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2024年の香港の不動産市場は、政策刺激策と経済現実の綱引きの中で複雑な様相を呈している。政府は2月28日、購入者印紙税（BSD）、新住宅印紙税（NRSD）、二重印紙税（DSD）など、13年以上にわたって実施されてきた不動産市場の「厳しい措置」を全面的に撤廃した。同時に、シンガポール通貨庁は流れに逆らい、連邦準備制度理事会が高金利を維持する中で金利引き下げサイクルを開始した。 3月と6月には、基準金利を75ベーシスポイント引き下げて4.25%とした。しかし、この政策の組み合わせでは下降傾向を反転させることはできなかった。格付評価局のデータによれば、住宅価格は年間を通じて6.8%下落し、センタ・シティ先行指数（CCL）は2016年3月以来の最低水準に落ち込んだが、1997年のピーク時よりは依然として9.3%低い。
1. 辛い食品撤退政策の「量と価格のパラドックス」
この政策は最初の1ヶ月で市場の活力を確かに刺激した。土地登記所のデータによると、3月の住宅取引件数は前四半期比2.4倍の4,517件となり、2012年10月以来の月間最高を記録した。しかし、需要の発表には明らかな構造的特徴が見られる。
1. 価格に敏感な買い手が優勢：新鴻基地産による天水囲のYOHOハブ第2期第1弾368戸は即日完売したが、平均取引価格は1平方フィートあたりわずか17,880香港ドルで、2018年に同じ地区で行われたプロジェクトと比較すると1平方フィートあたり221,000香港ドルの割引となった。
2. 投機的な需要は減少している：リカコープのデータによると、投資家の割合は撤退前の12%から15%にわずかに増加しており、これは2010年から2018年の平均レベル35%よりもはるかに低い。
3. 開発業者は在庫削減の圧力にさらされている：第3四半期末時点で、香港には21,000戸の未販売の一次販売物件があり、啓徳滑走路エリアだけで4,200戸に達しているため、キャピタル・ストラテジー・リアル・エステートは、残りの尚浪竹物件の価格を2021年の初値から27%引き下げざるを得なくなった。
II.金利政策の伝達阻害
最適貸出金利（P）は5.125%まで低下しましたが、実際の資金調達コストはまだ高くなっています。
– Hはキャップレートを5.125%に維持し、米国債とのスプレッドは97ベーシスポイントに縮小した。
– 銀行システムの総残高は447億香港ドルとなり、2021年のピークから831兆3千億香港ドル減少した。
– 住宅ローン延滞率は0.18%に上昇し、2010年以来の最高水準となった。
香港金融管理局のデータによると、第3四半期に新規承認された住宅ローンの平均融資額は486万香港ドルに落ち込み、前年同期比で23万1,333香港ドル減少しており、市場の購買力が引き続き弱まっていることを反映している。
3. 需要と供給の構造における根深い矛盾
1. 供給は増加し続けている：開発局は、今後3～4年間の供給量は109,000戸に達すると発表しており、これは現在の年間平均取引量の3.6倍に相当する。
2. 需要側は引き続き縮小している
– 2024年上半期の人口純流出は6万7000人に達し、富裕層人口の大幅な減少が見られた。
– 国内世帯数は1997年以来初めてマイナス成長を記録した
3. 代替資産の転換：仮想資産ETFとオフショア人民元債券市場が1000億香港ドル以上を吸収
4. 歴史的比較における特別なジレンマ
2003年のSARS期（失業率8.5%、負債106,000件）と比較すると、現在の市場はより複雑なジレンマを抱えています。
1. 複合的なリスク：中国と米国の金融分離を背景に、香港株の流動性は1997年以来の最低水準に低下し、1日平均売買高は800億香港ドルを下回った。
2. 資産価格スパイラル：商業用不動産の空室率は16.4%に上昇、グレードAオフィス賃料は2019年と比較して42%減少
3. 財政政策の制約：政府の財政準備金は7021億香港ドルに減少し、これは12か月分の政府支出に相当し、2019年から3810億香港ドル減少した。
市場は「政策依存−期待悪化」という負のフィードバックループを形成している。 JLLの調査によると、1平方フィート当たりの開発コストは現在の不動産価格よりすでに12～18%高くなっており、将来的には供給が減少する可能性があると示唆している。 UBSは、賃貸利回りが4.5%の妥当なレベルに戻るまで、住宅価格は2025年までに8～12%下落する余地が残ると予測している。今回の調整の本質は、香港の経済変革期の再評価です。単一の政策手段だけでは効果が期待できず、産業構造の高度化（首都圏北部の科学技術イノベーション拠点化など）、人口政策の最適化（ハイエンド人材の導入）、金融ハブ機能の強化など、制度改革が求められている。
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