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借金は雪だるま式に膨らみ、ついには破裂する
高等法院の文書によると、鄧耀邦（鄧成波の息子）の傘下にある正品商業、正品マーケティング、正勝の3社は、今年4月にも強制清算を命じられた。これら3社の清算命令は最初のドミノ倒しのようなもので、ICBC（アジア）が債務保護手続きを開始するきっかけとなった。
買収された不動産に関係する住宅ローンの構造が極めて複雑であることは注目に値する。月品リゾートホテルを所有する百水堂有限公司は2021年1月にICBC（アジア）から第二抵当融資を取得し、一方、シーサイドプラザを所有する華裕投資は第二抵当と第三抵当の重ね抵当まで手掛けた。債務再編の上級弁護士である梁雲鑫氏は、「この多層的な住宅ローン構造は金融緩和政策の期間中は依然として機能するが、市場環境が逆転すると、一連の債務不履行を引き起こす可能性が非常に高い」と指摘した。
シーサイドプラザの「デススパイラル」は9年間で40％近く下落した
市場から「ゴーストタウン」と呼ばれている荃湾プロムナードは、香港の小売不動産の盛衰を目の当たりにしてきた。当新聞社が土地登記記録を調べたところ、沙咀路368番地にあるこのショッピングモールは過去10年間に3回所有者が変わっていることがわかった。
2012年：ニューワールドデベロップメントはワンオングループに5億香港ドルで売却された。
2015年：鄧成博一族に8億2000万元で売却
2024年：現在の評価額は9億元に低下
驚くべきことに、鄧一族は政権を握った後、何度も変革を試みたものの、依然として「死野」の呪いから逃れられなかった。 2017年に医療センターに転換する計画は中止され、2018年に導入されたゾンビをテーマにしたゲームパークはわずか半年しか続かなかった。現在、ショッピングモールの空室率は90％を超えており、日中はモール全体を照明で照らす必要があり、月間基本運営費は80万香港ドルにも上ります。
CBREの最新の評価報告書によると、この物件の現在の価格は1平方フィート当たりわずか2,884香港ドルで、2015年の購入価格から371,000香港ドル減価している。保有期間中の利息と改修費用を含めると、実際の損失は5億香港ドルを超える可能性がある。サヴィルズの調査部長スティーブン・シーミン氏は「ハーバースクエアの苦境は、二流ショッピングモールの構造的な問題を反映している。電子商取引の影響と消費パターンの変化により、こうした物件は『永久的なマイナス資産』になる可能性がある」と語った。
ホテルCOZIを再生するという夢は、疫病が最後の一撃となり打ち砕かれた。
買収されたもう一つの施設、屯門COZIリゾートホテルの運命も同様に波乱に富んだものだった。鄧一家は2013年に、もともと工業ビルだったこの建物を5億香港ドルで購入し、再開発と改修に3億香港ドルを費やした。2019年に4つ星ホテルとしてオープンした。予想外に、社会運動と疫病の二重の打撃により、2022年の稼働率は長期間30％を下回った。
ホテル業界筋によると、経営陣はホテルを隔離ホテルに転換しようとしたが、屯門の地理的に離れた位置のため政府との契約を獲得できなかったという。 2023年に売り出される予定のプロジェクトの希望価格は14.8億元で、総投資額8億元より85%高く、市場からは「幻想価格」と揶揄されている。 JLLのホテル部門マネージングディレクターのチャン・ユーチョン氏は「屯門エリアにはビジネス客が不足している。リゾートホテルは越境旅行者に依存しており、中国本土と香港間の通関手続きが遅いため存続できない」と語った。
破産手続き開始後の債権者らのジレンマ
受託者であるプライスウォーターハウスクーパースは現在、難しい決断に直面している。ハーバープラザを例にとると、現在の価格である9億香港ドルで売却された場合、第2、第3抵当債務と訴訟費用を差し引いた後、唐一家はすべてを失う可能性がある。さらに厄介なのは、市場には類似物件が大量に滞留していることだ。評価評価局のデータによると、香港の商業施設の空室率は2023年に12.8%に達し、20年ぶりの高水準となる見込みだ。
ICBC（アジア）には現在、2つの選択肢がある。1つは、できるだけ早く現金化するために低価格で売却することだが、巨額の損失を被ることになる。もう1つは、資金を投じて物件を改修することだが、資本注入の「底なし沼」に陥る可能性がある。破産管財手続きに詳しいデロイトのパートナー、周志偉氏は「こうした不良資産の処分には通常18～24カ月かかり、その間に保有コストが残存価値を食いつぶしてしまう可能性がある」と語った。
鄧小平帝国の黄昏：非中核地域の不動産が苦境に
近年の鄧成波一族による資産売却の波は、実は香港不動産市場の変容の縮図だ。統計によると、2020年以降、この一族は60件以上の不動産を売却し、約150億人民元を現金化しており、取引価格のほとんどは帳簿価格より30%～50%低い。しかし、急速な負債削減は依然として市場価値の低下ペースに追いつけていない。2023年末時点で、非中核商業用不動産の平均評価額はピーク時から45%下落している。
経済学者の関昭昭氏は、「鄧小平氏の事件は、香港の不動産開発業者が非中核分野の転換の可能性を過大評価し、金利上昇サイクルの持続性を過小評価していたという2つの大きな誤判断を露呈した。3%時代の資金調達コストが5%時代の資産収益率と一致すると、資本連鎖が断ち切られるのは時間の問題だ」と指摘した。
構造的なジレンマは解決が難しい。香港の商業用不動産市場の将来はどうなるのか？
この買収事件は、香港の商業用不動産市場について業界に深い反省を促した。リモートワークの普及や消費パターンの変化により、従来のショッピングモールの需要構造は根本的に変化しました。中原不動産研究部のデータは、香港のショッピングモールの来場者数は2018年に比べて2023年には2億8100万トン減少すると予測しているが、体験型消費スペースの賃貸抵抗は従来の小売店の3倍強いとしている。
香港城市大学建築工学部のチャン・ホンワン教授は、「二級ショッピングモールは、データセンター、コールドチェーン倉庫、教育拠点などへの転換など、『空間遺伝子変換』を経る必要があります。政府はまた、古い商業地区に新たな機能を注入するために都市計画規制を改正する必要があります」と提案した。
鄧小平一家の金融危機は、個々の企業の過剰なレバレッジに関する教訓であるだけでなく、香港の不動産経済の変革の脚注でもある。 「立地、立地、立地」という黄金律がデジタル化の波に遭遇したとき、具体的な空間にいかに新たな価値を注入するかが、業界全体が直面しなければならない生き残りの課題となるでしょう。ハーバーフロントプラザのネオンはやがて再び点灯するだろうが、そのネオンが照らすべきは、単に空き店舗ではなく、香港の不動産産業再生の新たな方向性であるはずだ。
