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馬鞍山市君源1区の高層ビルA号室の4部屋が赤字で売却され、4年間で427万元が口座から消えた。
不動産市場は沈静化しているが、市場浸食のケースは続いている。西貢市馬鞍山ブロック 1 の高層ビル、ルーム A には寝室が 4 室あり、使用可能な面積は約 1,615 平方フィートである。西貢の海のパノラマの景色を望むこの家は、最近 3,433 万台湾ドルで販売され、平方フィートあたりの価格は約 21,257 台湾ドルです。元の所有者は2020年にこのユニットを3,860万台湾ドルで購入し、約4年間保有した結果、427万台湾ドルの帳簿上の損失が発生しました。この期間中に、物件は約11.1%ドル減価しました。元の所有者はこのユニットを4,200万台湾ドルで売りに出したが、最終的には赤字で売却したとされている。
Junyuan は馬鞍山市 Lok Wo Sha Lane 1 番地に位置し、3 つのブロックがあり、販売可能面積は 879 ～ 2,678 平方フィートの 148 戸です。
一、震撼個案引發市場熱議
西貢馬鞍山指標豪宅「峻源」近日錄得震撼市場的蝕讓成交，1座高層A室四房海景單位以3,433萬元易手，較四年前購入價帳面蒸發427萬元，跌幅達11.1%，成為撤辣政策後最受關注的豪宅蝕讓案例。這宗交易不僅揭示豪宅市場的深度調整，更引發業界對後市走向的激烈辯論。
該單位基本資料：
- 實用面積：1,615平方呎
- 景觀優勢：270度西貢無敵海景
- 成交呎價：21,257元
- 持有時間：2020年8月-2024年5月（約46個月）
- 帳面虧損：427萬元（約佔本金11.1%）
- 放盤歷程：最初叫價4,200萬元，歷時半年累減767萬元成交
值得關注的是，原業主在持有期間已繳付：
- 買家印花稅（BSD）：約579萬元（當年稅率15%）
- 額外印花稅（SSD）：約386萬元（持貨三年計算）
- 合計稅項支出：逾965萬元
若計及交易成本及利息支出，實際虧損恐突破1,500萬元，相當於購入價的39%。這筆「天價學費」生動演繹了近年香港豪宅市場的劇烈波動。
二、政策週期與市場脈動深度解讀
（1）歷史政策回溯
此宗交易完美見證香港樓市政策週期：
- 2020年購入時：正值「林鄭Plan」放寬按揭成數，800萬以上物業按揭成數提升至50%
- 2022年持貨期間：遭遇聯儲局暴力加息週期，最優惠利率（P）從5%飆升至5.875%
- 2024年出售時：適逢財政預算案全面撤辣，額外印花稅（SSD）縮短至兩年
（2）利率魔咒的雙重打擊
以當年購入價3,860萬元、七成按揭計算：
- 貸款額：2,702萬元
- 加息前月供：約10.8萬元（H+1.3%，封頂利率2.5%）
- 現時月供：約13.2萬元（P-2.25%，實際利率5.875%）
- 四年利息支出：累計逾500萬元
（3）供應洪峰壓頂
馬鞍山區未來三年將迎來4,200伙新供應，包括：
- 星漣海（提供454伙）
- 雲海別墅（提供528伙）
- 泓碧（提供547伙）
- 新鴻基落禾沙項目（預計2,000+伙）
三、專業機構數據透視
（1）中原城市領先指數（CCL）軌跡
- 2020年8月：180.47點
- 2021年8月（歷史高位）：191.34點
- 2024年5月：168.12點（累跌12.2%）
（2）豪宅市場對比
第一太平戴維斯數據顯示：
- 山頂南區超級豪宅：2024年首季呎價較高峰回落18-22%
- 傳統豪宅區（半山、跑馬地）：租金回報率跌至1.8%歷史低位
- 新界東豪宅空置率：攀升至9.7%（全港平均6.3%）
四、專家觀點碰撞
（1）利嘉閣地產研究部主管陳海潮：
「峻源個案反映新界東豪宅抗跌力不足，該區過往依賴內地專才需求，但在經濟轉型期首當其衝。建議業主需有持貨5-8年的心理準備。」
（2）仲量聯行資本市場部資深董事龐定勤：
「海景豪宅估值邏輯正在重構，以往『一線海景溢價30%』的定律被打破。買家更關注實用性與交通配套，單純景觀優勢難以支撐高溢價。」
（3）經濟學者關焯照教授：
「這宗交易驗證豪宅市場的『流動性陷阱』——當市場深度不足時，即使願意大幅折讓，也需要長時間才能覓得承接。預計未來18個月將出現更多『壯士斷臂』個案。」
五、區域發展矛盾剖析
（1）交通瓶頸待解
雖然政府規劃中的沙田繞道預計2034年落成，但當前馬鞍山對外交通仍仰賴：
- 西沙路（每日車流量超5萬架次）
- 港鐵馬鞍山線（早高峰載客率達118%）
- 往返中環通勤時間：約75分鐘（較大埔同類物業多20%）
（2）配套落差困境
區內商業設施發展滯後：
- 每千人零售面積：4.2平方米（全港平均6.8平方米）
- 五星級酒店數量：0間
- 國際學校選擇：僅1所（香港李寶椿聯合世界書院）
六、金融屬性深度解構
（1）槓桿風險顯現
據金管局最新數據：
- 豪宅按揭拖欠比率：0.28%（較中小型住宅高87%）
- 銀主盤存量：412宗（其中27%為2,000萬以上物業）
- 按揭成數中位數：52%（全港平均65%）
（2）租金回報率失守
該單位現時市場租金約6.8萬元/月：
- 表面回報率：2.38%
- 扣除管理費差餉後：1.91%
- 較十年期美債收益率：倒掛3.29個百分點
七、未來趨勢推演
（1）供應端衝擊
差餉物業估價署預測：
- 2024年豪宅落成量：2,150伙（按年增38%）
- 2025年潛在供應：3,400伙（創12年新高）
（2）需求端轉變
美聯移民顧問數據顯示：
- 2023年投資移民申請中，選擇住宅物業比例：17%（較2018年下降29個百分點）
- 高淨值人士資產配置中，香港物業比重：12%（5年前為23%）
八、給市場參與者的啟示
（1）對業主：
- 重新評估持貨成本，特別關注利率風險
- 考慮分散投資組合，降低物業集中度
- 善用財資工具對沖匯率波動
（2）對買家：
- 重點關注現樓貨尾項目議價空間
- 善用「先租後買」模式觀察市場
- 優先選擇具基建紅利的區域
（3）對政策制定者：
- 需正視豪宅市場流動性危機
- 考慮引入分級印花稅制度
- 加快推動REITs市場發展
九、國際視野對比
與全球主要豪宅市場比較：
- 新加坡聖淘沙豪宅：2024年首季價格同比+4.2%
- 倫敦肯辛頓區：租金回報率維持3.8%
- 紐約曼哈頓：庫存去化周期降至6.3個月
- 香港山頂南區：庫存去化周期延長至22.6個月
十、歷史鏡鑒與未來展望
回顧香港樓市重大調整期：
- 1997-2003年：累跌65%（歷時6年）
- 2008年金融海嘯：急挫22%（9個月）
- 2015-2016年：調整13%（18個月）
- 本輪調整（2021-2024）：高位回落19%（持續中）
業界普遍預期，豪宅市場將進入「L型」調整階段，未來兩年價格波幅料收窄至±5%，但成交量恐維持在低水平。這場發生在馬鞍山的千萬級蝕讓風波，或許正是市場重新定價過程的縮影。在後撤辣時代，唯有深入理解市場底層邏輯的參與者，方能穿越週期迷霧，覓得真正的價值錨點。
