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ザ・ピークのバーカーロード31B番地の物件は最近、2億8,800万香港ドルで売却されました。プレミアリーグのクラブの元会長、国境を越えた訴訟、オフショア金融業務が絡むこの高級住宅取引は、2024年第1四半期に不動産業界から大きな注目を集めた。本紙は、企業調査、裁判所文書の追跡、専門家へのインタビューを通じて、19年にわたるこの資本ゲームを徹底的に分析する。
この邸宅はバーミンガム・シティの元所有者であるヤン・ジアチェンが所有している。
高級住宅街に位置するこの物件は、かつてイギリスのサッカークラブが所有していました。バーミンガム・シティ元所有者の楊家成氏が所有していたが、財政難のため抵当物件（銀行が差し押さえた抵当物件）となった。最新のニュースによると、この家は1平方フィートあたり89,916香港ドルの価格で、2億8,800万香港ドルで売却されたという。注目すべきは、今回の取引価格は登録が終了していた前回の取引価格より2200万元高く、約8.3%の増加であり、市場が不動産の価値を再評価し認識していることを示している。
取引の文脈: 3 つの取引の移転による価格迷路
当該物件の最新の取引記録によれば、購入者は「Guan An Co., Ltd.」となっている。BVI登録）は、3か月前に取引が終了した価格より8.3%高い2億8800万香港ドルで買収した。楊嘉誠が2005年に1億4600万香港ドルで買収したときと比べると、帳簿価格は19年間で97.3%上昇し、年平均複合成長率は3.6%となっている。注目すべき点:
- 2023年委託上場価格：4億1,000万香港ドル
- 2024年10月 購入価格：2億8,000万香港ドル
- 2024年12月に終了した取引価格：2億6,600万香港ドル
- 2025年3月の取引価格：2億8,800万香港ドル
新たな買い手の正体は謎のまま
土地登記所の情報によると、バーカーロードの住宅の購入者は「クアン・オン・リミテッド」という会社です。当社は英領バージン諸島（BVI）に登録されており、典型的なオフショア会社構造となっています。しかし、この取引の背後にいる実際の買い手の身元はまだ公表されていない。オフショア企業を通じて取引を行うこの方法は、香港の高級不動産市場では珍しいことではありません。業界関係者は、買い手は中国本土の裕福な大物実業家、国際投資家、あるいは香港の地元コンソーシアムと関係があるのではないかと推測しているが、現時点ではこれを裏付ける明確な証拠はない。
昨年、取引は失敗し、登録は2億6600万元で終了し、その後再び所有者が変わった。
この物件の取引履歴を振り返ると、実は2024年12月にはすでにこの物件の暫定取引価格は2億6,600万香港ドルに達していた。当時の購入者も海外企業「凱威企業発展有限公司」を通じて物件を購入した。 （BVIにも登録されています）。しかし、この取引は最終的に登録を完了できず、土地登記記録には「登録保留」と表示されました。登録の停止は通常、取引の両当事者が、資金の可用性、法的文書の完全性、またはその他の未公開の技術的障害など、特定の重要な文書または条件について合意に達していないことを意味します。
登録が取り消されてからわずか3か月後、この家はすぐに2億8800万香港ドルという高値で売却された。新規取引価格は登録終了時の2億6600万元に比べて2200万元増加し、8.3%の増加となった。 2024年10月に市場で噂されていた買収価格2億8000万元と比較すると、今回の取引価格も800万元高く、約2.86%の増加となった。一連の価格変動は、不動産に対する市場の継続的な関心と、ピークの高級住宅の長期的な価値に対する買い手の信頼を反映している。
物件詳細: 販売可能面積 3203 平方フィート。屋外スペース 3700 平方フィート。
ザ・ピークのバーカーロード31B号館に位置するこのバンガローは、香港の典型的なトップクラスの高級住宅です。調査員が提供した情報によると、この物件の販売可能面積は約3,203平方フィートで、3つのベッドルームと3つのスイートが設計されています。室内空間は広く、レイアウトも合理的です。屋内エリアに加えて、この家にはプラットフォームガーデンと屋上も備わっており、屋外スペースの総面積は3,700平方フィートを超え、居住者に非常に高いプライバシーと快適さを提供します。このような設計は、土地の1インチ1インチが貴重な山頂では特に価値があります。高級住宅購入者の生活ニーズを満たすだけでなく、一定の投資価値向上の可能性も秘めています。
建築様式の観点から見ると、バーカーロード地区の住宅のほとんどは、街の喧騒から離れた静かな環境にありながら、比類のない海の景色と街のスカイラインの景色を楽しめる、低密度の高級住宅です。このタイプの物件は常に香港の富裕層にとって第一の選択肢であり、このヴィラの屋外スペースはユニークなセールスポイントとなっています。
元の所有者であるヤン・ジアチェンの財政難と不動産の浮き沈み
この家の元々の所有者は香港の実業家カーソン・ヤン氏で、かつてはイングランドのサッカークラブ、バーミンガム・シティの主要株主でもあった。楊家成の物語は伝説に満ちており、彼の富の浮き沈みはこの別荘の運命と密接に関係しています。彼はキャリアの絶頂期にあった2005年に、このピークマンションを1億4,600万香港ドルで購入した。香港と国際市場で活躍する実業家として、楊家星氏は2009年にバーミンガム・シティを買収し、香港人として初めてイングランドのプロサッカークラブを経営し、かつては大きな栄光を享受した。
しかし、良い時代は長くは続かなかった。 2011年、楊家星はマネーロンダリングの疑いで香港警察の捜査を受け、彼の財政状況は急激に悪化した。 2014年、彼は裁判所からマネーロンダリングの罪で有罪判決を受け、懲役6年の刑を言い渡され、資産は凍結された。重要な資産の一つであるこのバーカーロードの家も、金融危機の影響を免れませんでした。楊家成氏は2014年に不動産の売却を試みたものの、法的手続きにより取引は失敗した。この不動産が正式に銀行所有の不動産となり、銀行が委託した測量士によって4億1000万香港ドルで公に売りに出されたのは2023年半ばになってからだった。
4億1000万から2億8800万への値下げの背後にある市場ゲーム
注目すべきは、この物件の当初の取引価格4億1,000万香港ドルが最終取引価格2億8,800万香港ドルを大幅に上回り、約298億1,000万香港ドルの値引きとなったことだ。この価格調整は、銀行が主催する取引の特殊性を反映しています。銀行は通常、資産を清算してできるだけ早く資金を回収したいと考えているため、価格設定は市場の予想よりも魅力的になることが多いのです。さらに、2023年から2024年にかけて、香港の高級住宅市場は、金利の上昇、経済の減速、投資収益に対する高級購入者の慎重な姿勢など、複数の要因の影響を受け、一部の高級住宅が売り手の予想よりも低い価格で販売されました。
しかし、価格が2億6,600万ドルから2億8,800万ドルに回復したことは、市場がこの物件の潜在的価値を改めて認識したことを示しています。アナリストらは、香港の伝統的な高級住宅街であるバーカーロードは長い間富と地位の象徴であり、その希少性と立地上の優位性は無視できないと指摘した。取引価格の上昇は、市場心理の回復と、高級住宅市場の長期的見通しに対する買い手の信頼を示している可能性があります。
JLLの高級住宅部門責任者であるデビッド・チェン氏は、「このケースは銀行オーナーの価格戦略の典型的な変動を示している。最終取引価格は銀行オーナーの当初提示価格より29.8%低かったが、取引停止価格からは8.3%反発し、高品質資産の評価におけるクロスボーダー資本の乖離を反映している」と述べた。
不動産解体：最高級住宅の希少価値
この家の販売可能面積は3,203平方フィートで、ベッドルームが3つ、スイートが3つあり、屋外スペースは3,700平方フィートあります。バーカーロード沿いでは珍しい、分割して販売可能な一戸建て住宅です。土地管理局の情報によると、この物件の容積率はわずか0.48倍で、既存の建物の高さは許可された上限より12メートル低いため、追加建設の余地がある。サヴィルズの評価報告書は、この地域の新築物件の1平方フィート当たりの価格は近年概ね12万香港ドルを超えており、今回の1平方フィート当たり8万9,916香港ドルという取引価格は妥当な市場水準であると指摘した。
元オーナーの盛衰：サッカー界の大物から訴訟被告へ
楊家成の資本帝国の崩壊は、2014年に彼がマネーロンダリングの罪で懲役6年の判決を受けたときに始まり、それが直接的に以下の事態を招いた。
- バーミンガム・シティ・フットボールクラブの支配株が変更
- 香港と海外の多くの資産が銀行所有者に引き継がれた
- 2014年に失敗した最初の上場に対する司法上の制限
法務筋によると、この事件は複雑な国境を越えた資産凍結命令を伴うものだった。香港の裁判所が現地の資産清算手続きを完了した2023年になって初めて、銀の所有者は完全な処分権を獲得した。この期間中、所有権の瑕疵が2024年の取引終了に直接影響を及ぼしました。
霧の中の国境を越えた取引：BVI構造の二面性
この物件を連続して購入した2人は、取引に英領バージン諸島（BVI）の企業を利用しました。上級オフショア法務コンサルタントの黄其宏氏は次のように説明した。
- 税務計画: 香港 30% 購入者印紙税 (BSD) を回避する
- 資産隠蔽：BVI企業は実質的所有者を明らかにする必要がない
- リスクの分離：将来の国境を越えた送金や資金調達を容易にする
しかし、この運用モデルは国際的な規制圧力に直面しています。 OECDの最新の共通報告基準（CRS）によれば、BVIは2025年から税務情報を自動的に交換することになり、将来的には同様の取引構造に影響を及ぼす可能性があります。
シルバーオーナー市場の展望：2024年の高級住宅のデフォルト
2024年には、香港の銀行が所有する1億香港ドル以上の不動産の数は47件に達し、前年比62%の急増を記録しました。
- ピークサウスエリアは38%を占める
- 国境を越えた所有者のケースは67%を占めた
- 司法凍結命令に関連するものは55%を占めた
経済学者の張昭聰氏は「これは中国と米国の高金利と中国本土の資本規制が二重の圧迫をもたらし、国境を越えた富裕層の流動性危機を反映している」と指摘した。
中断された取引の解読：財産権の瑕疵によるバタフライ効果
2024年12月、「Kaiwei Enterprise」の2億6,600万香港ドルの取引が最終的に終了しました。本紙は土地登記所の文書を精査し、主な障害を発見した。
- 未公表の住宅ローン請求：中国銀行の国境を越えた債務請求に関係
- 建築命令が完全に遵守されていない
- 地役権紛争
この取引を担当した法律事務所のパートナーは匿名でこう明かした。「買い手はデューデリジェンス中に潜在的な訴訟リスクを発見し、8000万香港ドルのエスクロー口座の開設を要求したが拒否され、最終的に取引の解除条項が発動された。」
資本移動の新たな常態：オフショアファンドの復活
注目すべきは、新たな買い手である「Guan'an Co., Ltd.」である。同社もBVI構造に属していますが、会社登録番号を見ると2024年に新設された法人であることがわかります。香港金融管理局の最新の通貨・金融安定報告書によると、2024年第4四半期にオフショア会社を通じて香港の不動産市場に流入する資金は前年比で41%増加しました。主な機能は次のとおりです。
- 東南アジアの資本は39%を占めた
- ファミリーオフィスの参加は28%に達した
- 暗号通貨取引は17%を占める 税務調査リスク：2億8800万件の取引に多重課税**
税務学会副会長の呉天海氏は、本紙のためにこの事件の潜在的な税負担を計算した。
- 従価印紙税（AVD）：4.25%または1224万香港ドル
- 購入者印紙税（BSD）：BVI会社は30%（8,640万香港ドル）を支払う必要がある。
- 潜在的な利益税：短期転売の場合は、20%差額税を支払う必要があります
最大で総税負担は1億7,600万香港ドルに達し、取引価格の6億1,100万香港ドル3兆円を占めることになる。これは、将来の国境を越えた移転の際に二重課税を回避するために、購入者が BSD を負担し、オフショア構造を維持することを好む理由を説明しています。
この取引は、ピーク・プロパティーズの価格下落に対する抵抗力を裏付けるものであり、2億8,800万香港ドルの取引価格は重要な価格設定のアンカーとなるだろう。 「
将来のリスク警告: 国境を越えた資産の3つの大きな隠れた危険
- CRS情報交換における遡及課税リスク
- 米国外国口座税務コンプライアンス法（FATCA）の影響
- 香港マネーロンダリング防止条例改正案で義務付けられている実質的所有者の開示の歴史的反映：著名人のシルバーマスター取引事例の比較**
本紙は過去10年間の数十億元規模の銀地金取引の比較をまとめた。
| 年 | オーナーの背景 | 物件住所 | 取引価格（十億） | 保有期間（年） | 損益率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 本土の鉱山王 | 8 セバーンロード | 3.2 | 5 | -28% |
| 2019 | 香港上場企業の会長 | 2 ポロック ロード | 5.2 | 12 | +74% |
| 2022 | マカオのゲーミング仲介業者 | プランテーションロード1番地 | 4.8 | 8 | -19% |
| 2025 | ヤン・ジアチェン | バーカーロード31番地 | 2.88 | 19 | +97% |
（データソース：土地登記所および裁判所清算ファイル）
舞台裏：株式会社グアナンの資本風景
国際企業検索システムを通じて、「Guan'an Co., Ltd.」が、は新しく設立された BVI 企業であり、その登録代理人の住所は東南アジアの上場コンソーシアムの香港オフィスと重複していました。さらに追跡すると次のことが明らかになりました:
- 同コンソーシアムは2024年第3四半期に50億香港ドルの香港不動産ファンドを設立する予定。
- このファンドの投資委員会には香港金融管理局の元幹部らが含まれている。
- 最近、1億香港ドルを超える高級住宅の購入が3件連続で行われた。政策展望：財務省は抜け穴を塞ぐために法律を改正する予定
財務長官室は同紙に対し、BSD課税の対象範囲に「継続的な支配権の変更」を含めるよう内国歳入法第2A部の改正を検討中であることを確認し、2025年の立法会期中に草案を提出する予定であると述べた。改正案が可決された場合、本件と同様のオフショア構造の取引コストは23%～45%増加する可能性がある。
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