目次
1. 高金利が引き続き需要を抑制
– 連銀の利上げの波及: 香港は連動為替レート制度を導入しています。連銀の利上げにより香港銀行間取引金利 (HIBOR) が上昇し、住宅ローン金利 (H 住宅ローンなど) が 5% ～ 6% 近くまで上昇し、住宅購入者の月々の支払い圧力が大幅に高まっています。
– 購買力の低下：高金利と住宅価格の高騰により、地元住民の住宅負担率（住宅ローンの収入に対する割合）は70%を超え、長期許容レベルを超え、初めての住宅購入や住宅の乗り換えの需要を抑制しています。
– 投資収益率の低下: 住宅賃貸利回りは一般的に 3% よりも低く、これは資金調達コストに反比例するため、長期投資の魅力が低下します。
2. 景気回復の勢いが不十分で市場の信頼感が低下する
- 対外依存リスク：香港の経済は金融、貿易、サービスに大きく依存しています。世界経済（特に中国本土）の成長鈍化は、地元の雇用と消費者信頼感に直接影響を及ぼします。
– 株式市場の資産効果が弱まり、ハンセン指数は下向きに変動し、住民の資産は減少し、不動産への投資意欲は低下しました。
- 構造的な課題：人口の高齢化と移民（2022年に約6万人の純流出）により人口基盤が縮小し、需要が硬直化している一方、人材紹介プログラム（「高財通」など）では短期的にそのギャップを埋めることは難しいでしょう。
3. 需要と供給の関係は緩い傾向がある
- 供給面の拡大：今後3～4年間の民間住宅の潜在的供給量は約107,000戸と18年ぶりの高水準となり、過去5年間で年間平均供給量は約20%増加する見込みです。
– 需要の弱さ：2023年の新築住宅販売は前年比で約30%減少し、中古住宅取引は低迷し、市場の強い様子見ムードを反映しています。
– 在庫回転サイクルの延長: 売れ残った新築住宅の在庫は 23,000 戸にまで増加しており、開発業者は販売促進のために価格を下げる必要があり、価格への下落圧力がさらに強まる可能性があります。
4. 政策規制の大幅な緩和はなし
– 印紙税障壁：地元以外の購入者は30%（購入者印紙税15% + 従価印紙税15%）の重い税金を支払う必要があり、外国および中国本土からの資金の流入が制限されます。
– ストレス テストのしきい値: 住宅ローンを審査する際、銀行は購入者に 2% 金利上昇のストレス テストに合格することを要求し、融資額をさらに制限します。
- 公共住宅需要の段階的転換：政府は、草の根レベルでの住宅不足圧力を部分的に緩和するために、今後5年間で約3万戸の仮設住宅を建設する計画だが、民間市場には代替効果をもたらすだろう。
5. 世界の資本フローの不確実性
– 強いドル循環：ドルの安全資産としての性質により、資本は米国に還流し、香港はオフショア市場として資本流出圧力に直面しています。
– 地政学的リスク：米中対立や香港国家安全維持法の施行を受け、一部の多国籍企業がアジア太平洋地域本社のレイアウトを調整した結果、オフィス空室率が上昇し（セントラルの空室率は10%を超えた）、商業用不動産の弱さが住宅市場のセンチメントに伝わった。
市場見通しと戦略的提言
– 短期（6～12 か月）：住宅価格は 5%～10% 下落し続ける可能性があります。金利がピークに達するまで市場は低迷したままです。デベロッパーは在庫削減を加速するために割引（「ブリージング プラン」や他人に代わっての印紙税支払いなど）を増やす可能性があります。
- 中長期：2024年に連邦準備制度理事会が金利引き下げを開始し、中国本土の経済が安定・回復し、政府の構造政策調整（印紙税の緩和など）も相まって、市場は徐々に底打ちすると予想されます。
– リスク警告: 地政学的紛争が激化したり、世界経済が不況に陥ったりすると、住宅価格が予想以上に下落する可能性があります。
投資家対応戦略
– 自己居住のニーズ: 金利の動向を待って様子を見ながら、高比率の住宅ローン (住宅ローン保険プランなど) や既存のプロジェクトを優先して、未完成のプロジェクトのリスクを回避できます。
– 長期投資：中核エリアのデフレ対策資産（地下鉄駅上中小規模マンションなど）に重点を置き、賃貸収益率が保有コストをカバーする必要があります。
– リスク回避: レバレッジの高い投機、非中核地域の高級住宅、古い物件は流動性リスクが高いため注意が必要です。
バークレイズ・キャピタルこの見解は、香港の不動産市場に対する同機関の体系的なリスク評価を反映している。投資家は、自身のキャッシュフローとリスクの好みを組み合わせ、金利、政策、マクロ経済指標の変化を動的に追跡する必要がある。
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