目次
香港では、家主は、借主が家賃を払わなかったり、賃貸契約の条件に違反したり、さらには「家賃強盗」にさえなる状況に遭遇する可能性がある。不動産所有者は、自らの権利と利益を守るために、法的手段を通じて土地裁判所に差し押さえ命令を申請し、賃貸契約を解除して不動産を取り戻し、未払いの家賃を回収することができます。この記事では、物件の差し押さえ手続きの手順、所要時間、借主の異議の可能性、残置物や特別な事情（借主による突然の返済など）への対処法などについて詳しく説明します。
1. 所有者が財産を取り戻すための法的根拠と手続きの概要
香港の家主と借主（統合）条例（第 7 章）によれば、借主が支払期日から 15 日経っても家賃を支払わなかった場合、家主には賃貸借契約の解除を申請し、物件を取り戻す権利があります。また、賃貸借契約書に「物件没収条項」が含まれている場合、借主が契約に違反した場合（家賃の滞納など）、家主は物件の回収手続きを開始することができます。しかし、家主は法的手続きに従わなければならず、許可なく鍵を変更したり、入居者を立ち退かせたりすることはできません。そうしないと、法律に違反する可能性があります。
不動産の差し押さえ手続きは主に3つの段階に分かれています。
- 土地裁判所への申請書の提出;
- 判決の申立て;
- 占有令状の執行。
プロセス全体は最短で 3 か月かかります。ただし、正確な時間はケースの複雑さ (借主が異議を唱えるかどうかなど) によって異なります。以下では各ステップを一つずつ分析します。
2. 財産回収手続きの詳細な説明
1. 土地裁判所に申請書を提出する
- ステップ内容:
- 家主は、賃貸契約書の印紙コピー、家賃滞納の証明（支払記録や通知書など）などを準備する必要があります。土地裁判所差し押さえ申請書を提出します。
- 申請書が提出された後、家主は借主に申請通知のコピーを送付しなければなりません。これには以下が含まれます:
- 通知書を借主の住所に郵送します。
- 家賃滞納の通知のコピーを、3 日連続で滞納している部屋のドアに掲示します。
- 通知が完了したら、家主は数日以内に土地裁判所に出向き、借主に適切に通知したことを証明する宣誓をしなければなりません。
- 所要時間: 書類の準備と配送の効率により、約1～2週間かかります。
- 予防: 借主が部屋にいない、または通知の受け取りを拒否した場合、3日間連続して掲示するという要件を法的サービスの証明として使用できます。
2. 判決の申立て
- ステップ内容:
- 借主は申請通知を受け取ってから 7 日以内に異議を申し立てることができます。異議がない場合、所有者は土地裁判所に直接判決を申請することができ、判決は通常 2 ～ 3 日以内に下されます。
- 借主が異議を唱える場合、審問に進みます。裁判のスケジュールや事件の複雑さに応じて、審理の準備には約 2 週間から 1 か月かかります。
- 所要時間:
- 異議なし: 約 2 ～ 3 日;
- 反対意見もあります：半月～1か月以上。
- ケーススタディ: 借主が異議の理由を簡潔に（「家主が十分な通知をしなかった」など）提出し、裁判所に出廷しない場合、裁判所は異議を棄却し、家主に有利な判決を下す可能性が高くなります。
3. 占有令状の執行
- ステップ内容:
- 判決を得た後、所有者は執行官によって執行される占有令状を申請する必要があります。
- 執行官は、ユニットの回収と現地での品物の在庫確認のために訪問を手配します。
- 所要時間執行官のスケジュールとその地域の作業量に応じて、1 ～ 2 か月かかります。
- 予防執行官が事件を執行する場合、所有者は独自に部屋に入ったり物品を移動したりする権利がなく、プロセス全体を裁判所職員が処理する必要があります。
合計所要時間の見積もり
- 最速のケース: 借主が異議を述べず、執行官がスムーズに手続きを進めれば、手続き全体は約 3 か月かかります。
- 遅れ: 借主が何度も異議を申し立てたり、裁判所や執行官が多忙な場合は、6 か月以上に延長されることがあります。
3. 滞納家賃の回収にかかる時間の問題
法律で定められた待機期間
によると"家主と借家人（統合）条例賃貸借契約書に別段の定めがない限り、借主が15日間滞納した後、家主は賃貸借権の没収手続きを開始することができます。これは法令によって暗黙的に規定された契約であり、追加の証明は必要ありません。ただし、滞納家賃の実際の回収は、具体的な状況によって異なります。
- 直接交渉する場合、所有者は 7 日間または 14 日間の猶予期間を設定できます。
- 法的措置を取る場合は、15 日目から土地裁判所に申し立てを行う必要があります。
実用的な提案
家主は、家賃滞納期間の開始時に書面による督促通知を発行し、その証拠を保管しておく必要があります。借主がまだ支払いをしない場合は、遅延による損失を避けるために、15日目以降に差し押さえ手続きを開始することができます。
IV.執行官が財産を占有した後に残された物品の処分
在庫と記録
執行官引渡し当日には、ユニット内のすべてのアイテムを1つずつ数え、在庫フォームに記録します。このリストは、アイテムの所有者 (テナントまたは所有者) を区別せず、サイトの状態のみを反映します。
アイテムの取り扱い方法
- 貴重品:
- 所有者は土地裁判所に売却命令を申請することができます。
- 申請が承認されたら、家賃滞納による損失を補うためにリストに従って品物を売却できるようになるまで、7 営業日待つ必要があります。
- 価値のない品物（古い家具や衣類など）
- 所有者は「廃棄命令」を申請する必要があります。
- また、合法的に処分できるようになるまで 7 営業日待つ必要があります。
- 法的リスク: 家主が裁判所の命令なしに物件を処分した場合、借主は家主に責任を負わせるために民事訴訟を起こすことができます。
提案
所有者は、法的な紛争を避けるために、執行官のリストを適切に保管し、裁判所の手続きに厳密に従う必要があります。
5. 借主が突然家賃を払わなくなったらどうするか
法的根拠
高等裁判所条例（第4章）第21F条に基づき、賃貸借期間中に初めて家賃を滞納した借主は、「賃借権の喪失に対する救済（没収からの救済）。承認された場合、裁判所は借主に未払い家賃と家主の訴訟費用の支払い猶予期間を与えます。詳細は以下の通りです。
- 猶予期間：申請審理時または占有命令発令後に指定することができます。
- 効果: 借主が期限内に全額を支払った場合、賃貸借契約は「復活」し、元の条件に戻り、家主は物件を取り戻し続けることができなくなります。
- 制限: この減免措置は最初の家賃滞納分に対してのみ適用されます。借主が繰り返し家賃を支払わなかった場合、正当な理由（経済的困難やその証明など）がない限り、裁判所は通常それを承認しません。
ケースシナリオ
家主が判決を得たものの執行官がまだ物件を占有しておらず、借主が突然未払いの債務を返済して救済を申請したとします。裁判所が承認した場合、差し押さえ手続きは終了し、賃貸契約は引き続き有効となります。この状況は家主にとって不利ではありますが、借主を保護するための法的仕組みです。
対処戦略
- 家主は賃貸契約に厳格な条項（猶予権を明示的に削除するなど）を含めることができますが、法的規制を遵守する必要があります。
- 借主が救済を申請する場合、家主は借主の資格を否定する証拠（複数の家賃滞納の記録など）を準備する必要があります。
6. 借主が物件の差し押さえに異議を唱える場合のよくある状況と解決策
異議申立事件の分析
- 異議なし借主が異議を申し立てたものの裁判所に出廷しない場合、裁判所は家主に有利な判決を下すことが多い。
- 虚偽の理由「ローンは返済された」という主張であっても、証拠がない場合には、異議は却下されるのが通常です。
- 多くの反対意見上記のケースと同様に、借主は繰り返し控訴しましたが、根拠がなく、事件を遅らせるだけでした。
オーナーは
- 証拠を保存する: 賃貸記録、通知書、通信記録などは裁判の根拠として使用できます。
- 専門家の助けを求めるCentaline Surveyors などの機関は、法律に関するアドバイスや代理サービスを提供できます。
- 心の準備: 異議が繰り返されると時間コストが増加する可能性があるため、所有者は辛抱強く対応する必要があります。
七 .要約と提案
プログラムの利点と課題
- 利点：香港の法律は、不動産所有者に不動産を取り戻し、その財産権を保護するための明確な道筋を提供しています。
- チャレンジ: テナントの異議、資産の取り扱い、特別な状況 (救済措置など) により、プロセスが長引いたり、コストが増加する可能性があります。
実用的な提案
- 予防が鍵: 賃貸契約に署名する際には条件を明確にし、信用度の高い入居者を審査します。
- 早めに行動する家賃滞納の早い段階で警告を発し、必要に応じて速やかに法的措置を開始します。
- プロフェッショナルサポート: 複雑なケースの処理は弁護士または不動産管理チームに委託してください。
香港での賃貸紛争の処理には、双方の権利と利益のバランスを取ることが必要です。家主は、問題を効果的に解決するために、法律に従って行動しながらも忍耐強く戦略的であるべきです。
さらに読む:
