目次
以下はUBS中心となるアイデアとその背後にある論理:
1. マクロ経済の圧力
– 金利と資金調達コストの上昇
香港は米国の金利上昇に追いつくために連動為替レート制度を導入している。連邦準備制度理事会が引き続き金利を引き上げているため、香港の住宅ローン金利は数年ぶりの高水準に上昇しており（例えば、大手銀行の優遇貸出金利Pは2023年に5.75%～6%に上昇する見込み）、住宅需要、特に中流階級や投資家の住宅購入能力を大幅に抑制している。
– 弱い経済回復
香港のパンデミック後の経済回復は予想よりも低く、2023年のGDPは約3.2%増加するが、不動産市場は同時に回復しなかった。小売業や観光業などの基幹産業の回復が遅れていることが雇用市場や消費者信頼感に影響を及ぼし、間接的に不動産市場への支援を弱めている。
2. 需要と供給の構造の不均衡
– 供給の増加
SAR政府は土地供給の促進を継続しており、今後3～4年間の民間住宅の潜在的供給量は約105,000戸という高い水準を維持する見込みです（格付評価局のデータによる）。同時に、公営住宅や「最小限の公営住宅」制度により、硬直した需要の一部が緩和され、民間住宅市場での競争が激化した。
– 需要の弱さ
人口流出や移民により定住人口が減少し（2022年には純流出約6万人）、住宅需要が直接的に減少しています。また、香港では外資系企業の規模縮小が進み、オフィス空室率が上昇（2023年には中核エリアの空室率は12%～15%に達する）し、商業用不動産の価格を下落させている。
3. 政策規制と市場心理
– 不動産市場の「厳しい措置」は緩和されていない
UBSは、政策調整は市場の期待を覆すほど強力ではないと考えている。
– 資産価格の下降サイクル
2024年までに住宅価格は約7%下落し、取引量は過去最低に落ち込むでしょう（年間を通じて完了した民間の直接住宅取引は11,000件未満）。価格の下落は買い手の間で強い様子見ムードを招き、「数量と価格の両方が下落する」という負のフィードバックループを形成している。
4. 国際資本フローと代替市場
– 地域間の競争の激化
シンガポールや中東などは、アジアの不動産投資拠点としての香港の地位を多様化するため、国境を越えた資金を積極的に誘致している。 UBSは、2023年の香港の商業用不動産投資は前年比40%以上減少し、資本流出の傾向が明確になっていると指摘した。
– 人民元資産の転用
中国本土の中心都市（上海、深センなど）のオフィスビルの賃貸収益率は比較的安定しており、一部のファンドはよりコスト効率の良い粤港澳大湾区市場へとシフトしている。
市場の乖離：悲観論 vs. 慎重な楽観論
– 悲観派（UBSが代表）
2024年には住宅価格がさらに5%～10%下落すると予想されており、オフィス賃料への下落圧力は続くとみられる。投資家はリスクを回避することをお勧めする。
– 楽観的な見方
一部の機関（地元の不動産会社など）は、政策緩和により徐々に需要が解放され、政府が推進する「首都圏北部」などの長期計画と相まって、中長期的には市場が底打ちし回復する可能性があるとみている。
投資家対応戦略
– 短期的なリスク回避: 流動性の高い資産に重点を置き、長期の不動産保有を減らします。
– 政策への敏感さ: 印紙税の調整、金利のピークシグナル、人材紹介プログラムの有効性を注意深く監視します。
– 構造的な機会: データセンターやコールドチェーン物流などの新興不動産カテゴリは、経済変革の恩恵を受ける可能性があります。
UBSの悲観的な予測は、香港の不動産市場における「内外のトラブル」に対する同社の慎重な評価を反映しているが、市場の転換点は政策や経済サイクルの変化に遅れて現れることが多い。投資家は、自身のリスク選好を組み合わせ、需要と供給、金利、政策の限界的な改善シグナルを動的に分析する必要があります。
UBS（英語：UBSグループAG）それはスイス設立国境を越えた投資銀行そして金融サービス会社。 UBSは2つの本社を構えており、スイスのチューリッヒそしてバーゼル世界最大のスイスの金融機関UBS は世界中の主要な金融センターにオフィスを構えています。 UBS は、顧客情報に対する厳格な機密保持ポリシーと銀行秘密の文化で知られています。
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