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「手数料を受け取ったら爆竹を鳴らして神様に感謝したい！」ベテラン不動産業者の陳さん（仮名）は、厚さ3センチの手数料領収書を掲げ、2020年に景俊が扱った取引記録を記者らに見せた。 「ドラゴンベッド」の愛称で呼ばれるこの屯門ナノビルプロジェクトは、不動産仲介業界の「借金嵐の目」となっている。本紙の独自調査により、「ショップ王」鄧承波氏の一族が支配するスタングループと嘉源国際（02768）が共同開発した景君は、2019年に事業に参入して以来、1620万香港ドル以上の仲介手数料を滞納しており、不動産業界における長年の仲介手数料搾取システムを露呈していることが判明した。 （導入）
悪魔は細部に宿る
その年に景君と代理店の間で締結された「協力促進協定」を振り返ると、第7条第3項には「開発者は手数料の支払い時期と方法を調整する最終的な権利を留保する」と記載されている。法律専門家は、この種の「不公平な条項」は実際には開発者に無制限の延期権を与えるものだと指摘した。 「契約は本質的には開発業者の一方的な保護です。不動産業者が契約書に署名すると、自分自身を売る契約書に署名するようなものです。」と、法廷弁護士のLuk Wai-hung氏は、現在の不動産業者条例には大きな抜け穴があり、手数料の支払い期限は完全に開発業者の商業上の判断に左右されると説明した。
さらに衝撃的なのは、あるエージェントが本紙に提供した内部文書によると、スタングループは2021年から「手数料優先制度」を実施しており、第1段階の10%手数料は銀行住宅ローン機関に支払われ、第2段階の30%は建設請負業者への支払いに使用され、エージェント手数料は第3段階の債務として記載されているという。この金銭的取り決めは、債務連鎖の最後で代理人が被害者になることに直接つながります。
業界の暗黙のルール：手数料の未払いが当たり前になっている
香港不動産業者協会の最新調査によると、香港の68%業者が開発業者による手数料支払いの遅延を経験しており、平均遅延期間は9.8か月に達している。 2022年の香港の新築物件の取引総額は3,200億香港ドル、平均手数料は2兆5,100億香港ドルと推定されており、年間を通じて凍結される手数料は80億香港ドルに上り、これは4,000人の不動産仲介業者の年間収入が差し押さえられるのと同等となる。
「これは基本的に無利子ローンです！」と、中原地産の元地域営業部長である張氏は業界の暗黙のルールを暴露した。「不動産市場が低迷しているとき、不動産開発業者はキャッシュフロー管理の手段として、手数料の延期をよく利用します。私たちは国内の不動産プロジェクトから3年間手数料を徴収しようとしました。」張氏は、将来の協力の機会と引き換えに、一部の不動産開発業者が仲介業者に「手数料支払いの自主延期同意書」への署名を要求することさえあると明かした。
規制の空白地帯における血なまぐさい物語
記者は茘枝角の不動産会社で、業界に入ってまだ2年目のリンさんに会った。彼女は目を赤くして、モバイルバンキングの記録を見せた。「昨年販売したエリートユニット2棟については、合意した手数料12万8000ポンドがまだ支払われていません。会社は、デベロッパーが支払わなかったと言っていたので、私たちの仕事は無駄になりました。」さらに馬鹿げているのは、一部のエージェントが手数料を回収するために自費で弁護士費用を支払わなければならなかったことだ。「手数料回収の費用は手数料よりも高い。基本的に二重の搾取です。」
本紙の問い合わせに対し、不動産業者管理局は「開発業者は規制の対象ではない」との立場を改めて強調した。しかし、同局の2022年度年次報告書を調べたところ、年間を通じて463件の手数料紛争の苦情を受けたが、調停成功率はわずか12.3%だった。立法会議員の孔玉環氏は制度の欠陥を指摘し、「現在の規制は、スピード違反だけを取り締まり、ひき逃げ事件を無視する交通警察のようなものだ。完全に本末転倒だ」と述べた。
鄧小平の財政難によるバタフライ効果
この手数料騒動の核心は、近年の鄧成波一族の積極的な拡大によって埋められた金融地雷に直接起因している。財務諸表によると、スタングループの子会社であるスタングループの2022年の総負債は87.6億元に急増し、流動比率は危険水準の0.4を下回った。鄧一族は近年、債務負担を軽減するため必死に不動産を売却しており、2023年第1四半期だけでも、荃湾の亭蘭邸宅をシンガポールのファンドに8億5000万ドルという「衝撃的な価格」で売却するなど、23億ドル相当の資産を売却した。
上級調査員の陳東岳氏は「ダンのホテル業への転換は疫病流行と重なり、不運だった。同社が所有する9つのホテルの平均稼働率は長い間40％を下回っており、毎月の損失は2000万元以上だ」と分析した。さらに深刻なのは、同グループの工業ビル転換プロジェクトのいくつかが、土地賃貸契約条件に違反したとして建築局から摘発され、その額は4億3000万元に上る。
法的グレーゾーンでの生き残りをかけた戦い
尖沙咀の法律事務所で、記者たちは「小さなエビ対大きなクジラ」の法廷闘争を目撃した。李代理人は、景君プロジェクトの手数料8万7000元の回収を求めて小額訴訟裁判所に訴訟を起こしている。 「この手の案件はこれで３回目だが、毎回半年かかる」と苦笑いした。司法機関のデータによると、2022年の不動産手数料回収事件数は2019年に比べて3.2倍に増加したが、成功率は40％未満だった。
法律専門家は残酷な現実を明らかにした。たとえ訴訟に勝訴したとしても、開発業者は控訴を続けることで支払いを遅らせることができるのだ。さらに悪いことに、一部のグループはプロジェクト会社を清算し、エージェントに回復の道が残されないことになります。この「法的消耗戦」戦略により、多くのエージェントが怒りを飲み込むことを選択しました。
世界と比較すると香港は恥ずべき存在
他の国際大都市と比較すると、香港の手数料保護制度は明らかに遅れています。シンガポールの「不動産仲介業法」では、不動産開発業者は取引後60日以内に手数料を支払わなければならないと明記されており、英国では「手数料エスクロー口座」制度まで設けられており、中国本土でも2021年に「不動産仲介業管理措置」が改正され、オンライン署名後30日以内に手数料を決済することが義務付けられている。対照的に、香港では、土地登記所は依然として「商業契約の自主性」の原則を堅持しており、業界からは「21世紀の契約書」と揶揄されている。
改革と既得権益のゲームを求める声
国民の間で改革を求める声が高まりつつある。不動産仲介業協会は「手数料公正キャンペーン」を立ち上げ、不動産仲介業条例を改正して手数料の支払い期間と契約違反に対する罰則を定めるよう政府に求めた。しかし、この取り組みは不動産開発業者協会から強く反対され、同協会は立法議会に「厳格な規制は不動産販売の柔軟性に深刻な影響を及ぼす」と書簡を送りつけた。
この改革をめぐる綱引きの背後には、巨大な利害の駆け引きがある。 2022年の新規住宅市場を前提とすると、開発業者が延滞手数料を通じて得た無利子ローンは、中規模プロジェクト2件の建設費を賄うのに十分である。業界関係者によると、一部の不動産開発業者は、繰り延べられた仲介手数料を土地投資の保証金として使い、「仲介業者が建物建設の費用を支払う」という不条理な悪循環を生み出していたという。
光と闇が共存する未来
困難のさなか、記者たちは心強い事例を見つけた。シノランド（00083）は2023年からブロックチェーン技術を活用し、取引後72時間以内に資金の自動振替を実現する「即時手数料支払いシステム」を導入している。この革新的なモデルは多くの代理銀行から支持されており、業界改革の突破口となる可能性があります。
しかし、依然としてジンジュンに手数料の補償を求めている何百人ものエージェントにとって、現実は依然として残酷だ。葵涌の工業ビルの屋上では、数十人の被害者が「手数料回収同盟」を結成し、未払いの手数料の領収書を壁一面に貼り付けた。その総額は現在2,300万香港ドルに上る。議長のアジエ氏（仮名）は、心の中でこう語った。「私たちは慈善事業を望んでいるのではなく、苦労して稼いだお金を取り戻したいだけなのです。この業界には監督だけでなく、最も基本的な敬意も必要です。」
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