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ラブオーシャンソングが「負け組」に
深水埗ラブシーソングこの新築物件は今月これまでに5件ほどの取引があったが、いずれも損失で売却された。 2 ベッドルームのユニットの 1 つを例に挙げます。ブロック1の中間階、ルームAに位置し、販売可能面積は496平方フィートです。ベッドルーム 2 室とバスルーム 1 室があり、南西の街の景色を楽しめます。この物件は最近、670万香港ドルで売却されたが、1平方フィート当たりの価格はわずか1万3,508香港ドルだった。振り返ってみると、元の所有者は2020年3月に903万9000元でこの物件を購入し、5年間保有していました。今では、彼はそれを転売して多額のお金を失いました。233万9000人人民元は、26%も下落した。これは単なる数の損失ではなく、投資に対する信頼を容赦なく踏みにじるものでもある。
もう一度見てください土地登記情報今月の他の4件の取引も同様に期待外れで、いずれも2ベッドルームの物件で、取引価格は680万香港ドルから728万香港ドル、1平方フィート当たりの価格は13,498香港ドルから14,918香港ドルであったが、いずれも赤字という運命を免れた。そのうち、損失が最も大きいのは5号棟19階のC号室です。元の所有者は2020年11月に923万1000元で購入し、最近680万元で売却しました。帳簿上の損失は243万1000元、減価償却額は27%です。この一連の数字の背後には、残酷な真実があるようだ。愛海松のオーナーたちは集団的に「富の蒸発」という悪夢に囚われているのだ。それは市場が非情だからでしょうか、それとも高値で市場に参入した我々が楽観的すぎたからでしょうか?この不動産市場の混乱は明らかに「庶民の楽園」である深水埗に暗い影を落としている。
侵食の4つの主な要因
高い参入と価格調整
このケースの所有者は、2020年3月に903万9000元でこの物件を購入した。当時は、流行の初期段階だった。世界的な量的緩和政策により資産価格が上昇し、中古物件の価格は総じて高値となった。しかし、2022年からの利上げサイクル（香港のプライムレートは5.%から6.5%に上昇）の開始と、景気回復の鈍化により、中古市場の価格が大幅に下落し、損失が避けられなくなっています。
半新築物件の「現実ギャップ」
開業から4年未満のAi Hai Songは比較的新しい施設であり、理論的には価格下落の影響を受けにくいはずだ。しかし、購入者の中には、入居後に実際の生活体験（視界の遮りや交通騒音など）が販売期間中の期待と一致しなかったことに気づき、再販に対する信頼に影響を与えた人もいました。同時に、新規住宅供給の増加により独自性が弱まり、市場競争が激化します。
保有コストの上昇
製品を5年間保有追加の印紙税（SSD）制限がありましたが、この期間中に住宅ローン金利が急騰し、住宅ローンの支払い負担が増加しました。投資家にとって、賃貸収益は資本コストを相殺するのが難しい（ケース単位で推定すると、月額賃料は約18,000香港ドル、収益率はわずか3.2%）ため、一部のオーナーは損失を出して撤退することを選んでいます。
地域の供給圧力
近年、深水埗や西九龍（ビクトリアハーバー、ザ・ハーバー、ザ・コーストなど）では多くの新しい住宅プロジェクトが進行しており、年間平均供給戸数は約2万戸で、市場の需要が希薄化しています。中古物件である阿彌海松は、取引価格をさらに引き下げるために低価格で競争する必要がある。
26%減価償却の啓蒙
取引の詳細
オーシャンビューのブロック 1 の中間階にあるルーム A は、販売可能面積が 496 平方フィート、ベッドルーム 2 室、バスルーム 1 室があり、南西に面しており、市街の景色を一望できます。売却価格は670万香港ドル、1平方フィート当たりの販売可能価格は1万3,508香港ドルだった。元の所有者は2020年に903万9000元でこの不動産を購入し、5年間保有した結果、帳簿上の損失は233万9000元、減価償却額は26%元となった。
価格分析
1平方フィートあたりの価格が低い1平方フィート当たりの価格は13,508香港ドルで、今月のオーシャンアベニューの1平方フィート当たりの平均価格（14,654ドル）よりも低く、同じ地区の新築物件（長沙湾の新築物件の1平方フィート当たりの価格はおよそ18,000香港ドルから20,000香港ドル）よりも大幅に低く、半新築物件の市場評価がより保守的になっていることを示しています。
住宅タイプの競争力の欠如: 496 平方フィートの 2 ベッドルーム ユニットは、現在の市場では扱いにくい位置にあります。投資家には小型ユニット (300 フィート未満のナノ ビルディング) が好まれ、大型ユニット (3 ベッドルーム) は持ち家家族に適しており、中型ユニットの流動性は限られています。
オーナーの意思決定の変化
香港の不動産市場は「上がるばかりで決して下がることはない」という信念が揺らいでいる。投資家たちはもはや反発を待たず、損失を受け入れている。株式市場や海外不動産に資金が流入し、取引の損失が拡大している。
家を買う夢は砕け散り、愛の海の歌の血塗られた教訓
不動産を所有することを夢見ていない人はいないでしょう。不動産を購入してその価値を高め、富の列車にしっかりと乗ることを夢見ていない人はいるでしょうか?しかし、深水埗の海歌の現実は、まだ夢を見ているすべての人々を目覚めさせる、氷水の入った洗面器のようなものです。 670万で2軒の家を購入、5年後に233万の損失。これは単なる「市場調整」ではなく、崖のような富の崩壊です！最大損失は言うまでもなく、高級車１台と中流家庭の数年分の貯金に相当する２４３万１千ドルが、不動産市場の暴落ですべて消え去った。不動産を買うのは確実に成功するとまだ言えますか? 「レンガの価値は常に上がる」という神話をまだ信じますか?
今後の展望
- 短期的な圧力を軽減するのは難しい
米国の利下げ見通しは2025年後半に延期された。香港の資本コストは高い。新規プロジェクトの供給が継続していること（2025～2026年に1万8000戸が完成予定）と相まって、準新規プロジェクトの価格は依然として圧迫され、赤字傾向が続く可能性があります。 - 投資と不動産に関するアドバイス
プレミアムの罠を避ける: 新しい物件の価格設定が地域の潜在力を上回る場合（インフラのプラスの影響が反映されている場合など）、購入する際に注意が必要です。
キャッシュフローに焦点を当てる: 賃貸収益が 3.5% 未満の物件は、価格下落に対する抵抗力が弱いです。賃貸需要の高い中小規模の物件を優先的に検討することをお勧めします。
ポリシー変数：政府が不動産市場における「強硬策」（二重印紙税の減免など）を緩和すれば、短期的には取引が活発化する可能性があるが、所有者の不動産売却意欲が高まり、価格変動が悪化する恐れもある。 - 購入者の視点
- チャンス：採算の取れない物件は、特に自宅居住者にとって底値買いの機会となるが、物件の質や、西九龍北部都市圏などの新規開発による潜在的な転換効果に注意を払う必要がある。
- リスク: 1 平方フィートあたりの価格が低いということは、必ずしも価値があるということではありません。階数が低い、眺望が悪い、内装が古いなどの理由で物件が割引されている場合は、慎重に評価する必要があります。
調整中の不動産市場の新たな常態
「海への頌歌」の消失は香港不動産市場の構造的変化を反映している。金利上昇、供給過剰、市場信頼の低下が絡み合い、これまでの一方的な上昇の慣性を破壊している。投資家にとっては、キャッシュフローと長期保有の考え方に移行する時期です。自宅居住者にとっては、質の高い物件を探すのに良い時期です。買うにしても売るにしても、地域の価値と物件の状況を正確に判断することで、変動の中でも安定した成功が保証されます。
ラブ・シー・ソングの紹介
ラブシーソングシーサイド・ソナタ香港九龍深水埗海潭街201、203、218番地は、深水埗警察署そして東洲街公園、はいチョン・コンそして都市再開発局共同開発により開発された民間の住宅地。この物件は、32階から40階建ての4棟の建物（ブロック1、2、3、5）で構成され、合計876戸のユニットを備えています。小学校ネットワークは第40ブロック、中学校ネットワークは深水埗地区です。 2019年10月に販売が開始されました。最初の180戸の価格表では、1平方フィートあたり平均割引価格がHK$18,688となっています。この物件は2021年7月まで段階的に入居される予定です。
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