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香港の不動産市場分析：不動産価格は8年ぶりの安値に下落、一方家賃はトレンドに反して上昇
現状のまとめ
- 住宅価格は下落し続けている：民間住宅販売価格指数は3カ月連続で下落し、2月は前月比0.8%の下落に拡大、年間では5.8%の下落となり、2016年7月以来の低水準となった。
- すべてのエリアユニットが下落：753〜1,075平方フィートの大型ユニットの減少幅が最も大きく（月間-1.2%）、430〜752平方フィートの小・中型ユニットの減少幅は1%となった。
- 家賃はトレンドに反して上昇している：賃料は前月比0.3%増加し、3ヵ月連続の増加となった。前年比では4.9%の増加となり、賃貸市場が活発であることが分かります。
重要なデータの解釈
| 索引 | 月ごとの変化 | 前年比変化 | 傾向 |
|---|---|---|---|
| 総合不動産価格指数 | -0.8% | -5.8% | 3か月連続で下落、8年ぶりの安値 |
| 大型ユニット（753～1075平方フィート） | -1.2% | – | 最大の下落 |
| 小型から中型のユニット（430〜752平方フィート） | -1.0% | – | 主な需要圧力 |
| 賃貸指数 | +0.3% | +4.9% | 3か月連続で上昇 |
住宅価格下落の理由の分析
- 弱い経済環境
- 世界的な金利上昇サイクル（米連邦準備制度理事会の金利引き上げなど）により香港の住宅ローン金利が上昇し、住宅購入意欲が弱まっている。
- 地元の経済回復は予想よりも遅く、住民の所得の伸びも遅れており、住宅購入能力に影響を与えている。
- 政策と供給要因
- 政府は土地供給を増やし続けており、今後数年間で公営住宅の完成量が増加し、民間市場の需要が転換されるだろう。
- 不動産市場における「厳しい措置」の一部（印紙税の調整など）は緩和されているものの、市場の信頼感はまだ回復していない。
- 投資家心理は低い
- 株式市場の変動や移民の波により富裕層資金の流出が起こり、高額物件（大型物件など）の需要が急減した。
- 中国本土からの購入者の割合は減少しており、地元の堅固な需要に支えられているが、住宅価格の高騰は購買力に見合っていない。
家賃値上げの背後にある論理
- 売買市場からリース市場へ
- 住宅価格の下落サイクルの間、潜在的な購入者は様子見に転じ、短期的には賃貸需要が増加します。
- 一部の所有者は「貸すために売った」ため、供給は増加したが、同時に需要も高まり、家賃を支えた。
- 人口動態の変化
- 人材紹介制度（「ハイ・タレント・アクセス」など）により移民労働者の住宅需要が高まり、特に中小規模の住宅が好まれるようになった。
- 学生や若い家族は住宅購入を遅らせ、その間は家を借りることを好む傾向にあります。
- インフレ転嫁効果
- 管理費やメンテナンス費用が増加すると、家主は家賃の値上げでその圧力を転嫁します。
市場への影響と将来の見通し
- 購入者向け：住宅価格の調整は「底値買い」のチャンスとなるかもしれないが、金利リスクや景気への下押し圧力には警戒が必要だ。
- オーナー向け：大型物件を所有している場合、より大きな減価償却圧力に直面する可能性がありますが、中小規模の物件は需要が堅調なため、減価償却は緩やかになるでしょう。
- 入居者向け：賃料上昇傾向は今後も続く可能性があり、長期賃貸借契約を締結するコストを評価する必要がある。
短期予測:
米国が今年中に金利引き下げを開始すれば、香港の住宅ローンコストは緩和され、住宅価格の下落幅は縮小する可能性があるが、回復は2025年以降まで待たなければならないだろう。家賃は人材政策の恩恵を受け、年間を通じて3～5%の増加を維持する可能性がある。
リスク警告:
地政学的な要因、予想よりも弱い地元消費の回復、そして低価格での新築物件の発売により、二次市場への圧力が高まっています。
