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香港の住宅価格は10年連続で世界で最も高い水準にある
20 世紀後半のアジア通貨危機以来、香港の不動産市場は浮き沈みを経験してきました。近年、低金利環境や資本流入、土地供給不足などの要因により、価格は上昇し続けています。しかし、2020年代初頭から、世界経済環境の変化、金利上昇、中国本土経済の減速、地方の政策調整などにより、市場に亀裂が生じ始め、バブルが崩壊するのではないかとの懸念が高まっています。世界で最も住宅価格が高い都市の一つである香港の不動産市場は、長い間「上がるばかりで決して下がることはない」という神話とみなされてきた。しかし近年、さまざまな内外要因が絡み合い、市内の不動産市場はかつてないほどの圧力に直面している。不均衡な経済構造から効果のない政策規制、人口減少から国際金融環境の劇的な変化まで、香港の不動産市場の脆弱性が徐々に現れてきました。
2024年に世界で最も物価の高い都市:
都市ランキング
1. シンガポール
2 香港
3 ロンドン
4. 上海
5. モナコ
6. チューリッヒ
7. ニューヨーク
8. パリ
9. サンパウロ
10. ミラノ
1. 歴史的背景：不動産市場の異常な発展の根本原因
香港の不動産バブルの隠れた危険性は、返還後も「地価高騰政策」が継続していることに起因している。政府が長期にわたって土地金融に依存してきた結果、深刻な供給不足が生じている。格付評価局のデータによると、2003年から2022年までの民間住宅物件の年間平均完成戸数はわずか1万3000戸で、市場の需要を大きく下回っている。この人為的に作り出された住宅不足により、住宅価格は20年間で5.8倍に高騰し、「小麦粉はパンよりも高い」という歪んだ市場構造が形成された。
開発業者が土地を買い占める現象は、需要と供給の不均衡を悪化させます。 4大開発業者は1億平方フィートの農地を保有しているが、まだ開発は行われていない。この戦略的な買いだめにより、市場は長期にわたって「偽りの不足」状態に陥り、住宅価格が上昇するとともに、巨大なバブルリスクも蓄積された。
2. 経済基盤の悪化：支援の崩壊
1. 購買力と住宅価格の間には深刻な乖離がある
2023年第2四半期のデータによると、香港の世帯収入の中央値は3万200香港ドル、平均住宅価格は1430万香港ドルで、住宅価格と収入の比率は47.3倍で世界第1位となっている。 300平方フィートのナノユニットを購入したとしても、23.6年間、食料も水もなしで過ごす必要があり、これは国際警告ラインの5倍に相当します。
2. 賃貸利回りが史上最低を記録
中心業務地区のA級オフィスビルの空室率は15.7%に上昇し、小売店の賃料はパンデミック前と比較して45%減少した。住宅賃貸収益率は2%を下回り、住宅ローン金利をはるかに下回っており、完全に資本増価期待に依存する「マイナスのキャッシュフロー」投資モデルを形成しています。
3. 家計債務は危険な水準に近づいている
シンガポール通貨庁のデータによると、家計債務はGDPの92%を占め、そのうち78%が住宅ローンだった。金利が1%上昇すると、月々の支払い負担は12%増加し、10万世帯以上が資産マイナスのリスクに直面することになる。
4. 中国本土の経済減速と需要の弱まり
香港の不動産市場は中国本土の経済と密接に結びついており、中国本土の購入者は常に高級住宅市場の重要な柱となってきました。しかし、近年の中国本土の経済成長の鈍化、不動産会社（エバーグランデ、カントリーガーデンなど）の債務危機、厳しい資本規制により、中国本土の資金が香港に流入する能力は弱まっています。 2023年以降、香港の高級住宅の取引量は大幅に減少し、一部の高級物件の価格は20%～30%下落しました。中国本土の経済が急速に回復しなければ、香港の不動産市場に対する外部需要はさらに縮小し、バブル崩壊が加速するだろう。
5. 弱い地域経済と負の株式リスク
パンデミック後の回復は遅く、観光産業は低迷し、小売消費は減少した。失業率は低下しているものの、全体的な所得の伸びは停滞し、国民の購買力は低下している。同時に、不動産価格の高騰により、負債総額が急増している。香港金融管理局のデータによると、2024年の初めに住宅ローンの負債額が大幅に増加しており、不動産価格の下落により一部の所有者が破産に陥ったことを反映している。住宅価格が引き続き下落すれば、銀行は融資を引き締め、市場のパニックをさらに悪化させる可能性がある。
3. 政策規制の諸刃の剣効果
1. 景気循環対策は失敗する
追加印紙税（SSD）や購入者印紙税（BSD）などの政府の「厳しい措置」により、市場が好転する時期に取引コストが上昇し、その結果、「売却をためらう」心理が強まった。 2023年第1四半期の住宅取引件数は8,632件と1996年以来の最低を記録し、市場流動性の枯渇により価格変動リスクが高まっている。
2. 金利正常化の致命的なショック
連動為替レート制度の下では、香港は米国に追随して金利を引き上げざるを得ない。 2023年8月のプライムレート（P）は5.875%に上昇し、Hレートは4%を超えました。 600万香港ドルのローンをベースとすると、月々の支払額は2020年に比べて9,200香港ドル増加し、中流階級の住宅購入能力を直接的に破壊することになる。
3. 土地供給改革は障害に直面
「ランタオ・トゥモロー」干拓事業は遅れ、北部都市圏の発展は鈍化し、政権交代後の政策の継続性も疑問視されている。公共住宅の不足は今後5年間で2万8000戸に達し、民間住宅の供給は3年連続で目標値15%を下回っており、需給矛盾は解消されていない。
4. 社会構造の激変：揺るがす需要基盤
1. 人口減少と高齢化の二重の打撃
2022年の人口純流出数は11万3000人に達し、住宅購入の主役である25～44歳の人口は8.4%減少する。同時に、65歳以上の人口の割合が20.7%に上昇し、「住宅を持つ高齢者が多く、住宅を持たない若者が少ない」という逆ピラミッド構造を形成し、硬直的な需要が縮小し続けました。
2. 産業空洞化により決済能力が弱まる
金融不動産はGDPの32%を占めていますが、この業界で雇用されている人の数は労働力の18%にすぎません。テクノロジー産業の発展は遅れ、中間所得層の雇用の伸びは停滞し、若い世代の実質賃金は10年間横ばい状態が続いており、高騰する住宅価格を支えることが困難になっている。
3. 生活パターンの革命的な変化
大湾区の統合は加速しており、国境を越えた生活は正常化されつつある。深センには15万人の香港人が住んでおり、珠海の「香港ニュータウン」プロジェクトには3万2000世帯が入居している。代替住宅オプションは地元の需要をそらし、不動産市場の基盤を揺るがします。
5. 国際環境の激変：資本プール枯渇の危機
1. 米ドル覇権構造の再構築
SWIFTシステムの脱ドル化の流れにより、香港のオフショア人民元預金は2年間で23%減少しました。香港の不動産のうち外国資本が保有する割合は2018年の13.7%から2023年には6.2%に減少し、国際資本のリスク回避が加速している。
2. 地政学的リスクプレミアムの急上昇
米国の香港政策法の改正により、多国籍企業による資本撤退の波が起こり、多国籍機関によるオフィス需要は42%急減した。外国人エグゼクティブの住宅賃貸予算は35%削減され、高級市場は寒い冬に陥った。
3. 代替市場の転換効果
シンガポールの民間住宅価格は5年間で68%上昇し、ドバイは「ゴールデンビザ」を開始し、東京の住宅価格の利回りは4.2%に達した。アジア太平洋地域における投資の選択肢が増えるにつれ、香港の競争上の優位性は大幅に弱まっています。
6. クラッシュを引き起こす可能性のあるブラックスワン
1. 人民元安は資産再評価を引き起こす
人民元が米ドルに対して7.5を突破した場合、連動為替レート制度は前例のない圧力にさらされることになる。資本逃避は不動産売却の波を引き起こし、1997年のアジア通貨危機が再び起こる可能性がある。
2. 商業用不動産債務不履行の連鎖反応
オフィスビルの評価額はピーク時から35%下落し、多くの不動産投資信託が清算に直面している。ヘンダーソン・ランド・デベロップメントのような大企業が流動性危機に直面した場合、金融システムリスクを引き起こす可能性がある。
3. 財政悪化の悪循環
地価収入が政府収入に占める割合は、2019年の23%から2023年には6%に急落した。財政赤字の拡大が続けば、政府は土地を安く売却せざるを得なくなり、「売れば売るほど値段が下がる」という悪循環に陥る恐れがある。
4. 金融市場の混乱と香港ドルの安定
香港の連動為替レート制度では香港ドルは米ドルに固定されているが、米ドルの急激な上昇や米国の景気後退など、世界の金融市場が混乱した場合、香港ドルは圧力を受ける可能性がある。一部のアナリストは、資本流出が続くと、香港金融管理局は為替レートの安定を守るために外貨準備を活用する必要があり、不動産市場に対する市場の信頼が損なわれる可能性があると考えている。香港ドルの安定性が疑問視されるようになると、1950年代の不動産市場の教訓から、金融危機が不動産市場の暴落の引き金となることが多いことがわかる。
5. 大手デベロッパーの金融危機
香港の不動産市場は、長江集団や新世界発展などの少数の大手開発業者に大きく集中しています。近年、これらの企業は市場の低迷と高いレバレッジ運営により、財務上の圧力が高まっています。例えば、長江ホールディングスが所有する長江センターの賃料は2019年以降33%以上下落しており、商業用不動産市場がまず圧迫されていることが分かる。大手デベロッパーが資本連鎖の崩壊により倒産した場合、連鎖反応を引き起こして市場全体を下落させる可能性があります。
今回は1997年とは違う
香港の不動産市場は歴史的な転換点を迎えており、バブル崩壊のリスクが顕在化している。 1997 年の景気循環調整とは異なり、今回の危機は経済構造、人口動向、国際的地位の根本的な変化を伴います。壊滅的な崩壊を避けるためには、既存の思考の枠組みを打ち破る必要があります。短期的には、住宅価格の下落を遅らせるメカニズムを確立する必要があります。中期的には、土地金融への依存をなくさなければなりません。そして長期的には、産業競争力を再構築しなければなりません。政府は、苦い経験から学び、抜本的な改革を推進することによってのみ、供給を増やし、政策を規制し、経済を多様化して危機の圧力を緩和するという断固たる行動をとることができる。このようにしてのみ、香港の不動産市場は「急騰と急落」の歴史的サイクルから抜け出し、持続可能な発展を達成することができるのです。そうでなければ、不動産バブルの崩壊が香港経済の転換点となり、広範囲にわたる影響を及ぼす可能性がある。
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