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香港では、オーナーズ コーポレーション (OC) は、建物管理条例 (第 344 章) に基づいて設立された法定機関であり、すべての所有者に代わって建物の共通の事務を管理します。その権限と義務は、主に関連する法律と相互契約書（ある場合）から派生します。 OC の主な権限の概要は次のとおりです。
| パワーカテゴリー | 具体的な内容 | 法的根拠 |
|---|---|---|
| 公共エリア管理 | 共用エリアの清潔さを維持し、制御および管理する | 第14条および第18条 |
| 保険と金融 | 火災保険を購入して借金を回収する | 第18条(2)(d) |
| 法的措置 | 差止命令を申請し、管理会社または債務不履行の所有者に対して法的措置を取る | 第45条および附則10 |
| 任命と監督 | 不動産管理会社のスタッフの選任・解任、業務の監督 | 法人としての地位に基づく明確な規定はない |
1.建物共用部分の管理
- メンテナンスと修理建物の共用部分（エレベーター、廊下、外壁、屋上など）の修理、保守、改善を担当します。
- 清掃とセキュリティ: 清掃会社、警備員の雇用、公共施設（駐車場、クラブなど）の運営管理。
- ルールを設定する建物管理規則（騒音規制やゴミ処理など）を制定し、所有者と居住者に遵守を義務付けます。
2. 経済力
- 管理費の徴収管理費は、建物の日常的な経費や準備金を賄うために所有者から徴収されます。
- 資金の取り扱い：銀行口座を開設して資金を管理し、規定に従って財務記録を保管し、定期的に所有者に口座を公開します。
- 債権回収管理費を滞納している所有者に対して法的措置をとる（土地裁判所に回収を申し立てるなど）。
3. 相互契約書の条項の執行
- 建物に相互契約証書がある場合、法人は違法な再建や公共スペースの違法占拠などを阻止するなど、契約書の条件を強制する権利を有します。
- 必要に応じて、裁判所に差止命令を申請したり、関係所有者に損害賠償を請求したりすることができます。
4. オーナー会議を招集する
- オーナー会議：法人は、重要事項（大規模修繕、経営予算の変更等）を審議するため、条例に基づき定時総会及び臨時総会を開催することが義務付けられています。
- 意思決定権: 重要な決定（準備金の使用や 20 万香港ドルを超えるプロジェクトの実施など）は、所有者の会議で承認される必要があります。
5. 管理会社の選定
- 法人は、入札または交渉を通じて不動産管理会社を選任し、そのサービス実績を監視することができます。
- 管理会社が契約上の義務を履行しなかった場合、法人は契約を解除する権利を有します。
6. 法的措置をとる権利
- 法人は、自らの名義で訴訟を提起したり、訴訟を防御したりすることができます。たとえば、次のような場合です。
- 相互契約書または管理規則に違反した所有者に対して民事訴訟を起こす。
- 第三者（請負業者など）による過失または契約違反に対する請求。
7. その他の権利
- 保険を購入する建物の共用部分については火災保険、賠償責任保険等に加入してください。
- 苦情処理所有者または居住者間の紛争（水漏れ、騒音問題など）を調整します。
- コンプライアンス監視: 建物が政府の規制（消防規制、建物の安全基準など）に準拠していることを確認します。
8. 企業権力の制限
- 法律および相互契約の証書を遵守しなければならない: 法人は権限を超えて行動することはできず、すべての決定は建物管理条例および相互契約書に従わなければなりません。
- オーナーによる監修:
- 所有者は所有者会議を通じて法人の決議を拒否することができます。
- 所有者は法人の議事録や財務諸表を閲覧することができます。
- 苦情処理メカニズム: 所有者が OC が権力を乱用したと考える場合は、地区事務所、土地裁判所、または裁判所に苦情を申し立てることができます。
9. 予想外の詳細
意外なことに、法人の会長は会議を主宰し、対外的に法人を代表する責任があるものの、法律によれば、会長には独立した法定権限がなく、決定はオーナー会議で投票されなければならない。これは、重要な事項を会長の決定のみで遂行できないことを意味し、この規定に違反すると法的責任が発生する可能性があり、オーナーの経営参加に大きな影響を与えます。
10. 現在の状況と論争
2025年4月3日現在、香港のオーナーズコーポレーションの権限については、管理会社とオーナー間の権限配分など、時折論争を巻き起こしています。管理会社の権限が強すぎて法人による効果的な監督が難しいと考えるオーナーもおり、法人を設立することがこの問題を解決する有効な手段だと考えられています。しかし、設立手続きは複雑で、所有者の高度な関与が必要となるため、一部の建物では OC の設立に失敗することがあります。
11. よくある紛争と解決策
- 権力の乱用例えば、法人がオーナー総会の承認を得ずに高額な事業を実施した場合、オーナーは臨時総会の開催を要請したり、司法審査を申請したりすることができます。
- 財務上の不透明性: 所有者は法人に対して会計報告を要求する権利を有し、必要に応じて地区事務所に報告する権利を有します。
- 経営紛争: 法人と管理会社の間で紛争が生じた場合、法律相談や調停により解決することができます。
具体的な紛争がある場合は、法律の専門家に相談するか、内務省の"ビル管理連絡グループ「助けを求めてください。
