目次
香港は世界で最も住宅価格が高い都市の一つであり、その不動産市場の動向は長い間、社会や経済界にとって懸念事項となってきました。しかし、2022年以降、国際情勢、金利上昇、移民、地元経済の弱さなど、さまざまな要因により、香港の住宅不動産価格は下落し続けています。格付評価局のデータによると、2023年の住宅価格は合計で約7%下落し、一部の地域では下落幅が15%を超えた。この調整は経済全体に影響を及ぼすだけでなく、何十万人もの所有者の財政状態、心理状態、社会的流動性にも直接影響を及ぼします。この記事では、公式データと専門家のレポートを組み合わせて、不動産市場の低迷が不動産所有者に及ぼす多面的な影響を詳細に検討します。
1. 金融ショック：資産の縮小と負の資産リスクの上昇
1.1 不動産の減価償却は純資産の消失につながる
香港の不動産所有者のほとんどにとって、不動産は家族の財産の中核をなすものです。香港金融管理局（HKMA）の2023年報告書によると、住宅物件は世帯資産全体の68%を占めています。理論上、住宅価格が 10% 下落するごとに、世帯純資産は約 6.8% 減少します。 2023年の不動産価格全体の下落率が7%であることから、所有者は平均で約50万香港ドルの資産価値を失うことになります。中原地産の調査部門は、2018～2019年の不動産市場のピーク時に住宅を購入した一部の所有者が、帳簿上の損失が20%に上ると指摘した。取引コストを含めると、実際の損失はさらに大きくなるだろう。
1.2 負債比率の上昇が金融安定を脅かす
不動産の価値が住宅ローンの残高を下回ると、所有者は「マイナス資本"州。香港金融管理局のデータによると、住宅ローンの負債総額は2023年第4四半期に1万1123件に急増し、2003年のSARS流行以来の最高を記録し、総額は593億香港ドルに達した。これは、1%を超える住宅ローンは債務不履行のリスクに直面する可能性があることを意味します。香港大学の唐黒偉経済学教授は、住宅価格がさらに10%下落すれば、負債の数が3万件を超え、銀行システムの安定性が試されることになるだろうと警告した。
1.3 支払い圧力と債務不履行リスクの増大
米連邦準備制度理事会が2022年に積極的な利上げを開始して以来、香港のプライムレート（Pプライムレート）は合計3%上昇し、月々の住宅ローン支払額は約20%増加しました。 JLLの調査によると、現在の住宅ローン負担率（住宅ローン支払額と収入の比率）は75%に達しており、国際的な警戒ラインである50%を大幅に上回っています。香港コミュニティ組織協会が2023年に実施した調査によると、インタビューを受けた所有者のうち12%人が住宅ローンの支払いを滞納しており、そのうち4%人が銀行による差し押さえの脅威に直面していることが判明した。エコノミスト・インテリジェンス・ユニット（EIU）は、金利が高止まりした場合、2024年には住宅ローンの不履行が30%増加する可能性があると予測している。
2. 心理的・社会的側面：家族のプレッシャーと消費の減少
2.1 メンタルヘルス危機の発生
住宅価格の下落は単なる数字の問題ではなく、住宅所有者の心理状態にも直接影響を及ぼします。香港精神衛生協会が2023年に実施した調査によると、調査対象となった所有者のうち351人が資産価値の低下により不安症状を経験し、151人が臨床的うつ病の基準に達したことが分かった。事例によれば、一部のカップルは「損失を切り捨てて家を売る」かどうかの争いで結婚生活が破綻し、一方で十代の若者たちは家族の資産が減ったために留学の計画を断念せざるを得なくなったという。城市大学の社会学教授である陳国本氏は、不動産が「中流階級の象徴」として機能しなくなったことで、広範囲にわたるアイデンティティ危機が引き起こされていると指摘した。
2.2 消費の縮小が経済回復を阻害
キャッシュフローを維持するために、不動産所有者は通常、不必要な経費を削減します。香港小売業管理協会のデータによると、2023年の高級品売上高は前年比18%減少し、セントラルなどの高級ビジネス地区の空室率は12%に上昇した。同時に、香港国勢調査統計局の調査によると、62%の所有者が改修計画を延期し、建設業界の失業率は5.8%に上昇した。 UBSのアナリストは、この「富裕効果」による消費の縮小により、香港のGDP成長率が0.5パーセントポイント低下する可能性があると考えている。
2.3 社会流動性の悪化
不動産市場の調整により、若い家族が住宅を購入する機会が生まれる可能性もあったが、現実はむしろ階級分化を悪化させてしまった。香港中文大学香港アジア太平洋研究所の調査によると、既存の所有者のうち、より低い価格で売却する意思があるのはわずか23%で、大半は不動産を保有したまま様子見することを選んだため、市場取引量は42%減少した。一方、銀行は住宅ローンの承認を厳しくしており、初めて住宅を購入する人の平均頭金比率は30%から40%に上昇し、事実上、より多くの若者を締め出している。香港社会サービス協議会のウォン・キンワイ理事長は、不動産市場の行き詰まりにより香港が「持てる者と持たざる者の対立社会」になりつつあると批判した。
III. 政策対応と市場調整
3.1 政府の救済策の効果は限られている
香港政府は不動産市場の安定を図るため、2023年末に印紙税（BSD）を緩和し、外国人の不動産税率を30%から15%に引き下げ、地元住民には「まず免除し、その後課税する」ことを認めると発表した。しかし、コリアーズ・インターナショナルの報告書は、政策実施後3か月以内に取引量はわずか8%しか増加せず、下降傾向を反転させることはできなかったと指摘した。陳茂波財政長官は、高金利と不透明な経済見通しにより刺激策の効果が弱まっていることを認めた。
3.2 開発者は販売戦略を革新する
在庫削減を加速させるため、開発業者は前例のない優遇プランを打ち出している。 2024年初頭に開始予定の新鴻基不動産の屯門プロジェクトでは、120%住宅ローン（つまり、購入者は余剰ローンを税金や手数料の支払いに使用できる）を提供している一方、長江集団は購入者に「まず住んで後で支払う」ことを許可している。それにもかかわらず、ナイトフランク・リサーチは、2023年の新規物件販売率は51%にとどまり、2021年の82%から大幅に減少すると指摘し、市場の信頼がまだ回復していないことを示している。
3.3 オーナーの自助戦略の差別化
逆境に直面したオーナーの対処戦略は二極化しています。ミッドランド・リアルティの調査によると、45%の所有者が住宅ローンの支払いを補助するために不動産を賃貸することを選択し、その結果、2023年には賃貸利回りが2.8%に上昇することがわかりました。しかし同時に、15%の多額の負債を抱えた所有者たちは、急いで不動産を売却しようとしていた移民も含めて、「不動産を売却するために価格を下げる」ことを余儀なくされた。香港理工大学の金融学教授、鄭天雄氏は、不動産所有者はできるだけ早くストレステストを実施し、リスクに対処するために少なくとも12か月分の住宅ローン支払いを準備しておくべきだと提案した。
4. 長期的傾向：構造調整は避けられない
4.1 人口構造変化の需要基盤
香港の国勢調査統計局は、2046年までに人口の3億6100万トンが65歳以上になると予測している。高齢の所有者は資産を解放するために「より小さな家への買い替え」をする傾向があり、これが中小規模の住宅の供給過剰を悪化させる可能性がある。モルガン・スタンレーのレポートでは、香港の住宅需要は今後10年間で年間わずか0.5%しか増加しないと予測しており、これは過去20年間の1.8%を大きく下回るものだ。
4.2 経済変革が地域の価値を変える
セントラル地区のオフィス空室率が16%に上昇するにつれ、伝統的な中核エリアの光彩は薄れつつあります。サヴィルズの調査によると、2023年の香港島（9%）の不動産価格の下落は新界（6%）よりも大きく、「周縁化された地域」の方が価格下落に抵抗力があることが示された。香港科技大学経済学部のパク・チシュイ部長は、不動産市場は「完全なバブル」から「構造的差別化」へと移行しつつあると考えている。
4.3 持続可能な開発への圧力
政府の長期住宅戦略では、今後10年間で49万戸の住宅を供給することを求めているが、環境保護団体は、大規模な開発は生態系の収容力を超えると警告している。世界緑の機構は、工業用建物の転換や共同生活モデルを通じて紛争を緩和する「垂直都市」の概念を推進することを提案しているが、関連する規制を改革するには時間がかかるだろう。
V. 結論: 危機の真っ只中に生まれるチャンス
香港の不動産市場の低迷は危機であると同時に、構造改革を推進する機会でもある。短期的には、不動産所有者は金融リスクを慎重に管理し、過度のレバレッジを避ける必要がある。中期的には、政府は土地供給改革を加速し、経済の不動産への依存を減らすために多角化された産業を育成する必要がある。長期的には、資産の減少が人々の生活に与える影響を軽減するために、より完全な社会セーフティネットを確立する必要がある。アワ香港財団のティン・シー・ペイ研究主任はこう語った。「住宅価格の回復を追い求めるのではなく、より公平で持続可能な住宅モデルを再構築する機会を捉えるべきだ。」
不動産市場の浮き沈みは経済の常態だが、不動産所有者にとってはあらゆる変動が個人的な苦痛となる。問題の本質に向き合うことによってのみ、苦しみの中で新たな人生への道を見つけることができます。
参考文献:
1. 香港金融管理局、通貨および金融の安定性に関する半期報告書（2023年12月）
2. 格付評価局の香港不動産レポート2023
3. ジョーンズ ラング ラサール、香港住宅市場展望 2024
4. 香港中文大学香港アジア太平洋研究所社会流動性と住宅政策研究（2023）
5. UBS: 富裕層がアジア経済に与える影響の分析 (2024年1月)
マイナス資本この用語は、アイテムがモーゲージ保証ローン、しかし時価総額未払いよりも主要現在の価値まだ低い資産。これらの資産のほとんどは不動産または土地、あるいはおそらく車、または大きなコンピューターその他アイテム。
さらに読む:
