目次
1. 「不動産業者」を支持しない一般的な理由
– 高い取引コスト:
不動産取引では、仲介手数料は通常、取引価格の一定割合で請求されます（たとえば、香港では2%-3%が一般的です）。住宅価格が高い地域では、仲介手数料の額が数十万元、さらには数百万元にまで高くなる場合があります。この「比例手数料」モデルは、不動産仲介業者が実際に投入した労働（住宅の案内や書類の処理など）に比例しておらず、「何もせずに何かを得る」のと同じだと考える人もいます。
– 情報の非対称性の悪用:
不動産業者の中には、買い手と売り手が市場情報に詳しくないことを利用して（例えば、住宅の欠陥を隠したり、価格をつり上げたり、買いまくっているように見せかけたりして）、より高い手数料を得ようとする業者もおり、「情報独占で不当に利益を得ている」と批判されている。
– 市場バブルの要因:
不動産ブームの際には、一部の不動産業者が需要を誇張し期待を煽ることで住宅価格をつり上げ、それによって社会住宅の費用が上昇し、「不動産投機に依存する賃借人」とみなされる可能性がある。
– 閾値が低く、品質が不均一:
この業界の参入障壁は低く、専門家の中には専門的な訓練や職業倫理を欠いている者もおり、それが頻繁な紛争（虚偽の約束、隠れた条項など）につながり、業界のイメージを損ないます。
2. 不動産業者の社会的機能と価値
– 取引コストを削減:
不動産取引には複雑な法的手続き、市場分析、交渉スキルが求められます。エージェントの専門的なサービス（所有権の調査、価格評価、契約の見直しなど）により、買い手と売り手の両方のリスクと時間コストを削減できます。
– 市場の供給と需要のマッチング：
仲介業者として、エージェントは買い手と売り手のニーズを効果的にマッチングさせ、市場の流動性を向上させることができます。特に中古市場のような情報が分散している環境においては、そのメディアとしての役割は必要不可欠です。
– 専門知識の価値:
経験豊富なエージェントは、地域の開発動向、税務計画、ローンアドバイスなどの付加価値サービスを提供し、クライアントが合理的な決定を下せるよう支援します。
– 業界エコシステムの構成要素:
不動産業界のチェーン（開発業者、銀行、法律サービスなど）において、エージェントは市場の運営を促進する上で重要なリンクであり、その収入は基本的にサービス価値の実現です。
3. 紛争の背景にある構造的な問題
– 手数料システムは妥当ですか?
パーセンテージ比率に基づいて手数料を請求する設計は、エージェントが（迅速な取引ではなく）高額の取引を追求することを奨励する可能性があり、利益相反につながる可能性があります。シンガポールなど一部の国では、固定料金制度への移行を実験的に行っています。
– 業界の独占と競争の欠如:
一部の地域では大手不動産会社が市場を独占し、価格同盟を結成して消費者の交渉の余地を狭めています。
– 不動産の金融化は不平等を悪化させる：
住宅価格が所得と大きく乖離している社会では、不動産業者は容易に「既得権益集団」の象徴とみなされ、住宅価格の高騰に対する人々の不満のはけ口となる。
4. 地域による違い
– 香港と中国本土の比較:
香港の不動産業者の手数料率は比較的高く（2%-3%）、通常は買い手が手数料を支払う必要があります。一方、中国本土の手数料率は比較的低く（1%-2%）、主に売り手が負担します。この違いは、一般の人々の代理店手数料の受け入れに影響します。
– 欧州および米国市場の規制:
欧米の一部の国では、エージェントに厳格なライセンスの取得、利益相反の開示、独立した第三者による取引プロセスの監督を義務付けており、これによりすべての当事者の利益のバランスをより良く取ることができます。
5. 反省：ラベル付けの背後にある社会的感情
住宅価格の高騰や貧富の差に対して無力感を抱く人もいます。不動産業者を非難することは、本質的には「資本主義的分配メカニズム」に対する疑問である。なぜ「非物理的な製品」を提供するサービス提供者が高収益を上げることができるのか？この種の紛争は、金融や法律などの業界でもよく見られます。
結論は
不動産業者の本質は「市場経済における専門サービス提供者」です。不動産業者の存在は取引ニーズを満たしますが、業界の弊害（過剰な利益追求や透明性の欠如など）は、不動産業者の社会的役割を歪める可能性があります。単に「寄生虫」と決めつけるのではなく、仲介サービスが「取引コストの削減」という本来の価値に立ち返れるよう、制度改革（手数料改革、監督強化、専門水準の向上など）を推進すべきである。
