目次
香港の不動産価格が下落した理由は、さまざまな経済、政策、社会要因から分析できます。主な影響要因は次のとおりです。
1. 金利上昇と金融政策
– 米国の金利上昇に連動: 香港は香港ドルを米ドルに固定する連動為替レート制度を導入しています。そのため、米国連邦準備制度理事会が金利を引き上げると、香港金融管理局も通常はそれに従います。近年、米国はインフレ抑制のため大幅な金利引き上げを実施しており、香港の住宅ローン金利（H住宅ローン、P住宅ローンなど）も上昇し、住宅購入者の負担が増大し、住宅需要が抑制されている。
– 住宅ローンコストの増加: 金利の上昇により購入者はより慎重になり、一部の潜在的な住宅購入者は住宅購入計画を延期する可能性があり、その結果、市場の需要が減少します。
2. 経済成長の鈍化
– 世界経済と地域経済の弱体化：米中貿易摩擦、新型コロナウイルス感染症パンデミックの影響、世界的景気後退のリスクにより、国際金融センターとしての香港の経済活力が弱まっています。観光業や小売業などの産業は大きな打撃を受け、失業率は上昇し、住民の所得の伸びは停滞し、住宅購入能力が弱まっている。
– 株式市場の変動: 香港株式市場 (ハンセン指数など) のパフォーマンスが低迷し、一部の投資家の資産が減少し、不動産の購入や投資意欲に影響を与えています。
3. 政府の規制政策
– 不動産市場における「厳しい措置」：香港政府は長い間、印紙税（購入者印紙税や追加印紙税など）を導入し、投機や過剰な借り入れを抑制するために住宅ローン比率を厳しくしてきました。これらの政策は長期にわたるものではあるが、景気後退時には市場の冷え込みを悪化させる可能性がある。
- 土地供給の増加：政府は住宅不足の緩和を目指して「ランタオ・トゥモロー」などの埋め立てプロジェクトを推進し、公営住宅の建設を加速させているが、これは中期および短期的には民間住宅価格に対する市場の期待に影響を及ぼす可能性がある。
4. 社会的な出来事と政治環境
– 2019年逃亡犯条例改正反対運動：社会不安が投資家の信頼を損ない、資本流出を引き起こし、不動産市場の短期的な後退につながった。
– 国家安全法と移民の波：政治環境の変化により、一部の住民は移民を検討するようになりました。香港では2020年から2022年にかけて大幅な人口流出が見られ（統計によると、2022年の純流出数は約113,000人）、特に中高級住宅市場において住宅需要が直接的に減少しました。
5. 流行の影響
– 防疫措置により経済活動が制限される：入国時の厳格な検疫措置と社会的距離の確保政策は小売業や観光業に打撃を与え、雇用市場に影響を及ぼし、国民の住宅購入能力をさらに圧迫している。
– 国境を越えた需要の減少: 中国本土の購入者は、流行病の影響で香港に渡航して住宅を購入できず、高級住宅や投資用不動産の需要が減少しています。
6. 市場心理と期待の変化
– 「価格が安いときに買うのではなく、価格が高いときに買う」という考え方：不動産価格の下落傾向が形成されると、潜在的な購入者は様子見して市場への参入を遅らせる傾向があり、その結果、取引量が減少し、価格への下落圧力が悪化します。
– 長期的な構造的問題: 香港の不動産価格は長期にわたって高騰しており、居住者の収入と釣り合っていない。市場は適正な水準に戻るための調整期間に入る可能性がある。
7. 中国本土の経済と政策の影響
– 中国経済の減速: 中国本土の経済成長の減速は香港の企業利益と国境を越えた投資に影響を及ぼしています。一部の中国機関は香港での業務を縮小しており、商業用不動産の需要が減少しています。
– 資本フロー規制：中国は外国為替規制を強化し、香港の不動産市場への資本流入を制限し、高級住宅や商業プロジェクトへの需要に影響を与えています。
データサポート
– 住宅価格指数：格付評価局のデータによると、香港の民間住宅販売価格指数は2022年に約15%下落し、2008年以来最大の年間下落となった。
– 金利の影響：香港の主要銀行のプライム貸出金利（P貸出金利）は、2020年の最低水準から3％以上上昇し、2023年には5.875%に上昇する見込みです。
– 人口の変化：2022年には香港居住者の純流出数が6万人を超え、3年連続で人口減少となった。
今後の展望
短期的には、高金利と景気回復の鈍化により、不動産価格は引き続き抑制される可能性が高い。米国が利下げサイクルに入ったり、香港経済が回復したり、政府が不動産市場対策の一部を緩和したりすれば、市場は徐々に安定するかもしれない。しかし、土地供給不足などの構造的な問題を解決するには、依然として長期的な政策調整が必要です。
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