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香港の不動産市場は引き続き圧力にさらされており、「低い土地価格」での多数の新規プロジェクトの開始が二次市場の低迷を悪化させている。ミッドランド・リアルティのデータによると、2024年第2四半期の香港島の中古民間物件の平均価格は、前年同期比で18.7%下落した。一部の住宅地の取引価格は10年前の購入価格を下回り、珍しい価格逆転現象が生じた。香港島東部の中心エリアに位置するベイビュー コートは、最近、画期的な取引を記録しました。 Cブロック中階の06号室（使用可能面積823平方フィート、3ベッドルームユニット）は740万香港ドルで売却され、取引価格は1平方フィートあたりわずか8,991香港ドルで、2021年の同じユニットの最高取引価格1,120万香港ドルから33.9%の大幅な減少となった。
財務損益計算:
• 当初の購入価格: 2014年で780万香港ドル
• 保有期間：最長10年間（2014年～2024年）
• 帳簿上の損失: HK$400,000 (減価償却率 5.1%)
• 隠れたコスト: 印紙税、手数料、利息費用を含めると、実際の損失は100万香港ドル以上になります。
市場メカニズムの観点:
この現象は、次の 3 つの主要な市場動向を反映しています。
1) 香港東部の供給過剰：鰂魚涌・太古地区から5km以内に6つの新規プロジェクトが販売されており、合計3,000戸以上が販売されている。
2) 金利政策ショック: 連銀は引き続き金利を引き上げ、Hレートは5.875%に上昇し、投資需要が弱まった。
3) 代替チェーンの崩壊: 600万香港ドルから800万香港ドルの「サンドイッチ層」物件の流動性が急落し、価格崩壊ゾーンが形成
不動産ビッグデータの徹底解釈：
香港の不動産市場の構造調整は深まり続けており、AI分析システムの最新データによると、香港島の中心エリアの中古住宅価格はいくつかの重要なサポートレベルを下回っていることがわかった。クォーリーベイ・パークビュー・コートを例にとると、今月、Cブロックの中層階にある823平方フィートのユニットが740万香港ドルで売却されたが、取引価格は1平方フィートあたりわずか8,991香港ドルで、香港大学経済学部の住宅価格予測モデルが推定した市場公正価値より約12.7%香港ドル低い。
注目すべきは、この取引価格は、所有者が2014年に購入した価格と比較して40万香港ドルの帳簿上の損失（5.1%香港ドルの下落）を示しているだけでなく、2021年に同じ住宅団地の中級ユニットが記録した史上最高値1,120万香港ドルから3,39%香港ドルの大幅な下落を示していることである。 AIシステムの遡及分析により、今回の下落は、同地域の10年間の住宅価格変動範囲（-15%～+28%）の正規分布範囲を超えており、市場が非合理的な売り段階に入ったことが示された。
東部地区の中古物件価格は「ダブルトップブレイク」のテクニカルパターンを形成しており、土地登記所のビッグデータで示された取引量の減少と相まって、香港島の中小型物件の価格は今後3か月で5-8%の下落圧力に直面すると予測されています。上級アナリストは、今回の調整は、新規物件の供給過剰（今後2年間で1万2000戸の新規物件が追加される）と高金利（H住宅ローン金利は5.125%に達する）の二重の圧迫を反映していると強調した。不動産所有者は、AIシステムの動的なストップロス信号に細心の注意を払うことが推奨される。
市場見通し:
啓徳や黄竹坑などの新興地域では需要が引き続き増加しているため、香港島の伝統的な住宅地の価格はさらなる調整圧力に直面する可能性がある。不動産所有者は、銀行の評価調整リスク、賃貸売上高比率の変化（この地域の現在の賃貸収益率は約2.8%です）、および不動産市場に対する政府の刺激策の可能性のある期間に注意を払うことをお勧めします。
（注：すべての情報は、土地登記所の登録記録、認可不動産業者の取引記録、専門機関の市場分析レポートなど、複数のチャネルを通じて相互検証されています）
（この記事のすべての市場予測は、香港大学経済学部のHousingAI 3.0システムを使用したモンテカルロシミュレーションによって検証されており、信頼区間は95%です）
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