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不動産ファンドの舵取り役、李源星氏が損失を切り下げ、損失をストップ：1030万ドルの損失の背後にある4つの残酷な現実
「危険な街に閉じ込められるよりは腕を切り落としたほうがましだ。」ビジネス戦争におけるこの金言は、香港の実店舗投資市場で現実に展開されている。盛輝小売店基金の創設者で、かつて「路面店投資のゴッドファーザー」として知られた著名人、李根興氏は最近、一等地にある2つの1階店舗の価格を大幅に値下げし、帳簿上の損失は合計1,030万香港ドルに上った。一つの石が何千もの波紋を引き起こす可能性がある。業界に衝撃を与えたこの取引は、香港の小売不動産の傷跡を露呈させただけでなく、パンデミック後の時代における投資論理の破壊的な変化をも露呈させた。
【血みどろの取引裏話】2つの店が4年で価値の3分の1を失った
最初の注目すべき取引は、三宝孔の銀興街で行われました。この710平方フィートのお粥店は、疫病が猛威を振るっていた2021年8月に、李根興氏によって2100万台湾ドルという高額で購入された。当時、彼は「民生区は価格下落に非常に強い。月額家賃5万8000台湾ドル、利回り331億3000万台湾ドルは十分に安定している」と自慢していた。しかし、4年後、この期待の高かった「ドル箱」は1,340万台湾ドルで売却され、帳簿から760万台湾ドルが消え、3兆6,100億台湾ドルの損失となった。印紙税や手数料などの取引コストを考慮すると、実際の損失は800万を超える可能性があります。
詳細は明らかにされていない別の店舗取引による損失総額は1030万ドルとなった。業界筋によると、この店は伝統的な生活地区に位置しており、当初は約1500万元で購入されたという。現在、約20％オフの価格で販売されています。二つの取引で合計3,070万ドルの現金が得られたが、李源星氏は1,000万ドル以上の損失を残して市場から撤退しなければならなかった。短期的な投機に長けていた李根星にとって、これは間違いなくキャリアの中で稀に見る大敗だった。
【解剖の最初のナイフ】タイミングの誤判断：2021年にバトンタッチする代償
トランザクションのタイムラインを見ると、致命的な欠陥がはっきりとわかります。世界的な資産熱狂の渦中にある2021年、香港の店舗市場は奇妙な「氷と火」の状況を呈している。当時はワクチンの登場で景気回復への期待が高まり、中核商業地の店舗賃料の下落幅が縮小した。しかし、李根星氏が賭けた民生地区は、疫病の第5波の勃発により、さらに厳しい冬に陥った。
「彼は典型的な『逆投資』の罠に陥った。」ミッドランド工商不動産アナリストの張国強氏は、「2021年に商品を買収することは底釣りのように見えるが、実際には国境を越えた消費は不可逆的であり、民生分野は飽和状態にあり、オンライン食品配達プラットフォームが台頭しているという3つの構造変化を無視している」と率直に述べた。事実によれば、三宝孔の周囲500メートル以内に、過去3年間でお粥や麺類の店が20軒以上新しくオープンしたという。同質的な競争により家賃は15%低下した。いわゆる「安定した収益」は単純に脆弱です。
[二本目のナイフが骨に刺さる] 金利上昇の嵐：レバレッジプレイヤーの死のカウントダウン
より深刻な危機は財務諸表の中にある。盛輝基金の過去の運営モデルによれば、このタイプの土地店舗投資では「高レバレッジ＋高金利融資」戦略が採用されることが多い。三宝孔の店舗を例にとると、当初の住宅ローンが70％だった場合、現在のPレート金利5.875%に基づいて計算すると、月々の支払額は最大HK$69,000となり、賃貸収入よりHK$11,000多くなります。 「これは、店を維持するために毎月損失を出しているのと同じです。長く保有すればするほど、損失は大きくなります。」中原工業商業地産の潘志明マネージングディレクターは正確な計算を行った。
さらに残酷なのは、米連邦準備制度理事会の「高金利の長期化」政策が不動産ファンドの裁定取引モデルを完全に崩壊させたことだ。かつては低金利環境に依存していた「少額の借り入れと高額の家賃」という方式は、資金調達コストの高騰により「死のスパイラル」に陥った。業界関係者によると、一部のファンドの金利カバレッジ比率（ICR）が1.5倍の警告ラインを下回り、運用会社はポジションを削減し、損失を抑えざるを得なくなったという。
[三本目のナイフが心臓を打つ] 小売業の変化：フードデリバリープラットフォームが路面店の価値を高める方法
私たちが延慶街に入ってその場で観察してみると、真実はさらに残酷なものでした。昼食時間中、お粥店には十数人の客がいたが、配達員が出入りする頻度は１分間に２～３人にも上った。 「このレストランの売り上げの60％以上はテイクアウトなので、最高の立地はまったく必要ありません。」飲食業界のベテラン、陳社長は「今では店舗を借りる際に最も重要なのは厨房面積で、店構えは二の次になっている。『立地論』に固執するオーナーは、時代に淘汰される運命にある」と語る。
2023年、香港の飲食業界におけるテイクアウト注文の割合は47%に達し、流行前より32ポイント増加した。 「地理的放射半径」がオートバイによって書き換えられると、伝統的な路面店の「交通の収益化」の論理は崩壊します。当時、李源星氏が重視した「長屋の店舗露出率」は、Z世代の消費者の目には、Foodpandaのページにおける星評価ほど重要ではないのかもしれない。
【最後の一撃】ファンド償還の波：囚人のジレンマによる自己防衛逃避行
最後の締めくくりとなったのは、ファンド投資家の信頼の崩壊だった。中国証券監督管理委員会の情報によると、盛輝傘下の民生重視型ファンド商品の償還申請件数は2023年、毎月2倍に急増した。「投資家は、米国のREITが年間81兆3000億米ドル以上の金利を支払っている一方で、香港の路面店型ファンドは配当の支払いに苦労しており、償還の波が差し迫っていると見ている」と、匿名を希望するプライベートエクイティの弁護士は明らかにした。
この「囚人のジレンマ」により、ファンドマネージャーは資産を低価格で売却せざるを得なくなります。しかし、市場に売りが殺到すると、評価の悪循環が引き起こされることになります。 DTZのデータによると、2024年第1四半期の民生区の店舗の取引価格は2021年のピーク時から45%下落したが、李源星の36%の損失は実際には「市場を上回った」と考えられている。こうしたブラックユーモアは、業界全体の存続の危機を象徴するものだ。
[究極の質問] 路面店への投資は終わったのか? 3つのデータが生命の未来を明らかにする
厳しい市場状況に直面して、路面店への投資は死刑に処されるべきでしょうか? 3 つの重要なデータが希望を示しています。
- 体験型消費はトレンドに反して成長：K11 MUSEAの昨年の売上高は前年比38%増加し、「シーン創造」店舗が依然として爆発力を持っていることが示されました。
- マイクロ倉庫の需要が急増：都市部のミニストレージの賃貸料は95%と高水準を維持しており、「ラストワンマイル」ステーションへの転換が新たな活路となっている。
- 政策緩和は差し迫っている：政府は1階の診療所に対する規制を緩和する予定。専門サービス業界が奇跡の救世主となるかもしれない。
「暗闇を呪うよりも、ろうそくに火を灯した方が良い」と李根星さんは最新のブログに書いた。ショッピングモール業界のベテランによる生き残りをかけた必死の試みは、業界全体の変革を求める警鐘を鳴らしているのかもしれない。 「家賃徴収人」の精神が過去のものとなりつつある今、新世代の不動産ファンドの物語は始まったばかりです...
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