目次
香港の不動産市場では、古い建物（一般的には築30年以上の物件を指します）長屋の建物（エレベーターのない低層の戦前または戦後の建物）は比較的安価であるため、予算が限られている多くの購入者や投資家を引き付けています。ただし、このタイプの物件の住宅ローンの申請は、新築物件よりも複雑になることが多く、銀行の承認も厳しくなります。
一般的な問題としては、評価の難しさ、構造上の安全性、法的問題などが挙げられますが、拒否される理由は収入不足や財産リスクに関係していることが多いです。この記事では、住宅ローンの借入比率、最大返済期間、よくある問題、却下理由など、古い建物や長屋の住宅ローンの重要なポイントを詳細に分析し、落とし穴を避けてスムーズにローンを組めるようお手伝いします。
1. 古い建物と長屋の定義と住宅ローンの課題
香港の古い建物や長屋の住宅ローン比率は、民間の建物のそれとほぼ同じです。理論的には、住宅ローン保険を通じて最大住宅ローン比率は 90% に達することができます。 400万元から1000万元の価値がある不動産に適用され、自己居住用でなければなりません。 1,000万元から1,500万元の不動産の最大住宅ローン比率は80%で、最大融資額は900万香港ドルです。ただし、古い建物や長屋の築年数のため、銀行は査定に慎重になります。特に、建物に構造上の問題や違法建築がある場合は、実際の住宅ローン比率は 60 ～ 70% と低くなる可能性があります。初めて住宅を購入する人はより高い利回りを享受できますが、長屋物件の取引量が少なく、評価額と売り出し価格に差が生じる可能性があることに注意する必要があります。頭金として多めに用意しておくことをお勧めします。
1. 「古民家」と「長屋」とは何ですか？
- 古い建物: 一般的には、築30年以上の住宅または商業・住宅混合の建物を指します。その中には、近代的な管理や設備が整っていないものもあります。
- 長屋の建物: 主に1950年代から1970年代に建てられた、エレベーターがなく階段が狭い4階建てから8階建ての建物を指します。深水埗や旺角などの古い地区でよく見られます。いくつかの長屋は歴史的価値のある戦前の建物ですが、構造的には比較的古いものです。
2. 住宅ローン申請の特殊性
- 古い建物: 住宅ローンの金額と返済期間に影響します。
- 構造的リスク古い建物の中にはメンテナンスが行き届いていないものもあり、銀行が建物検査を要求する場合があります。
- 複雑な用途: 商業用建物と住宅用建物が混在する場合、土地証書の問題が発生する可能性があります。
- 評価の難しさ：同エリアの取引件数が少なく、銀行の評価も保守的。
2. 住宅ローン比率: 借り入れ可能な最大金額はいくらですか?
1. 香港金融管理局のガイドラインに基づく基本的な制限
香港金融管理局によると、不動産価格1000万香港ドル以下住宅ローンの上限額は60%（初めて住宅を購入する人は、住宅ローン保険プログラムを通じて最大 90% の借り入れが可能です）。ただし、古い建物や長屋の場合は、通常、次のような制限があります。
| 建築年数 | 最大ローン対価値比率（初めてではない） | 述べる |
|---|---|---|
| 30歳未満 | 60% | 通常の住居と同じ |
| 30～40歳 | 50%-60% | 一部の銀行では50%に金利を下げる可能性があります |
| 40～50歳 | 40%-50% | 建物検査が必要 |
| 50年以上 | 承認を得るのが難しい、または承認率が非常に低い | ほとんどの銀行は承認を拒否し、金融会社を探す必要がある |
2. 住宅ローン保険プログラム（HKMC）は適用されますか？
- 古い建物: 建物の築年数が 50 年以下の場合は、最大 90% の融資（住宅価格の上限は 400 万香港ドル）で住宅ローン保険プラン（「新住宅ローン保険」など）を申請できます。
- 長屋の建物: 建物の築年数が 50 年以内であっても、住宅ローン保険会社によっては保険の引受を拒否する可能性があり、個別の承認が必要になる場合があります。
3. 割合に影響を与える主な要因
- 物件の状態: 建物検査中に構造上の問題が見つかった場合、スコアがさらに下がる可能性があります。
- 所有権証書の条件：借地権が再建築や利用を制限している場合、銀行は融資を厳しくする可能性があります。
- 借り手の条件安定した収入と良好な信用格付けを持つ人は、より高い融資額が承認される可能性が高くなります。
3. 最長返済期間は、建物の築年数から 30 年を引いた期間ですか?
香港の住宅ローンの最長返済期間は通常30年ですが、購入者の年齢が70歳を超えてはなりません。古い建物や長屋の場合、その築年数により、銀行は物件の残存耐用年数を考慮し、特に物件が定期的にメンテナンスされていなかったり、構造上の問題があったりする場合は、実際の返済期間が 20 ～ 25 年に短縮されることがあります。長屋にはエレベーターがないので、銀行は返済期間が長くなることに慎重になるかもしれません。購入者は申請する前に銀行のポリシーを確認することをお勧めします。
1. 銀行の計算式
一般住宅の返済期間は最長30年ですが、古い建物や長屋などは「建築年数の75年短縮"または"建築年数の70年短縮（どちらか小さい方）。例：
- 築年数40年: 75 – 40 = 35年 →ただし、返済期間は最長30年となります。25年（一部の銀行では追加の制限があります）。
- 築年数50年: 75 – 50 = 25年 →返済期間が短縮される可能性がある15～20歳。
2. 実際の事例の比較
| 銀行 | 築40年の建物 | 築50年の長屋 |
|---|---|---|
| 銀行A | 25年 | 15年 |
| 銀行B | 20年 | 申請の却下 |
| 金融会社 | 30年 | 20年 |
3. 借り手の年齢制限
- ほとんどの銀行では返済期間 + 借り手の年齢≤70〜75歳借り手が60歳の場合、最長返済期間はわずか10〜15年であり、毎月の支払いプレッシャーが大幅に増加します。
4、拒否の理由と解決策
1. 古い建物の住宅ローンはなぜ過小評価されているのでしょうか?
最近、同じ地域での取引が少ないため、銀行は控えめな見積もりに頼っています。
解決策: 追加の頭金を用意するか、改修契約の証明を提示して評価額を上げます。
2. 建物検査の要件には具体的に何が含まれますか?
銀行は、構造、配管、電気システムの検査を認可されたエンジニアに委託する場合があります。
アスベストや錆びた鉄筋などの問題が見つかった場合は、住宅ローンの承認を受ける前に修復する必要があります。
3. 長屋の住宅ローン金利は高いですか?
一部の銀行は、古い建物の住宅ローンの金利を0.1%～0.3%引き上げたり、高リスク追加料金を課したりしている。
ファイナンス会社の金利は高めです（年利は約4%～8%）。
4. 不動産の使用を証明するにはどうすればいいですか?
解決する：居住用としての使用が許可されていることを確認するために居住許可証を提供します。
商業用と住宅用の複合賃貸ビルの場合は、事業登録と賃貸契約書（該当する場合）を提出する必要があります。
5. 古い建物の場合、火災保険料は高くなりますか？
再建費用が高額なため、保険会社は保険料の値上げをする可能性がありますが、住宅価格は年間平均で約0.1%～0.15%上昇します。
6. 築年数（50年以上）住宅ローンの融資額が不足する
解決する: 金融会社や小規模銀行に頼るか、共同借り手を検討してリスクを分担してください。
7. 財産構造の問題エレベーターのない、またはメンテナンス命令が出ている賃貸物件は銀行から高リスクとみなされる。
解決する: 最初に修理を実施して満足のいく報告書を取得するか、所有者と交渉して販売価格を下げます。
8. 所有権証書の条件が不明瞭
解決する: 弁護士に依頼して、所有権証書を確認し、違法な改変や使用制限がないことを確認します。
9. 自営業者または借り手の財務状況は良くない、特に高比率の住宅ローン申請において、ストレステストに合格できなかった。
解決する: 保証人を追加したり、資産の証明をさらに提供したり、より低い融資額の住宅ローンを選択したりします。
10. 不動産に違法建築や法的紛争が絡んでいる
解決する: 法的責任を明確にし、ユニットを元の状態に復元し、必要に応じて取引を終了します。
5. 申請のヒント: 住宅ローンの成功率を上げる
- 建築前検査: 認定エンジニアを雇って、自費で問題を検査し、修正してください。
- 複数の銀行を比較する：小規模銀行は古い建物の承認に比較的寛容かもしれません。
- 十分な書類を準備する: メンテナンス記録、所有権証書のコピー、賃貸収入証明書などを含みます。
- 初めて住宅を購入する人の資格を考慮する：「新住宅ローン保険」を通じて比率を90％に引き上げます（物件価格≤400万香港ドル）。
- 専門家に相談する: 住宅ローンブローカーまたは弁護士は複雑なケースに対応できます。
結論
古い建物や長屋は価格が魅力的ですが、住宅ローンの申請には隠れたリスクが伴います。購入者は、物件の状態、自身の返済能力を慎重に評価し、過小評価や修理の費用を賄うために十分な資金を準備しておく必要があります。スムーズな住宅ローンの締結と注文キャンセルによる損失を回避するために、仮売買契約に署名する前に銀行から「事前承認」を得ることをお勧めします。
