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香港では、借主が差し押さえ（つまり、家主が賃貸借契約を解除し、物件を取り戻すこと）に異議を申し立てる方法は、賃貸借契約の種類、賃貸借契約条件、法的手続きなどの具体的な状況によって異なります。差し押さえに対処するために借主が実行できる手順と考慮事項は次のとおりです。
法的根拠と借主の権利
家主と借家人（統合）条例（第7章）
- この規則は、特に住宅の賃貸関係に関して、家主と借主の権利と義務を規定しています。
- 固定期間: 賃貸契約が満了していない場合、借主が契約条件に違反しない限り（家賃の滞納、物件の損傷など）、家主には通常、一方的に契約を解除する権利はありません。
- 定期借家契約（月額賃料など）: 家主は条例に従って有効な通知（「解約通知」など）を発行し、法定通知期間（通常は 1 か月）を遵守する必要があります。
リース条件が優先される
- 借主は、賃貸借契約書の「賃貸借契約の終了」条項を注意深く確認する必要があります。たとえば、次のような条項です。
- 一定の状況（自己居住、再建築等）において、所有者が早期に物件を引き継ぐことが認められるかどうか。
- 解雇通知の形式と期限が法的要求事項に準拠しているかどうか。
所有者が合法的に不動産を引き継ぐための条件
所有者が不動産を取り戻したい場合は、以下の条件のいずれかを満たす必要があります。
- 借主の契約違反（家賃滞納、財産の不法使用等）。
- リース期限後に更新されない、そして家主が有効な解約通知を出しました。
- 所有者は条例の「正当な理由」を引用した。:
- 本人または近親者が居住している。
- 物件には再建または大幅な修理が必要です。
- 借主は賃貸借契約の終了に同意します（書面による証明が必要）。
借主が不動産の差し押さえに異議を申し立てるための具体的な手順
所有者の差し押さえ理由が合法かどうかを確認する
- 家主が「自己居住」を理由に物件を占有する場合、借主は家主に証拠（宣誓供述書など）の提示を求め、その真正性（家主が居住可能な他の物件を所有しているかどうかなど）を疑問視することができます。
- 所有者が「再建」を主張する場合、建築許可証または関連文書を提出する必要があります。
解約通知の合法性を確認する
- 通知は書面で借主に通知する必要があり、法定通知期間（通常は 1 か月）を遵守する必要があります。
- 通知の形式が間違っていたり、規定に従って行われていない場合、借主はそれを無効とみなす可能性があります。
土地裁判所への異議
- 家主が土地裁判所に「占有命令」を申請した場合、借主は指定された期間（通常 14 日）内に「答弁書」を提出し、証拠（家賃の期日通りの支払いの記録、家主の義務不履行など）を提示する必要があります。
- 法的援助を申請することもできますし（資格がある場合）、弁護士を雇って支援してもらうこともできます。
調停または交渉を求める
- 審判所の審理の前に、当事者は調停を通じて合意に達するよう試みることができます（賃貸期間の延長、家賃の調整など）。
不法立ち退きを警察に通報する
- 家主が法的手続きを経ずに強制的に鍵を変えたり、水道や電気を止めたり、借主に嫌がらせをした場合、借主は警察に通報し、裁判所に差し止め命令を申請することができます。
証拠収集
- 家賃の支払い記録、賃貸契約書のコピー、家主への通知書などの書類は、差し押さえに反対する際の重要な証拠となる可能性があるので保管しておいてください。
- 家主が不適切な行為（嫌がらせや不法侵入など）をした場合、借主は証拠として写真を撮ったり、音声を録音したり、警察に通報したりすることができます。
実際のケースにおける戦略
- 家賃滞納: 家主が家賃未払いを理由に物件を差し押さえた場合、借主は未払い額が支払われたことを裁判所で証明するか、支払いを補填するための猶予期間を要求することができます。
- リース期限が切れていない: 賃貸借契約がまだ有効な場合、借主は家主に物件を早期に回収する権利がないと主張し、賃貸借関係の維持を要求することができます。
一般的な防御
- 所有者は法的手続きに従わなかった（有効な通知が行われていない場合）。
- 差し押さえの理由は虚偽である（例えば、自己中心的な態度を偽って主張するなど）。
- 借主は破損箇所を修理した（家賃の滞納など）。
- 所有者が不動産を適切に維持管理していない（賃貸借契約における保守義務違反）。
予防
- すべての書面証拠を保管する賃貸借契約書、家賃支払記録、通信記録等が含まれます。
- 一人で引っ越さないでくださいただし、裁判所から回収命令を受けない限りは。
- 専門家の助けを求める:
- コミュニティ組織協会 (SOCO) または法律援助部門にお問い合わせください。
- 賃貸法に詳しい弁護士に相談してください。
対立的な行動を避ける
借主は自分でドアをロックしたり、部屋の返却を拒否したりしないでください。法的措置が取られる可能性があります。
- 時間的に敏感: 法的手続きには厳しい期限があるため、家主または裁判所から通知を受け取った後、借主は迅速に行動する必要があります。
法的手続きの利用
- 申請書に理由を記入し、不動産の占有に対する異議申し立て書を提出する
- 差し押さえ手続きが完了したら、放棄命令に異議申し立て通知を提出する
- 所有者は、その場所を片付けるのに十分な時間を与えなかったとして再度異議を唱えた。
初回家賃滞納に対する救済措置
初めて家賃を滞納した借主は、裁判所または土地裁判所に猶予期間を申請することができます。通常、裁判所は借主に対し、指定された期間内に未払いの家賃と家主の訴訟費用の全額を支払う機会を与えます。この猶予期間は、申請の審理時に設定される場合もあれば、財産の占有命令が下された後の特定の期間にわたって設定される場合もあります。この仕組みは「家賃未払い訴訟による借地権喪失の救済」として知られており、香港裁判所によって管理されている。高等裁判所条例（第4章）第21F条は、。裁判所または土地裁判所に猶予期間を申請することができます。通常、裁判所は借主に対し、指定された期間内に未払いの家賃と家主の訴訟費用の全額を支払う機会を与えます。この猶予期間は、申請の審理時に設定される場合もあれば、財産の占有命令が下された後の特定の期間にわたって設定される場合もあります。この仕組みは「家賃滞納訴訟による賃貸借権喪失の救済」として知られています。
要約する
借主が物件の差し押さえに反対するためには、家主の行為が法的要求事項に準拠しているかどうかを確認し、法的手段を通じて積極的に自らの権利を守ることが重要です。賃貸借契約の条件が明確であり、家主に正当な理由がない場合、借主は移転を拒否し、土地裁判所を通じて自らの正当な権利と利益を主張する権利を有します。
つまり、借主が家主による物件の差し押さえに対抗するためには、賃貸借契約や法律の規定に基づいて合理的かつ合法的な措置を講じることが鍵となるのです。状況が複雑な場合は、ご自身の権利と利益を守るためにも、できるだけ早く専門家（弁護士や不動産コンサルタントなど）に相談することをお勧めします。
