将軍澳メトロシティ第2期は125万ドルの損失を被った

美聯物業分行高級分區營業經理林健偉表示，近日成功促成將軍澳新都城二期10座低層F室的成交。該單位實用面積約363平方呎，採2房間隔，座向東南，原以510萬元放盤約1個半月，最終獲區內用家以475萬元承接，實用呎價約13,085元。據了解，原業主於2019年2月以600萬元購入該物業，此次轉手帳面虧損約125萬元，單位期內貶值約20.8%。

此外，根據土地註冊處資料顯示，屋苑最新成交為2期4座中低層B室，實用面積656平方呎，以745萬元成交，實用呎價約11,357元。這筆交易進一步反映了市場對該屋苑的需求，儘管部分單位出現價格調整，但整體市場仍保持一定的活躍度。

市場寒流下的標誌性蝕讓事件

近日將軍澳指標屋苑新都城二期驚現重大蝕讓成交，引發市場熱議。美聯物業分行高級分區營業經理林健偉向本刊獨家披露，該宗矚目成交涉及二期10座低層F室，實用面積363平方呎兩房單位，原業主於2019年2月樓市高峰期以600萬港元購入，經歷長達52個月的持貨期後，最終以475萬港元易手，帳面虧蝕達125萬港元，跌幅高達20.8%，折算每月蒸發2.4萬港元資產值。此案例不僅創下該屋苑近三年最大單一虧損紀錄，更被視為反映後疫情時代樓市結構性調整的重要信號。

個案詳情與市場數據交叉分析

該蝕讓單位位處低層東南向，實用呎價13,085港元，較同類型中層單位市價折讓約15%。值得關注的是，土地註冊處同期錄得二期4座中低層B室成交，實用面積656平方呎單位以745萬港元易手，實呎11,357港元。兩筆交易形成鮮明對比：前者反映小戶型市場承壓，後者顯示中大戶型需求相對堅挺。據中原地產研究部數據，新都城本月成交量較去年同期下跌28%，但大於600呎單位成交佔比卻逆市上升至35%，顯示市場出現「換樓需求壓縮首置市場」的特殊現象。

歷史脈絡與區域發展綜述

創建於1996年的新都城，作為恆基兆業在寶琳站的標杆項目，見證了將軍澳新市鎮的完整發展歷程。這個分三期開發的超大型屋苑，總戶數達6,768伙，在1997金融風暴前推出首期，其定價策略與銷售表現曾被視為香港樓市晴雨表。現時屋苑配套成熟度冠絕同區，基座商場MCP Central面積逾50萬平方呎，連接港鐵寶琳站與大型巴士總站，形成「五分鐘生活圈」典範。

市場調整的多維度成因解析

1. 利率周期衝擊：據金管局最新數據，香港最優惠利率自2022年起累計上調3.25厘，直接導致400萬貸款月供增加逾23%，嚴重削弱上車客購買力
2. 供應量激增：差餉物業估價署報告顯示，將軍澳未來三年將有逾8,000伙新供應入市，形成存量房與新盤直接競爭格局
3. 跨境替代效應：中原地產研究指出，全面通關後約15%原計劃在港置業者轉投大灣區房產市場
4. 政策後遺症：額外印花稅（SSD）綁定期與市況逆轉產生疊加效應，迫使部分業主「斷臂止損」

專業人士深度訪談

1. 經紀實戰視角：
   林健偉分析指出：「是次蝕讓單位屬低層兼臨街位置，且2019年購入價包含當時約8%的發展商二按優惠，實際財務成本更高。現時市場對景觀與樓層敏感度較高峰期提升逾30%，優質戶抗跌力明顯較強。」
2. 經濟學家宏觀解讀：
   嶺南大學經濟學系何濼生教授表示：「此個案反映港樓進入價值重估階段，過去『愈細愈貴』的畸形定價模式正在修正。預計未來18個月，300-500萬中小型單位將面臨最大調整壓力。」
3. 測量師專業評估：
   仲量聯行估值部董事周永亨指出：「按現時重建成本計算，新都城單位合理估值應在實呎11,000-13,000港元區間，是次成交價已接近成本價，預示市場進入築底階段。」

同區比對與替代選擇

比較將軍澳南新晉屋苑表現，MONTEREY近期成交實呎仍穩守14,500港元，而新都城三期呎價則維持在12,800港元水平。資深投資者陳氏分享：「現時區內出現『十年樓齡折讓』現象，2000年前後落成屋苑普遍有15-20%價格折讓，形成獨特的階梯式市場結構。」

持貨策略與財務規劃建議

1. 壓力測試新常態：以現時H按封頂息率4.125%計算，買家應以現行供款額130%作壓力測試
2. 跨周期持貨策略：中大型單位業主可考慮「以租代售」過渡，據美聯租金指數，新都城兩房現時月租約13,500港元，租金回報率約3.4%
3. 裝修增值要訣：資深室內設計師黃國強建議：「低層單位可透過採用隔音玻璃與垂直綠化設計，將樓層劣勢轉化為特色賣點。」

未來趨勢預測與風險警示

綜合多家大行分析，市場呈現三大走向：

1. 價格雙軌化：優質戶與普通戶價差將由現時20%擴至30%
2. 成交結構轉變：首置比例料由65%降至50%，換樓鏈啟動需時
3. 利率敏感度：若美息在2024年下半年下調，港樓有望於2025年初觸底反彈

歷史案例對比研究

回顧過去二十年重大調整期，2003年沙士期間新都城曾錄得實呎1,800港元低位，2016年樓市調整期則出現18%跌幅。是次調整無論在持續時間或跌幅深度上，均已超越2018-2019年貿易戰時期表現，但較1997-2003年累跌65%的幅度仍屬溫和。

置業者實戰指南

1. 議價策略：針對持貨超過5年的單位，可參考土地註冊處原始成交價加3%年複合增長率開價
2. 法律審查要點：特別注意2019年前後購入單位是否涉及發展商二按或呼吸PLAN條款
3. 財務規劃：善用「居所貸款利息扣除」稅務優惠，最高可扣減10萬港元應課稅收入

結論

這場發生在新都城的125萬港元蝕讓風波，實為香港樓市結構性調整的微觀縮影。在利率正常化與供應持續增加的雙重壓力下，市場正經歷從「普漲時代」向「價值投資時代」的深刻轉型。對於準買家而言，當前市場既充滿挑戰亦暗藏機遇，關鍵在於精準把握個盤價值與長線規劃的平衡點。正如資深分析師所言：「最好的入市時機，永遠建立在對個案價值的深刻理解之上。」

ニューメトロポリス坐落於九龍寶琳（美聯分區）運亨路1號，由知名發展商恆基兆業開發，於1996年12月正式落成。屋苑分為三期，共由21座樓宇組成，提供6,768個住宅單位。作為寶琳區的標誌性住宅項目，新都城以其完善的社區配套和便利的交通網絡著稱，深受居民青睞。