リバースモーゲージ（退職金ローン）

リバースモーゲージ制度とは何ですか?

リバースモーゲージ制度リバースモーゲージ（「リバースモーゲージ」または「リバースモーゲージローン」とも呼ばれる）は、香港政府が高齢者向けに考案し、2011年に香港抵当公司（HKMC）によって開始された金融商品です。その基本概念は、不動産を所有する高齢者が、退職後の収入を補うために、定期的な支払い（毎月の現金、一括ローン、信用枠など）と引き換えに、銀行に不動産を抵当に入れることができるようにすることです。高齢者は死亡するか永久に退去するまでは元の物件に住み続けることができ、その後は銀行がローンと利息を返済するために物件を処分することになります。

退職者向け住宅ローンは「住宅を老後の生活を支えるために使う」という諸刃の剣である。高齢者の経済的負担を軽減できるが、相続を弱める可能性もある。決定を下す前に、個人の健康状態、家族のニーズ、不動産市場の見通しを十分に評価し、老後に経済的または受動的な状況に陥らないように条件の詳細をすべて理解する必要があります。

リバースモーゲージは、退職後の生活を改善するために不動産資産を「再活性化」したいと考えている住宅所有者に適していますが、財務ニーズ、家族計画、長期リスクの包括的な評価が必要です。申請する前に、専門のファイナンシャルアドバイザーまたは弁護士に相談することをお勧めします。

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リバースモーゲージ制度資格そして仕組み

1. 資格:
   通常、抵当権のない住宅を所有する 55 歳以上の香港永住者（銀行の規約による）に適用されます。
   抵当権が設定されている不動産が 土地代金を支払わない補助金付き住宅（住宅所有権制度のアパートやテナント購入制度のアパートなど）申請者は少なくとも 60歳以上。
   
2. 財務要件 :
   応募者は 破産記録なし、そして 破産申立て手続きなし。
   許可されていません 債務再編（IVA） または同様の財務契約。
   
3. 物件要件 :
   プロパティの種類：香港出身であること 住宅物件（民間住宅または補助住宅）。
   建築年齢制限：物件は成年である必要があります 50歳以下。建物が築50年以上の場合、機関によっては建物検査報告書の提出を要求する場合があります。
   使用状況：プロパティは 自己占有使用賃貸または空き家ではないこと、 再販制限なし（「追加印紙税」のロックイン期間など）。
   住宅補助に関する特別規定: 土地プレミアムなしの補助住宅は、まず 住宅局/住宅協会からの書面による承認。
   
4. 共同申請
   ほとんどを受け入れる 適格所有者 3 名 共同申請は通常、配偶者、子供、または親戚によって提出されます。
   当該財産は 共有所有権 住宅ローン契約書には所有者全員が一緒に署名する必要があります。
   
5. 会社所有物件
   物件が 香港登録有限会社 企業が申請者となることは可能ですが、以下の条件を満たす必要があります。
   会社の資本構造が単純である（例：家族経営の会社）。
   すべての株主および取締役が申請に同意する。
   会社登録証明書および財務状況証明書類を提出してください。
   
6. 不動産評価 :
   融資額は不動産評価額、申請者の年齢、選択した 年金プラン（月払い、一括払い、または混合モード）。
   
7. 抵当不動産:
   高齢者はプログラムに参加している銀行に不動産を抵当に入れ、銀行は不動産評価額、申請者の年齢、金利などの要素に基づいて月々の支払額を計算します。
8. 受け取り方法:
   生涯支払い、固定期間（10年、20年など）、または混合モデルを選択できます。
   
9. 返済条件:
   高齢者が死亡、永久的に転居、または不動産を売却する場合、銀行はローンの元金、利息、および関連手数料を返済するために不動産を売却します。売却代金が負債額を上回る場合、残額は相続人に渡されます。売却代金がそれより少ない場合、HKMC が差額を負担します (銀行には償還請求権はありません)。

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リバースモーゲージのメリットの分析

安定した退職所得

• 「不動産」を「流動資産」に変換することで、高齢者、特に養う子供がいない、あるいは貯蓄が限られている高齢者のキャッシュフロー不足の問題を解決することができます。
• 日々の生活費や医療費を補うために、毎月一定額を支払うことができます。

居住権の保持

• 高齢者は元の住居から引っ越す必要がないため、生活の質を維持し、家賃の値上げや不動産売却後の転居のプレッシャーを避けることができます。

柔軟な財務体制

• 必要に応じて資金を引き出すために、一括ローン（緊急医療費など）または信用枠を選択します。
• 生涯を通じて給付を受けることを選択した場合、長生きすればするほど、より多くの給付を受けられるため、長生きする人にとってはより有利になります。

リスクの一部は政府が負担する

• HKMC は保険の仕組みを提供します。不動産が減価し、売却後にローンの返済に十分でなくなった場合、その差額はHKMCが負担し、相続人は補償金を支払う必要はありません。

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リバースモーゲージの潜在的な欠点

利息の蓄積は不動産の価値を低下させる

• ローンの利子は時間の経過とともに複利で増えるため、不動産の最終的な残存価値が大幅に減少し、相続人の権利に影響を及ぼす可能性があります。高齢者が近い将来に亡くなった場合、相続人は財産を保持するためにローンを前払いで返済する必要があるかもしれません。

不動産価値の変動リスク

• 不動産市場が下落した場合、HKMC の保護があっても、相続人は不動産を失ったり、残りの資産をわずかしか受け取れなかったりする可能性があります。

早期解約コストが高い

• 高齢者が途中で物件を買い戻したい場合（家庭の事情など）には、元金と利息を一括返済する必要がありますが、資金不足のため実現が難しい場合があります。

社会福祉受給資格に影響する可能性がある

• 定期的な支払いは収入とみなされ、老齢生活手当や包括的社会保障援助の受給資格に影響する場合があります。

家族間の紛争リスク

• 家族間のコミュニケーションが不十分だと、財産の処分をめぐって相続人の間で争いが生じる可能性があります。

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適した用途と注意事項

• 適切な：子供がおらず、安定したキャッシュフローが必要で、不動産価値は高いが他の資産が少ない高齢者。
• 適していません: 財産を子供に残す予定がある方、または短期的に財産を使用する必要があると予想される方。

重要な推奨事項:

1. 長期金利コストと支払額のバランスを慎重に計算します（銀行が提供するシミュレーションツールを使用できます）。
2. 家族と十分にコミュニケーションを取り、独立した財務または法律上のアドバイスを求めてください。
3. さまざまな銀行の条件（金利、手数料、柔軟性など）を比較します。

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計算式と手順

1. 住宅ローンの元金（P）を決定する
   • 不動産評価（V）:
     • V≤800V≤8,000,000 HKDの場合:
       P=V×100%P=V×100%
     • 8008百万<V≤2500V≤25百万香港ドルの場合:
       P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%P = 800 × 100% + (V − 800) × 50%
     • V>2500V>HKD2500万の場合:
       P = 800 + (2500-800) × 50% = 16.50 P = 800 + (2500-800) × 50% = 1650万香港ドル
2. 支払い期間の数（n）を決定する
   • 年金期間: 固定の年数（10 年、15 年など）を選択するか、申請者の年齢に基づいて残りの平均余命を推定します（80 歳の人の平均余命は 15 年、n = 15 × 12 = 180 か月など）。
3. 料金プランを選択
   • 変動金利: 市場金利（HIBORなど）に連動し、毎月変動します。
   • 固定金利固定金利。通常は変動金利プランの初期金利よりも高くなりますが、長期的には安定しています。
4. 月額年金（M）を計算する
   使用現在価値の計算式住宅ローンの元金PPを月々の支払いに分割します: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: 月利（年利÷12）
   • nn: 支払い月数の合計

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影響を与える主な要因

• 不動産評価：V↑⇒P↑⇒M↑
• 年金期間：n↓⇒M↑n↓⇒M↑（支払期間が短いほど月々の支払額は大きくなります）
• 申請者の年齢：年齢↑⇒n↓⇒M↑
• 料金プラン: 固定金利では通常、r↓⇒M↑r↓⇒M↑という低い金利が適用される為、月々の年金額は高くなります。

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計算例

ケースパラメータ

• 不動産評価額：1,200万香港ドル
• 年金期間：15年（n=180か月）
• 申請者年齢：75歳
• 金利プラン：固定金利（年利3%→月利0.25%）

ステップ

1. 住宅ローン元金（P）：P=800×100%+(1200−800)×50%=800+200=1000万香港ドル
2. 月額年金（M）：M=10,000,000×0.00251−(1+0.0025)−180M=10,000,000×1−(1+0.0025)−1800.0025​
   • 分母を計算します。
     (1.0025)−180≈0.644なので、1−0.644=0.356
   • 結果: M≈10,000,000×0.0025/0.356≈月額 70,225香港ドル

• 高い不動産価値、短期年金、高齢者の申請者、固定金利プラン月々の年金支払額が大幅に増加します。
• 実際の計算は、銀行が提供する金利と保険数理モデルに応じて調整する必要があります。正確な見積もりを得るには専門機関に相談することをお勧めします。

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よくある質問

以下のイベントは停止イベントとなります:

（a）関連する政府賃貸借契約または建物相互契約証書に違反した場合；
（b）管理費、税金、政府家賃などを支払っていない場合
（c）火災や財産に対するその他の重大な損害に対する保険に加入していない場合
（d）お客様が物件を適切に維持管理せず、良好な状態に維持しなかった場合
（e）物件に関連する法律、規則、規制を遵守しなかった場合
(f) 当該物件に関して政府当局または建物管理者が発行した命令または通知に従わなかった場合。
知る;
(g) 財産に関して必要な年次報告書を提出していない場合
(h) 何らかの受益者（関連するリバースモーゲージ証書に基づく貸付機関以外）のために融資を設定していること。
あなたが最初に取得しない限り、あなたの財産に対する料金やその他の権利
書面による同意
（i）あなたの行為または不作為により、財産の価値に悪影響を与えたり、財産に損害を与えたりした場合
関連するリバースモーゲージ証書に基づく担保権。または
（j）お客様が関連するローン契約書または関連する法的文書に基づく義務に違反した場合
または、リバースモーゲージローンに関して貸し手に対して不正確な情報や誤解を招く情報を提供しないこと。
材料。
述べる：
リバースモーゲージローンの担保として複数の不動産をお持ちの場合は、
不動産の停止は、リバースモーゲージローン全体の停止とみなされます。

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有効期限イベント

以下のイベントが発生すると、有効期限イベントとなります。
（a）貸し手からの書面による同意を得ずに不動産を賃貸した場合
（b）あなたとあなたのリバースモーゲージローンの共同借り手（いる場合）全員が亡くなった場合。
（c）リバースモーゲージローンのあなたまたは共同借り手（いる場合）が裁定を受けている
破産している、または個人任意整理の対象となっている場合。
（d）停止が修正される可能性がある場合、停止後6ヶ月以内に修正されない場合
それを内部で修正します。
（ｅ）是正することができない停止事由が発生した場合
（f）あなたの財産が香港政府または関係当局によって差し押さえられた場合
（g）あなたの財産に関する政府の賃貸借契約が更新されずに終了した場合
（h）適切な資格を有する者が、あなたの財産を安全に占有することができなくなったことを書面で決定した場合。
(i) あなたの財産またはあなたの財産が位置する建物が完全にまたは大幅に崩壊した場合;
（j）あなたの財産が強制的に売却され、売却が完了した場合
（k）あなたの財産の共有所有権が分割されている。または
（l）借主は、空室状態の不動産を自主的に貸し手に譲渡します。
述べる：
リバースモーゲージローンの担保として複数の不動産をお持ちの場合は、
不動産の満期日は、退職後の住宅ローン全体の満期日となります。