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オーナーズコーポレーション（OC）香港によると建築管理条例（第344条）建物または住宅団地の所有者によって設立された法定機関であり、その主な目的は不動産の共通の事務を管理および維持することです。
オーナーズコーポレーションは、リソースを効果的に統合し、不動産の品質を維持し、オーナーの権利と利益を保護することができます。その役割は香港の高密度住宅環境において特に重要であり、個人の利益とコミュニティ全体の発展のバランスをとるのに役立ちます。
1. 公共エリアの一元管理
- 建物内の共用設備（エレベーター、廊下、庭園、駐車場など）の日常的な管理、メンテナンス、清掃を担当します。
- 居住者の安全を確保するために、防火システム、電気設備などが安全基準を満たしていることを確認します。
2. 資産価値を維持する
- 定期的なメンテナンスと修繕を行うことで、建物の寿命を延ばし、老朽化による建物の価値の低下を防ぐことができます。
- 外壁改修や水道管交換などの大規模プロジェクトを調整し、全体的な生活環境を改善します。
3. 財務管理
- チャージ管理手数料：オーナーから持分に応じて手数料を徴収し、日々の経費や積立金に充てます。
- 管理準備金一時的な費用負担を避けるために、将来の大規模な修理や緊急事態（台風被害など）に備えて資金を準備します。
4. 相互契約書の締結
- 違法な改造の禁止、騒音や衛生問題への対処など、建物証書の条件を所有者が遵守するよう監督します。
- コミュニティの秩序を維持するために、違反に対して警告を発したり、法的措置を講じたりします。
5. 法的代理と意思決定
- すべての不動産所有者を代表して、第三者（不動産管理会社、請負業者など）との契約の締結、または紛争に関する訴訟の提起を行います。
- 管理会社の変更や大規模工事など、重要な事項については、オーナー総会を開催し、投票により共同で決定します。
6. オーナーの意見を反映させる
- 不動産所有者の意見を集約し、開発業者や不動産管理会社が一方的に管理業務を支配することを防ぎます。
- 政府機関とのコミュニケーション（メンテナンス資金の申請など）の際に、統一されたコミュニケーション窓口として機能します。
7. 法的根拠と権利
- ビル管理条例によれば、法人は法人格を持ち、独立して書類に署名したり、銀行口座を開設したり、さらには法人の名義で訴訟を起こしたり訴えられたりすることができます。
香港では、オーナーズ コーポレーション (OC) は、建物管理条例に基づいて設立された法的組織です。主に分譲マンションの共用部業務（メンテナンス、警備、清掃など）の管理を担当します。 「三合会」という用語は、違法行為に関与する組織犯罪グループを指します。この 2 つは無関係に思えるかもしれませんが、場合によっては、三合会が自らの利益のために企業に侵入したり、操作したりしようとすることがあります。以下は関連する背景と可能な関連性分析です。
8. オーナーズコーポレーションの運営と潜在的な脆弱性
- 法人はオーナーが共同で設立し、管理委員会（MC）のメンバーはオーナーによって選出され、建物に関する事項（入札プロジェクト、財務管理など）の決定を行う責任を負います。
- 潜在的なリスク: 管理委員会のメンバーが賄賂を受け取ったり脅迫されたり、あるいは暴力団員が管理委員会に潜入したりした場合、次のような方法で操作される可能性があります。
- プロジェクト入札の不正マフィアは請負業者と共謀して、高額でメンテナンス工事を請け負い、賄賂を受け取っていた。
- 管理手数料の不正流用: 企業資金の不正送金。
- 選挙操作脅迫を利用してオーナーの投票に影響を与え、「自分たちの仲間」が経営委員会に選出されるようにする。
8。三合会が企業に関与する
香港では、古い住宅団地の改修工事において、高額な工事で利益を上げるために、ギャングや悪徳ビジネスマンが脅迫や賄賂で法人をコントロールする談合が長らく横行している。この事例では、OCは「外壁のコンクリートが剥がれており、緊急に補修する必要がある」という理由だけで、透明な入札を行わずに事業を承認しており、制度の抜け穴（建築管理条例によるOCの権限の監督が不十分であることなど）を反映している。
- 香港では、三合会が企業体に介入した事例が数多くあります。たとえば、
- 警察は2018年、複数の住宅団地会社を操作し、所有者を脅迫して文書を偽造することで1000万香港ドル以上のプロジェクト資金を詐取した疑いのある三合会グループを摘発した。
- 2024 雷成屋村法人委員斬首事件
- 2025年将軍澳王林団地公社選挙で脅迫の疑いで三合会出身者17人が逮捕された。その中には候補者と当選者も含まれている。
9。政府と法的対応
- 法律規定ビル管理条例では、法人に対して財務の透明性と違法行為の調査を義務付けています。三合会の関与が判明した場合、社会法または犯罪法に基づいて訴追される可能性があります。
- 執行措置：香港警察（香港警察機構犯罪取締局など）は、合法組織に潜入する三合会グループの捜査を開始する。
- オーナーの自己保険:
- 警戒を怠らず、企業会議に出席し、財務報告を監視してください。
- 疑わしいプロジェクトの見積もりや脅迫行為を発見した場合は、直ちに警察に通報してください。
- 内務省または法的ルートを通じて、問題のある管理委員会メンバーの解任を申請します。
8。内務省オーナーズコーポレーションへの注記
導入
- 民間の建物の管理は所有者の責任です。政府の建物管理に関する政策は、所有者が建物を効果的に管理できるように、所有者組合（OC）などの適切な居住者組織の設立を奨励し、支援することであった。
- 建物管理条例（第344条）（以下、「条例」という）は、民間の建物の所有者が法人を設立してその資産をより適切に管理できるように、法人の設立および運営に関する法的枠組みを提供することを目的としています。
オーナーズコーポレーション設立の目的
この条例では、法人の義務と権限も明確に規定されています。 OC には、建物の共用部分を適切に管理および維持する法的義務があり、相互契約証書に指定されている建物の共用部分の管理責任を遂行するために合理的に必要なすべての措置を講じる必要があります。権限に関しては、法人は、条例または相互契約書に基づいて法人が有する義務および権限を遂行するにあたり、法人を支援または代表するために、給与制の職員、不動産管理会社、またはその他の専門機関または人員を雇用するかどうかを決定できます。条例第18条に基づく義務の履行および権限の行使にあたり、法人は、条例第44条(1)項に基づき内務青少年問題担当大臣が発行する実務規範に従うものとする。
香港は人口が多く、土地面積が限られています。国民のほとんどは、民間の高層ビルや複数の建物からなる民間の住宅団地に住んでいます。これらの建物や住宅団地は、数百から数千に及ぶ複数のユニットで構成されています。区分所有者は、居住する建物または住宅団地の管理と維持について共同で責任を負います。建物や住宅団地の管理不備や共用部分のメンテナンス不足により事故が発生した場合、関係する所有者は連帯して法的責任を負うことになります。
建物の管理と維持は簡単なことではありません。これには、共用エリアの清掃、ゴミ処理、警備のほか、不動産管理会社の雇用や建物の維持管理などの非定型的な業務を含む、幅広い業務が含まれます。建物内に法人が設立されていない場合は、建物の相互契約書の規定に応じて、建物の管理および維持に関するすべての事項をすべての所有者が共同で決定しなければならない場合があります。数百、あるいは数千のユニットからなる建物や住宅団地の場合、これは時間がかかり扱いにくいだけでなく、実現可能ではない可能性もあります。
建物を適切に管理し、所有者に快適な居住環境を提供し、不十分な建物管理やメンテナンスによる資産への影響を防ぐために、法人を設立することが唯一の方法ではありませんが、最も実現可能な方法です。法人とは、条例に基づいて設立される独立した法人です。建物の共用部分をすべての所有者に代わって合法的に管理し、関連する権利、権限、特権および義務を行使および履行し、不動産管理会社を選任および解任し、その業務を監督する権限を有します。
この条例では、法人の総会は、建物の共用部分の制御、管理、運営、ならびにそのような共用部分の改修、改良、装飾に関する決議を可決することができ、そのような決議は管理委員会（MC）およびすべての所有者に対して拘束力を持つと規定されています。
よくある問題と課題
- 設立基準：所有者総会で決議し、土地登記所に登録する必要があります。
- 所有者の関与が低い: 一部のオーナーは会議や投票に積極的に参加しない可能性があり、意思決定の効率に影響を及ぼします。
- 専門知識が必要: 大規模な修理や法的事項には、専門のコンサルタント (エンジニア、弁護士など) の活用が必要になる場合があります。
- マフィアの侵略 古い建築会社の中には、オーナーの参加率が低いために、少数の人々（ギャングを含む）によって簡単に支配されてしまうところもあります。
