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JLLの最新調査によると、香港の金利サイクルがピークに達し、人材受け入れ制度の影響が広がる中、2024年第1四半期の中古住宅取引量は前年同期比で42%急増し、その中でMTR線沿いの大規模住宅団地では「世代を超えた住宅購入ブーム」が起きた。東涌線の拠点である青衣地区では、ここ数日、多くの画期的な取引が記録されている。その中でも、英翠半島の緊急香港復帰取引事例は、ポスト疫病時代の香港人の住宅購入パターンの構造的変化を特に浮き彫りにしている。
世代間の不動産需要が鉄道不動産を家族の資産配分の中核として活性化
葵青区にあるリカコープ・プロパティーズの青衣駅支店の共同ディレクター、梁俊耀氏は本紙に対し、市場で白熱した議論を巻き起こしているティエラ・ヴェルデ第1期5ブロック下層階Hルームの取引は、実は現代の中流家庭における「世代を超えた資産再編」という新たな潮流を反映していると独占的に明らかにした。 518平方フィートの2ベッドルームの物件は最終的に720万香港ドルで売却されたが、これは希望価格より2.7%香港ドルのわずかな値下げである。購入者は実際にはこの地域に住む3世代家族で、この物件を「孫の教育のための予備住宅」として使うつもりである。不動産を家業の継承と結びつけるこのような不動産投資の考え方は、青衣区の不動産市場の生態系を再形成しつつある。
元の所有者が契約書に署名するためにカナダから香港に戻ることに熱心だったことは、国境を越えた資産管理の複雑さを反映していることは注目に値する。海外での納税申告基準額に達するのを避けるため、移民所有者は15年間不動産を保有した後に資産を処分することを選択した。最終的に帳簿上の利益は326万香港ドルとなり、年平均複利収益率は4.2%となり、同時期のハンセン指数のパフォーマンスをはるかに上回った。ミッドランド・リアルティのチーフアナリスト、リウ・ジアフイ氏は、「このタイプの『移民物件』はユニークな市場セグメントになりつつあり、所有者は迅速な取引と引き換えに交渉の余地を与える用意がある場合が多い」と指摘した。
インフラ配当が再び放出され、青衣駅のTODモデルが不動産投資の新たな拠点を創出
中原不動産代理研究部主任の黄良勝氏は、今回の取引は「鉄道経済」の永続的な活力を深く反映していると強調した。 MTR東涌線の主要結節点である青衣駅のTOD（公共交通指向型開発）開発モデルは、過去20年間にわたって進化し、自給自足の都市生活圏を形成してきました。交通局のデータによると、この駅の1日平均乗降客数は8万7000人で、「15分生活圏」効果を生み出している。ティエラ・ベルデから青衣までは徒歩6分、エアポート・エクスプレスに乗り換えて香港駅まで行くと12分しかかからない。この時空間圧縮効果は、富裕層の購入者にとって重要な意思決定要因となっている。
サヴィルズの評価および専門アドバイザリーサービス担当マネージングディレクターのチャン・チウクォック氏は次のように付け加えた。「青衣駅の上の物件の下落防止ロジックは『二重の希少性』に基づいています。一方では、MTRが駅の上の新しい鉄道プロジェクトの開発を明らかに停止しています。他方では、政府の『北部首都圏』戦略が、従来の鉄道拠点の希少価値を高めています。」この需要と供給の矛盾により、ティエラ・ヴェルデの1平方フィートあたりの価格は過去5年間、平均して年間3.8%上昇を維持し、市場を1.2パーセントポイント上回っています。
政策乗数効果は明らかであり、中価格帯の住宅が市場の新たな均衡点となる
この取引が、財政予算が住宅ローン比率を緩和する「政策ウィンドウ期間」と一致していることは興味深い。メリディアン・モーゲージ・リファーラルの曹徳明副社長は、この謎を次のように説明した。「600万香港ドルから1000万香港ドル相当の不動産に対する住宅ローン保険の緩和は、実際に『中流階級のレバレッジ安全地帯』を作り出しました。今回の取引価格720万香港ドルに基づくと、購入者は新しい住宅ローン保険プランを通じて、わずか144万香港ドルの頭金で80％の住宅ローンを取得でき、旧制度と比較して72万香港ドルのキャッシュフローを節約できます。」この政策設計は、「住宅交換チェーン」の底辺の需要を巧みに活性化し、市場流動性の好循環を形成します。
不動産評価局の最新データによると、2024年第1四半期の600万香港ドルから1,000万香港ドルの価格帯の不動産の取引量は前月比2億8,100万香港ドル増加し、市場シェアの40％以上を占めた。その中で、青衣地区のパフォーマンスは特に優れており、同地区の3つの主要なベンチマーク住宅団地（ティソグリーン、ザ・エスプラネード、グリーンフィールドガーデン）の売り出し吸収率は、前年同期比1.3倍に上昇しました。香港不動産の運営ディレクター、ヤオ・ウェイナン氏は次のように分析した。「購入者の構成は質的に変化した。35歳未満の若い世帯の割合は昨年の22%から37%に急増しており、政策が初めて住宅を購入する人々の向上をうまく導いたことを反映している。」
国境を越えた資産再編の波は、不動産市場に新たなゲームパターンを生み出した。
JLL香港会長の曽煥平氏は独占インタビューで、ティエラ・ベルデのような不動産の所有者からの「国境を越えた資産管理」の需要が新興セクターを形成しているという重要な市場現象を明らかにした。 「2023年に売りに出されている移民関連物件の数は前年比で45%増加しましたが、平均取引サイクルは18日短縮されており、市場に方向性のある受け入れ能力があることを示しています。」この現象は、独特の「時差交渉モデル」を生み出しました。海外の所有者は、購入者が国境を越えた旅程に協力することと引き換えに、時差許容範囲（通常2〜3週間）内で追加の割引を提供することに積極的です。
注目すべき市場動向は、中国本土の有能な専門家の一部が「人材スキーム」チャネルを通じてこうした取引に関与し始めていることである。中原集団の創立者、施永静氏は次のように明らかにした。「深センのテクノロジー企業の上級幹部らは『ハイエンド人材パス』を持って香港に来て、特に緊急に売却する必要のある高品質な不動産を探している。過去2か月間で同様の取引が5件成立した」。新旧の資本フローの衝突は、この地域の不動産市場の価格設定ロジックを再形成している。
夏の繁忙期：住宅購入戦略はパラダイムシフトに直面
伝統的な夏のピークシーズンが近づいており、市場では強気・空売りの兆候が見られた。一方、ミッドランド・リアルティの住宅部門CEO、ピーター・ポー氏は「現在、青衣地区の売り出し物件数は2023年の同時期より18%少なく、良質な物件の交渉余地は1.5%以内に狭まっている。買い手は『偽りの選択肢』の罠に陥らないよう注意する必要がある」と警告した。一方、香港大学経済学部教授の蔡宏斌氏は「市場のコンセンサスが『価格と物件数が同時に上昇する』という期待を形成するとき、オーナーの心理の変動の窓口を正確に捉えることがより重要になる」と「逆転の思考」を提唱した。
購入希望者への実践的なアドバイス:
- MTR駅から500メートル以内の住宅地を対象とし、大型ショッピングモールのあるプロジェクトを優先する
- 移民関連のリストに細心の注意を払い、「時差交渉」をうまく利用して、3-5%で追加の割引を受けましょう。
- 「教育リソースのアクセス可能性」を評価モデルに組み込むことで、有名な学校ネットワークユニットは5%のプレミアムを支払うことができます
- 新しい住宅ローン保険制度を有効活用してストレステストを実施し、金利変動に備えて2%の安全マージンを確保します。
- 資産ポートフォリオを通じてリスクを共有する「世代間住宅購入同盟」を結成
市場では一般的に、米連邦準備制度理事会の利下げの道筋がより明確になるにつれ、香港の不動産市場は「緩やかな強気相場」の段階に入ると予想されている。このような状況において、「通勤ニーズ＋資産ヘッジ」という二重の特性を持つ英翠半島のような交通ハブ物件は、世代を超えた富の継承の重要な手段となることは間違いありません。市場参入に関心のある買い手にとっては、完璧なタイミングを待つのではなく、市場のコンセンサスが完全に形成される前に、現在の所有者のメンタリティーが緩む戦略的なウィンドウ期間を捉える方が良いでしょう。
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