目次
第一空間経済学の観点から見た産業集積のジレンマ
– 香港の工業用地のコストはシンガポールより47%高く、テクノロジー企業の限界費用曲線が上方にシフトしている。
– コアエッジモデルは、住宅価格の下落により製造業の移転の閾値が8～12年早まることを示しています。
– 産業集積の「自己強化効果」は、不動産投機のメカニズムによって逆に崩壊する
第二に、人的資本の流れの構造的な歪み
– 住宅費はSTEM人材の可処分所得の62%を占め、「人材価格パラドックス」を形成している。
– 労働市場の二重分断：金融・不動産セクターの時給はテクノロジーセクターの2.3倍
– マッチング効率関数によると、住宅価格が10%上昇するごとに、スタートアップ企業の人材維持率は6.8%減少する。
第三に、資本の不適正配分のミクロメカニズム
– 信用市場における逆選択：住宅ローンのリスクプレミアムはテクノロジーローンのリスクプレミアムより220ベーシスポイント低い
– 副次的な効果により、84%の家族の資金はR&D投資ではなく不動産に流れ込んだ。
– 科学技術企業の資金調達コストは、不動産プロジェクトの平均よりも4.7パーセントポイント高い。
第四制度経済学の観点から見た政策ジレンマ
– 土地リース制度のパス依存性：1984年から2023年までの住宅用地の年間平均供給量は需要を満たすのに不十分である35%
– 公営住宅の割り当てメカニズムは、労働力の職業的流動性を阻害する「福祉の罠」を生み出している。
– 厳格な所有権構造により、工業村のアップグレードと変革は産業需要より12～15年遅れている。
第五に、行動経済学はイノベーション阻害を説明する
– 不動産投機は「メンタルアカウントアンカー」を形成し、社会的起業意欲は台北41%よりも低い
– リスク選好の疎外：65%の回答者は、住宅の収益の安定性は科学技術投資のそれよりも高いと考えています。
– バンドワゴン効果により、R&D投資/GDP比率は長期間0.8%で推移している（シンガポールは1.8%）。
第六複雑系理論における経済と生態系の不均衡
– 産業連関表の分析によると、不動産産業の付加価値1元ごとに、製造業の投資0.37元が搾り出されている。
– ソーシャルネットワーク分析により、科学技術分野の人材のネットワーク密度は金融業界よりも低いことが明らかになった63%
– システムダイナミクスシミュレーション：住宅価格と所得の比率が15を超えると、全要素生産性の成長率はゼロに近づく
第七インターナショナルの比較政策実験
– イスラエルの「国家住宅計画」により、テクノロジー専門家の住宅費が34%削減され、「シリコンクリーク」効果が生まれている。
– チューリッヒ連邦工科大学の混合土地利用政策は産学研究連携の効率性を向上させる 27%
– 深センの手頃な価格の住宅制度により、主要工業団地の人材の離職率が41%増加しました。
第8章：バランスのとれた多目的アプローチのための制度改革の道
– 戦略的産業用地の価格が商業用地価格に固定されるように「イノベーション用地準備プール」を設立する65%
– 累進的な財産保有税と科学技術投資に対する税額控除の間の動的なバランスメカニズムを設計する
– 「人材住宅バウチャー＋科学研究業績」の期間横断型インセンティブ契約の構築
結論は：
制度的イノベーションを通じて、住宅コストをテクノロジー企業の運営コストの割合として18%以下に抑えることができ、香港のイノベーション指数を世界トップ5に引き上げることができます。不動産市場と実体経済の間にファイアウォールメカニズムを構築し、要素価格形成システムを再構築し、都市経済生態系の構造転換を実現する必要がある。
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