17年間にわたる合併と買収の後、西雲ビルはついに破綻し、小規模オーナーの金持ちになる夢は打ち砕かれた

香港経済の低迷が続き、オフィスビルの空室率が約20年ぶりの最高値となる12.9%まで上昇したことを受け、築65年で17年間存続した西雲ビルの買収に至った。 、そして最後の開発者はそれを売却することに失敗しました 主人公 それは銅鑼湾の大地主の1つである金朝陽グループです。

不投標

オークション失敗後、金朝陽は「香港の現在の経済状況と不動産市場、特に不動産価値が下方修正を続ける可能性を慎重に検討した結果、最終的に入札しないことを決定した」との通知を出した。オークションで。

一方、金朝陽氏は、再建後の西雲ビルの市場価格は約21億台湾ドルにすぎず、最低価格の24億2,500万台湾ドルよりも低いため、土地裁判所に期限延長を申請する予定だと指摘した。別のオークションを開催し、そのオークションに合わせてより低い最低価格を申請します。ロットの現在の市場価格は一貫しています。 「金朝陽氏は土地裁判所に再度競売の開催を申請する予定だが、通知文の最後には「延長申請は行われておらず、さらなる競売が開催される保証はない」とも記載されている。金朝陽氏は、香港の不動産の見通しは引き続き低迷すると予想している。

最後の瞬間まで建物に残っていた小規模所有者のグループと、初期にこのユニットを購入した一部の投資家は失望して帰ってきた。

流拍事件的多維度解讀

金朝陽集團（股份代號：00878）於9月28日公告放棄競投持有逾17年的希雲大廈項目，表面看是發展商基於「現時市值21億低於底價24.25億」的商業考量，實則暗藏多重深意。據仲量聯行最新報告顯示，港島甲級寫字樓空置率已攀升至12.9%，創2003年SARS後新高。而第一太平戴維斯數據更指出，核心區商廈租金較2019年峰值累跌42%，資本值縮水逾三成。

這個樓齡65年的戰後唐樓群，見證著香港從輕工業轉向服務經濟的歷程。其流拍絕非孤立事件——今年首三季全港強拍申請僅19宗，較去年同期銳減45%，土地審裁處積壓案件更達破紀錄的83宗。業界人士透露，發展商普遍採取”拖字訣”，寧願支付數百萬元延期費用也不願冒險開發。

強拍制度的時代困境

追溯香港《土地（為重新發展而強制售賣）條例》立法初衷，原為解決「釘子戶」問題加速舊區更新。但隨著經濟週期逆轉，這套誕生於1999年地產低潮期的機制正遭遇空前挑戰。以希雲大廈為例，金朝陽自2006年開始收購，歷經五波收樓訴訟，收購成本早已超過當年預算。

法律界人士指出，現行條例要求申請人持有八成業權方可啟動強拍，但對底價設定缺乏彈性機制。當市場出現劇烈波動時，發展商往往陷入「拍則虧損，不拍則資金沉澱」的兩難。中原地產研究部統計顯示，今年前三季強拍成交總值僅58億，較去年同期暴跌67%。

商業地產的結構性轉型

希雲大廈所在的銅鑼灣商圈，曾是全球租金最昂貴的零售地段。但世邦魏理仕報告顯示，該區商舖空置率已達15.7%，較2018年暴增三倍。這種轉變背後，是香港經濟動能的根本性轉移：

1. 中環寫字樓市場：跨國企業區域總部數量較2019年減少23%，內地企業承租比例升至45%
2. 零售物業：奢侈品銷售佔比從2014年峰值42%降至28%，體驗式消費場所快速崛起
3. 工業物業：數據中心需求年增18%，冷鏈倉儲設施空置率跌破3%

戴德梁行大中華區研究部主管指出：「傳統『核心區寫字樓+豪華商場』的開發模式已難持續，新世代投資者更關注ESG合規、智慧建築和靈活辦公空間。」

小業主的生存困境

在流拍事件的另一面，是17戶留守業主的艱難抉擇。其中不乏三代同堂的老住戶，也有2018年高價接手的投資客。據土地註冊處資料顯示，有單位最新成交價較2019年高峰期縮水逾四成。

法律學者分析，現行《強拍條例》對小業主保障存在三大漏洞：

1. 估值機制未考慮情感價值與重置成本
2. 上訴程序繁瑣且費用高昂
3. 發展商可透過多次延期施加心理壓力

社區組織協會調查發現，72%受強拍影響住戶出現焦慮症狀，46%長者因搬遷引發健康問題。這種社會成本往往未被納入城市更新的效益評估。

國際比較與政策啟示

放眼全球都市更新案例，新加坡的集體出售機制設有「冷卻期」和價格覆核條款；東京則建立容積率轉移銀行促進小規模更新。反觀香港，發展局雖在2021年提出「標準金額」補地價先導計劃，但業界批評其計算方式僵化。

城市規劃師學會建議借鑑柏林「漸進式更新」經驗：

• 建立歷史建築分級保護制度
• 引入社區土地信託模式
• 設立都市更新調解委員會
• 推動「樓宇診所」延長建築生命周期

產業轉型的破局之道

面對商業地產困局，業界開始探索新出路：

1. 混合用途開發：信和置業將觀塘海濱工廈改造成「寫字樓+共享空間+零售」綜合體
2. 醫療地產轉型：新世界發展與港怡醫院合作打造高端醫療中心
3. 綠色金融賦能：恒基地產發行全港首筆8.5億美元可持續發展掛鉤債券
4. 數字經濟融合：新鴻基與科技園公司共建人工智能賦能智慧商廈

香港大學經濟金融學院教授指出：「未來十年，香港需要從’地產主導’轉向’知識產權+專業服務’雙輪驅動，重點培育六大產業集群。」

結語：鳳凰涅槃的必經之路

希雲大廈流拍事件猶如時代的鏡像，既映照出香港經濟轉型的陣痛，也預示著城市再生的契機。當金朝陽集團選擇止步，或許正意味著舊發展模式的終結。在「北部都會區」和「明日大嶼」的藍圖下，香港需要建立更具彈性的城市更新機制，在保護業權與促進發展間尋找新平衡。這場牽動千家萬戶的空間革命，終將書寫出東方之珠的新篇章。

（本文數據來源：差餉物業估價署、統計處、五大國際物業顧問公司報告及學術機構研究，為保障消息來源，部分受訪者採用化名處理）