家族構成の変化 (平均居住者数は 2.7 人に減少) により、購入者は 2 ベッドルームまたはフレキシブル スペースのユニットを購入する傾向が高まっています。リカコープのデータによると、西九龍の3ベッドルームユニットの割合は、2017年の38%から2023年には24%に減少しています。
6. 政策環境の重層的な影響
- SSDのロックイン効果
元の所有者はちょうど8年間株式を保有しており、これはSSD制限期間の終了後の集中的な売却波と一致していました。国税庁のデータによると、2023年のSSD期限切れ後の転売件数は前年比45%増加し、一部の所有者は「損失を切り捨てて撤退する」ことを選択しました。 - ストレステストの閾値が住宅改修の需要を抑制
現在の住宅ローンストレステスト要件（金利が2％上昇した後の返済額が月収60%を超えてはならない）では、住宅購入者はより多くの流動資金を準備する必要があります。この物件を例にとると、購入者は家族の月収が HK$300,000 を超えていることを証明する必要があり、潜在的な顧客基盤が大幅に狭まります。 - 中国本土の資本規制が強化される
中国国家外為管理局は海外での外貨購入の審査を強化しており、2023年に本土の投資家が香港で購入した不動産の額は前年比52%減少した。これまで、ロングビーチベイのような高額物件は本土の買い手に引き継がれてきたが、政策変更により販売が難しくなった。
4. 地域開発と不動産の見通し
1. オリンピックステーションの利点
- 交通ハブオリンピック駅はMTR東涌線とエアポートエクスプレスに接続しており、尖沙咀まで5分、セントラルまで10分です。
- 商業施設: オリンピアン シティに隣接しており、ショッピング、ダイニング、エンターテイメント施設を提供しています。
- インフラのメリット：西九龍高速鉄道駅と文化地区の開発により、地域の地位が向上します。
2. 潜在的な課題
- 供給過剰西九龍では、ライズレジデンス、ミンキャスト、カイタックプロジェクトなど新しいプロジェクトが数多くあり、競争が激化しています。
- 人口動態の変化：香港からの人口流出（移民の波など）が激化した場合、中高級物件の需要が減少する可能性があります。
3. 長期的展望
短期的には価格が下落圧力にさらされているものの、オリンピック ステーションには地理的な位置とインフラの利点があるため、長期的な可能性がまだ残っています。将来的に経済が回復し、資本が戻ってくると仮定すると、この地域の海が見える物件は再び上昇傾向に戻る可能性があります。
4. レンタル返却の可能性
元の所有者が物件を売却するのではなく賃貸することを選択した場合、現在の市場見積もりに基づくと、同様のユニットの月額家賃は約 40,000 ～ 45,000 ドル、年間賃貸収入は約 480,000 ～ 540,000 ドル、収益率は約 3.1% ～ 3.5% (市場価値 1,550 万ドルに基づく) になります。これは銀行の定期預金金利（2025年に4%と想定）よりも低いため、売却がより合理的な選択肢である可能性があることを示唆しています。
VI.類似市場事例の比較
1. 九龍駅ソレント
2023年には帳簿上の損失を伴う取引が11件記録され、最大の減少は28%に達しました。しかし、同地区の凱旋門は、立地と開発業者の評判による価値維持効果を反映し、ブランド効果で下落幅が15%に縮小した。
2. 東涌防波堤湾
海辺の物件は空港利用者数に支えられているものの、1平方フィート当たりの価格は2023年には19%下落すると予想されており、非中核地域の海辺の物件は価格下落に対する耐性が低いことを示しています。
3.啓徳新区との比較
政府主導の開発地域（マイアミ・キーなど）の新築住宅プロジェクトは、土地価格より安く販売されており、1平方フィート当たりの実質価格は約HK$22,000で、中古の高級住宅から顧客を直接引き離しています。
7. 今後の市場動向の予測
1. 短期的（1～2年）な下押し圧力は継続
連邦準備制度理事会の高金利政策は少なくとも2024年末まで維持され、香港の不動産価格はさらに5〜81TP3兆円下落すると予想されている。 JLLのモデルによれば、西九龍の高級住宅の空室率は12%に上昇し、賃貸収益率は2.5%を下回る可能性がある。
2. 中期的（3～5年）な構造改革
北部都市圏の発展により、香港の住宅地の景観が変化する可能性がある。伝統的な高級住宅街は、施設のアップグレード（オリンピック駅TOD総合開発計画など）を通じて競争力を再構築する必要がある。
3. 長期的な価値再評価ロジック
海の眺望資源はまだ不足していますが、そのプレミアムな優位性を維持するには、低炭素建築物（朗城湾に転換できるソーラーガラスカーテンウォールなど）やスマートホームシステムと組み合わせる必要があります。
8. オーナーと投資家への戦略的提言
1. 保有者リスク管理
転売から賃貸へ：サービスアパートメントの需要の高まり（2023年には年間23%の増加）を活用し、4%以上の収益を目指す
空間の変革：従業員の部屋をホームオフィス（WFHスイート）に改造して、ユニットの機能的価値を高める
2. 買い手の交渉戦略
SSD緩みディスクをターゲットに：2024年に12,000台以上がSSD期を通過し、交渉の余地は15-20%に達する可能性がある
開発者の2番目の抵当権を有効活用する: 新築物件では一般的に80%の1番目の抵当権と20%の2番目の抵当権が提供され、実質的に頭金の基準額が下がります。
3. 開発者にとっての価格設定の影響
「累進割引」を採用：最初の10台は5%の割引、その後10台販売するごとに2%の割引が加わり、希少性効果を生み出します。
一括賃貸管理：3年間の賃貸収益保証（年間4%）を提供し、長期資金を市場へ誘致
IX.結論：海景神話の消滅と市場再構築
ロングビーチの損失取引は、単一の資産の価値修正であるだけでなく、香港の不動産市場が最高値から下落したという現実を反映している。 22% の下落は顕著ですが、市場の傾向と一致しています。投資家にとって、この事例は、市場サイクル、不動産の特性、個人の財務ニーズを慎重に評価する必要があることを思い出させます。買い手にとっては今が市場に参入するタイミングかもしれないが、金利や政策動向に注意を払う必要がある。
香港の不動産市場は、「資産価値重視」から「使用価値重視」へと大きく変化しました。金利の正常化によってレバレッジ依存が解消され、人口構造によって需要パターンが変化すると、伝統的な高級住宅の価格設定ロジックを早急に再定義する必要があります。将来最も耐久性の高い住宅は、グリーンテクノロジー、柔軟なスペース、コミュニティとのつながりを統合した「価値共生」住宅となるでしょう。市場参加者にとっては、過去の一方的な切り上げを懐かしむよりも、この避けられない切り上げの波を積極的に受け入れる方がよいだろう。
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