目次
銀行の過小評価の定義と影響
意味
過小評価とは、銀行による担保（不動産、土地など）の評価額が市場取引価格や所有者の期待よりも低いことを意味します。
影響
この現象により、融資額が減額され、購入者が差額を現金で補う必要が生じたり、不動産取引プロセスに影響が及ぶ可能性があります。
銀行が不動産を過小評価する主な理由
- 金利上昇と借り換えの課題: 金利が高ければ借入コストが増加し、不動産価値が下がり、銀行は保守的な評価を行うようになります。
- 市場構造の変化: コロナ後のオフィス空室率と小売業の活動低下は、CRE の価値、特に銀行が保有する不良資産に影響を与えます。
- 銀行の保守的な評価慣行: 銀行は、特に規制圧力の下では、リスクを軽減するために不動産を過小評価する傾向があります。
- 債務満期圧力: 多くのCREローンが満期を迎え、借り換えが必要となり、不動産価値の過小評価につながる可能性があります。
1. 市場要因
1. 市場のボラティリティが高い
- 変化する経済環境経済が不安定な場合（インフレの上昇、金利の上昇、失業率の上昇など）、銀行はリスクを軽減するために評価を保守的にする傾向があります。たとえば、2020年の流行時には、一部の地域で住宅価格が短期的に下落し、銀行の評価は中長期的なリスクを反映している可能性があります。
- 地域的な需要と供給の不均衡特定の地域で不動産が過剰供給されている場合、銀行は将来の価格下落による担保価値の不足を避けるために評価額を下げることがあります。
2. 取引データの遅延
- 銀行の評価は、多くの場合、最近の取引記録に基づいています。市場が短期的に急上昇しても（人気の新しい地区の開発など）、最新の取引データによる裏付けがない場合、評価はすぐに市場価格を反映しない可能性があります。
- たとえば、新興テクノロジーパーク周辺の住宅価格は企業の流入により急騰していますが、銀行システムはまだその地域の基準価格を更新していません。
3. 地域開発の違い
- 銀行は地域ごとに異なるリスク評価基準を持っています。遠隔地や古いコミュニティでは、流動性が低く、資産価値が上がる可能性が限られているため、評価額は通常保守的です。
- 事例：香港の離島と市内中心部の評価額の差は20%～30%に達する可能性があります。
2. 物件の条件
1. 物件の物理的状態
- 年齢と構造上の問題古い物件はメンテナンス費用が高く耐久性が低いため、過小評価される可能性があります。たとえば、築30年以上の賃貸物件の銀行評価額は、同じ地域の新築物件よりも低くなる可能性があります。
- 装飾と設備: 物件の内装が老朽化していたり、基本的な設備（エレベーターや駐車スペースなど）が不足していたりする場合は、評価額が市場の期待よりも低くなる可能性があります。
2. 財産権と法的問題
- 不明確な財産権: 共有財産権、相続紛争、未解決の訴訟などに関わる場合、銀行は融資を直接拒否したり、評価額を大幅に引き下げたりすることがあります。
- 違法建築: 追加工事（屋上増築など）が政府によって承認されていない場合、銀行はそれを評価に含めない場合があります。
3. 特別目的物件
- 商業用地、工業用地、または複合用途の不動産は、流動性が低いため、通常、銀行によって住宅用不動産よりも低い価格で評価されます。たとえば、台湾の産業用住宅は、しばしば過小評価の問題に直面しています。
III.銀行政策とリスク管理
1. リスク回避傾向
- 銀行は担保の価値が融資不履行のリスクをカバーするのに十分であることを確認する必要があるため、一般的に「保守的な評価」の原則を採用しています。たとえば、市場価値が 1,000 万の不動産の場合、銀行は 20% のバッファ スペースを残して 800 万でしか評価しない可能性があります。
2. 内部評価モデルの限界
- 銀行は自動評価システム (AVM) や固定式 (比較法や収益法など) に頼ることが多く、個々の物件の特別な利点 (眺望や学区など) が無視されることがあります。
- 事例: 購入者は台北市大安区の名門学区にある物件に高額のプレミアムを支払う用意があるが、銀行の評価額は平均的な住宅物件に基づいてのみ計算される可能性がある。
3. 融資限度額
- 中央銀行が特定地域に設ける融資比率の上限など、政府の規制要件により、銀行は規制に準拠するために積極的に評価額を引き下げざるを得なくなる可能性がある。例えば、高リスク地域の融資限度額は60%であり、銀行は融資額を制御するために住宅価格を過小評価する可能性があります。
4. ヒューマンファクター
1. 鑑定士の主観的判断
- 標準的なプロセスにもかかわらず、鑑定士の経験と好みが結果に影響する可能性があります。例えば、古い建物の減価償却率を計算するための統一基準が欠けています。
2. 家主は価格設定に過度に積極的である
- 買い手を引き付けるために、売り手や不動産業者が意図的に売り出し価格を引き上げ、市場価格を「人為的に高く」し、銀行の評価との差を広げることがあります。
3. 情報の非対称性
- 銀行が物件に関する完全な情報（隠れた欠陥や将来の地域開発計画など）を持っていない場合、過小評価される可能性があります。たとえば、所有者は MRT 延伸プロジェクトを認識していましたが、銀行は評価の際にそれを考慮に入れませんでした。
V. 外部ポリシーと規制
1. 政府の規制措置
- 住宅価格を抑制する政策（不動産税や信用管理など）は銀行の評価を抑制する可能性がある。例えば、香港は非永住者に対して30%印紙税を課しており、これにより外国人購入者が購入した不動産に対する銀行の評価額が間接的に減少している。
2. 環境と社会のリスク
- 自然災害が発生しやすい地域（地震地帯や洪水が発生しやすい低地など）は銀行によって高リスクと分類され、評価時に 10% ～ 15% が直接差し引かれる場合があります。
- 社会的な出来事の影響: 2019年に香港で逃亡犯条例改正案反対運動が起こった際、一部の地域で住宅価格の変動が激しくなり、銀行の評価はより保守的になりました。
3. 国際経済情勢
- 外国為替の変動や国境を越えた資本移動の制限（中国の資本規制など）は海外の購入者の需要に影響を与え、銀行が関連不動産の評価額を引き下げる可能性がある。
6. 技術的なエラー
1. データ入力エラー
- 建物の面積、階数、築年数に関する誤りを人間が入力すると、システムの評価に誤差が生じる可能性があります。例えば、「実面積30坪」を誤って「25坪」と記入した場合、見積価格がそのまま減額されます。
2. システムアルゴリズムの欠陥
- 主要な変数（物件の向きやコミュニティ管理の質など）を組み込まない自動評価モデルでは、体系的な過小評価が生じる可能性があります。
7. 特別なケースと総合的な要素
1. 先行販売物件と先行販売物件
- 販売前の住宅はまだ完成しておらず、銀行は現状（土地の価値など）や開発業者の財務状況に基づいて価値を見積もることしかできず、その価値は購入者の契約価格よりも低くなることがよくあります。
2. 文化財や歴史的建造物
- 保護された史跡の再建の市場は非常に少ないものの、維持費や使用制限により銀行の評価額が低くなる可能性があります。
3. 国境を越えた不動産
- 情報の透明性の欠如、為替リスク、海外不動産に関する複雑な税制のため、銀行は通常、評価額を大幅に引き下げたり、融資を拒否したりします。
過小評価に対処するための戦略
- 準備購入者は複数の銀行からの評価を比較し、完全な不動産情報（改修証明書や地域開発計画など）を提供する必要があります。
- 交渉スペース: 不動産業者を通じて銀行と連絡を取り、再評価や追加保証の提供に努めます。
- 長期的な視点評価額が過熱した市場を過小評価している場合、買い手は財務リスクを再検討する必要があります。
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