目次
過大評価された不動産のリスト
| 理由 | 説明する | 例 |
|---|---|---|
| 心理的要因 | センチメントと楽観主義が投機的な買いを促進 | 台湾2020新竹「レッドチケット投機」 |
| 信用拡大と低金利 | 緩和的な信用は価格を押し上げ、その後の利上げはそれを修正する | オーストラリアの住宅価格は流行中は高かったが、その後下落した。 |
| 政府の政策 | 需要を喚起するための税制優遇措置や緩和 | 香港、2024年に印紙税を廃止へ |
| 需要と供給の不均衡 | 供給不足と強い需要が価格を押し上げる | 香港の家賃は2024年に1.6%上昇、人材導入計画 |
| 過去の価格上昇 | 過去の急騰は勢いを生み出し、バブルリスクを高める | 中国東部の省、崩壊の危険性が高い |
移動回数
- 販売価格とキャピタルゲインの上昇
過大評価により、所有者は最高値で売却し、大きな資本利益を実現できます。例えば、香港の住宅価格は2021年9月にピークに達し、投資家は利益を出して売却することができ、富裕感を高めることができます。 - より良い融資条件
銀行は参入コストを削減するために、市場評価に基づいてより高い住宅ローンの金額を承認することがよくあります。例えば、香港の800万香港ドル相当の不動産を60%の住宅ローン比率に基づいて計算すると、所有者は320万香港ドルの頭金のみで済み、流動性圧力が軽減されます。 - 賃貸収入の可能性が増加
需要が家賃を押し上げ、香港の家賃は2024年上半期に1.6%上昇する見込みです。これは、特に政策によって才能ある人材や学生が市場に引き寄せられるため、家主にとって有利です。 - 住宅ローン融資能力の向上
評価額が高ければ、所有者は再投資や消費のためにより高い住宅ローンを取得でき、短期的にはキャッシュフローが改善されます。 - 利益機会の販売
所有者が不動産を高値で売却することに成功した場合、特に短期投機家にとっては利益率を拡大できるため、資本の増加が達成できます。 - 書籍資産の増加
不動産評価額の上昇は個人のバランスシートに直接反映され、住宅所有者の経済的安心感を強化します。 - 信用格付けの改善
価値の高い不動産は個人の信用を高めるのに役立ち、他の金融商品（クレジットカードやビジネスローンなど）への申し込みが容易になります。
の結果として
1. 金融リスクが増大
- 税負担の増大：過大評価は固定資産税、地代、税金などの保有コストの増加につながり、長期保有者のキャッシュフローへの圧力を増大させる可能性があります。
- 住宅ローン返済のプレッシャー所有者が高評価額の高比率住宅ローンを申請した場合、金利が上昇したり収入が減少したりすると、支払いが滞るリスクに直面する可能性があります。
2. 市場変動による資産減価危機
- バブル崩壊リスク: 市場が調整すると、過大評価された不動産価格が急落し、所有者の資産が大幅に減少して、「マイナスの純資産」（不動産の市場価値が未払いのローンよりも低い）が発生する可能性があります。
- 流動性の低下：過大評価により不動産は市場価値を失い、妥当な期間内に実現することが困難になります。特に景気低迷時には、売り手は販売価格を下げざるを得なくなる可能性があります。
3. 投資判断の誤り
- 誤って構成されたリソース所有者は、評価額が高いために不動産に過剰投資し、他の資産クラス（株式や債券など）を無視する可能性があり、ポートフォリオのリスク耐性が低下します。
- 再投資のタイミングを誤る：保有者は、価格上昇を待つために売却を遅らせたり、他の市場機会を逃したり、政策の変更（金利上昇や購入制限など）によって閉じ込められたりする可能性もあります。
4. 法的およびコンプライアンスリスク
- 銀行償還責任: 虚偽の評価によりローン不履行が発生した場合、銀行は所有者または鑑定人に法的責任を負わせる場合があります。
- 取引紛争購入者が後になって不動産鑑定額が過大評価されていたことに気付いた場合、所有者または代理人が誤解を招いたとして訴訟を起こす可能性があります。
5. 心理的および社会的ストレス
- 富の不安市場が変動すると、所有者は資産価値の低下を懸念して常に不安を感じ、生活の質に影響を与える可能性があります。
- 社会的緊張：過大評価は、過度に高い家賃による賃貸紛争など、入居者や購入者の不満を引き起こす可能性があります。
6. 心理的な販売の難しさ
- 市場が低迷している場合、過大評価された不動産は売却が難しく、値下げして売却しなければならない場合があります。例えば、香港の開発業者が2024年に価格を下げ、二次市場の所有者がそれに追随した場合、特に市場が冷え込んでいる状況では、所有者は資産流動性のジレンマに陥る可能性があります。
結論は
不動産の過大評価は心理的、経済的、政策的要因によって引き起こされ、所有者には販売価格の上昇や融資条件の改善といった短期的な利益をもたらしますが、市場の調整や財政的圧力といった長期的なリスクも無視できず、その潜在的なリスクにはより注意を払う価値があります。
特に香港や中国などの不安定な市場では、所有者は目先の利益と将来の安定性のバランスを取りながら慎重になる必要があります。所有者は評価結果を合理的に検討し、過度のレバレッジを避け、リスクを軽減するために投資を分散する必要があります。
