目次
1. 大企業が財政難に陥り損失を被り、市場が変動する
「香港の商店王」として知られるベテラン投資家鄧成波（ボーおじさん）は2020年以来、財政難に陥っていると繰り返し報じられており、彼の家族はここ数カ月、「虐殺型」の不動産売却の波を引き起こしている。市場ニュースによると、唐一家はわずか2週間以内に、西貢園の巨大店舗、湾仔の店舗、荃湾の沙咀道の1階店舗を含む3つの主要資産を相次いで売却し、総額5億5600万香港ドル以上を現金化した。注目すべきは、これらの取引のほぼすべてが帳簿上の損失を記録したことだ。その中でも、サイクンガーデンの巨大店舗は4億香港ドルで売却され、2017年の購入価格と比較して3,800万香港ドルの損失、11%の減価となり、不動産業界では商業用不動産市場の見通しについて深い懸念を引き起こした。
II. サイゴンガーデンの巨大店舗取引の分析：地域の商業生態系の劇的な変化の縮図
白熱した議論を巻き起こしたサイクンガーデンの店舗取引は、地下の入り口と1階の合計28,439平方フィートのスペースに関係している。 2017年にタン一家がベテラン投資家の李耀華氏と李永発氏から4億3800万香港ドルでこの不動産を購入したとき、サイゴンの観光産業は活況を呈しており、この地域では専門レストランや小売店が繁盛していた。しかし近年、疫病の流行、観光客の激減、地元の消費パターンの変化という三重の打撃により、西貢の店舗の空き率は上昇し続けている。不動産会社のデータによると、このエリアの店舗賃料はピーク時より40％以上下落しており、鄧一族が所有する巨大店舗は面積が広いため入居者を見つけるのが難しく、結局値下げを余儀なくされた。
3. 一連の「損失と処分の波」のタイムライン：旺角から荃湾への資産流出を食い止めるための戦い
土地登記所の記録によると、唐家の資産再編計画は2022年末にはすでに浮上していた。
- 2022年12月：旺角大豆街61-67番地の商業・住宅プロジェクト全体をアジアユナイテッドインフラストラクチャー（00711）に3億5,100万香港ドルで売却、帳簿上の損失は3,472万香港ドル
- 2023年4月初旬：湾仔の駱克道にある店舗を1億1,500万香港ドルで売却。この物件は2018年に1億3,500万香港ドルで購入された。
- 4月中旬：荃湾沙咀道の1階店舗を4100万香港ドルで売却。2019年の購入価格5200万香港ドルから大幅に値下げ。
- 4月下旬：サイゴンガーデンが4億元で売却され、今回のキャッシュアウト取引の中で最大かつ最も損失の大きい取引となった。
業界アナリストは、こうした一連の「英雄的な自己犠牲」作戦は、鄧一族が債務圧力を軽減するために緊急に資金繰りを必要としていることを反映していると指摘した。同氏の家族が所有する多くの不動産が、融資のために金融会社に抵当に入れられていたと報じられている。香港が金利上昇サイクルに入ると、資金調達コストの上昇が資本連鎖の緊張を悪化させた。
4. 徹底追跡：鄧小平帝国の興亡
88歳の鄧成波氏は1970年代にネオンサイン事業を始め、1990年代に不動産投資に転向した。金融危機の時期に鋭い洞察力で多数の「シルバーオーナープロジェクト」を買収し、店舗、工業ビル、ホテル、老人ホームなど数百億の資産を徐々に築き上げた。最盛期には400以上の不動産を所有し、証券投資やテクノロジーにも進出していた。2018年には「瞬きもせず5億円を投じて店舗を買収する」という大胆な行動で市場に衝撃を与えた。
しかし、過度なレバレッジの拡大は隠れた危険をもたらします。 2019年の社会運動と2020年の疫病の流行により、観光地の店舗賃料は急落し、鄧氏の株式が集中投資されていた銅鑼湾や旺角など中核地域の店舗は長期間空き店舗となった。さらに悪いことに、近年変貌を遂げてきた高齢者ホーム事業は引き締め政策によって阻害されており、いくつかの産業ビル再生プロジェクトの販売も市場環境の逆転により遅れている。 2022年末時点で、負債規模は60億元を超える可能性があると市場では予測されており、一部の抵当物件の融資比率は70％にも達している。
5. 専門家の解釈：商業不動産の寒い冬における構造的危機
JLLの商業部門責任者アンソニー・ヤン氏は、タン氏の事件は香港の商業不動産市場における大きな変化を反映していると述べた。
- 小売モデル革命：電子商取引の普及と体験型消費の増加により、従来の大型路面店の需要が急激に減少した。
- 金利サイクルの逆転：米国の金利上昇に伴い、固定金利制度下での保有コストの急上昇により、投資家は売却を余儀なくされた。
- 資本の流れが変化: ファミリーオフィスやファンドは物流不動産やデータセンターなどの新しい経済資産への投資を好む
- 賃貸市場は二極化しており、生活圏の小規模店舗は価格下落に強いが、観光地の大規模店舗は「負の資産」となっている。
サヴィルズの調査責任者スティーブン・チェン氏は、香港の面積1万平方フィート以上の「超大型」店舗の現在の空室率は18.7%で、平均賃料は2019年に比べて45%下落したと付け加えた。在庫を消化するには少なくとも3年かかると推定されている。しかし、サイゴンのような非中核地域の大型店舗は、引き継ぐ大手チェーンブランドが不足しているため、長期的には再評価に直面する可能性がある。
VI. 市場の波及効果：投資家の信頼低下と銀行の信用引き締め
鄧小平関連の連鎖崩壊はすでに波及効果を生み出している。匿名の銀行業界関係者数名が明らかにしたところによると、多くの金融機関が商業用不動産住宅ローンのリスクを見直しており、店舗の評価額は概ね15～20％引き下げられ、承認条件も厳しくなっている。セントラルにある外資系銀行は、5000万元を超える店舗ローンには個人保証を付帯しなければならないという内部規則さえ設けている。この動きは中小規模の投資家の間で連鎖的な売りを引き起こし、市場の下落をさらに悪化させる可能性がある。
一方、買収側の動きは注目に値する。例えば、西貢店の謎の買い手は、総合的なエンターテインメントとダイニングのプロジェクトを建設する予定の地元のケータリンググループであるという噂がある。一方、以前に旺角のプロジェクトを買収したアジア・ユナイテッド・インフラストラクチャーは、それを共有ワークスペースに転換することを計画している。こうした変革の試みが成功するかどうかは、商業用不動産の将来を観察するバロメーターとなるだろう。
VII. 法的および財務的観点：家族の資産再編におけるコンプライアンス上の課題
鄧一族が資産売却を加速するなか、その取引の合法性に注目が集まっている。弁護士は、会社が支払い不能になった場合、会社法第232条に基づき、債権者は資産を凍結する清算命令を申請できると指摘した。現在、鄧一族のいくつかの持株会社では取締役の交代が行われ、息子の鄧耀勝氏が徐々に経営を引き継いでいることが分かっている。こうした構造調整が「無効取引」条項に関係するかどうかは、法曹界の注目点となるだろう。
財務再編の専門家である陳冠宏氏は、同様の状況にある企業は資産を安値で売却するのではなく債務再編を検討し、債権者と交渉して債務の延長や債務の株式化を行い、同時に戦略的投資家を導入すべきだと提案した。しかし、この計画は資産の長期的な価値上昇の可能性に基づく必要があり、現在の商業用不動産市場ではそれを実現することは極めて困難です。
8. 歴史的参照と将来の予測: 岐路に立つ香港の不動産サイクル
過去 30 年間を振り返ると、香港の商業用不動産は、1997 年の金融危機、2003 年の SARS 流行、2008 年の金融津波など、多くの危機を経験してきました。そのたびに大きな調整がありましたが、その後は中国の経済発展による回復が続きました。この危機の特殊性は次の点にあります。
- 米中対立による国際資本流動性の縮小
- 中国の経済再編が香港の再輸出貿易に及ぼす長期的な影響
- 地域住民の高齢化と人材流出のダブルパンチ
経済学者の関昭昭氏は、商業用不動産市場は「L字型」の調整期に入ると予測している。価格は暴落しないものの、過剰供給を消化するには長い時間がかかるだろう。鄧家のようなレバレッジの高い投資家にとって、資産実現と事業変革のバランスを取ることは生き残りのための重要な試練となるだろう。
結論：時代の衰退と新たな秩序の誕生
鄧成波氏の家族の金融危機は、同氏の個人的な投資戦略にとっての挫折であるだけでなく、香港の経済変革の痛みの縮図でもある。 「ストアキング神話」が栄光を失うと、資本ゲームのルールの根本的な変化が明らかになる。仮想経済と現実経済の深い統合とESG投資の波の台頭という新しい時代において、商業用不動産の価値ロジックをどのように再構築するかは、業界全体が緊急に解決しなければならない1世紀にわたる命題となるでしょう。
追記
- 格付評価局のデータによると、香港の路面店の空室率は2023年第1四半期に12.4%に達し、1999年以来の最高を記録した。
- 鄧一族がまだ処分していない貴重な資産には以下のものがある。
- 銅鑼湾のシュガーストリート商業ビルの建物全体は、8億香港ドル以上の価値がある
- 屯門の6億5000万ドル規模の工業ビル再生プロジェクト
- 市場の噂では、中国系ファンドがタン氏のホテル資産の一部を買収する交渉中であり、これが危機打開の鍵となるかもしれないとされている。
鄧成波（1934年 - 2021年5月14日）「アンクル・ボー」として知られている。香港商人多数の商業用不動産に投資したことで有名。最盛期には香港で200以上の工業用・商業用不動産を所有し、「香港のショップ王」として知られていた。
鄧耀生スタン・タン（1986年 - ）、香港の起業家、現在スタングループ社長、イージーコミュニケーションズグループ（香港証券コード：8031）最高経営責任者兼執行取締役、元パインケアグループ（香港証券コード：1989）会長兼執行取締役。父親鄧成波。
鄧耀勝がカナダのウェスタンオンタリオ大学アイビービジネススクール国際ビジネスおよびエグゼクティブMBA香港理工大学上級管理職向けのイノベーション リーダーシップの修士課程。 2019年、鄧耀勝は香港ビジネスプロフェッショナル認証センター名誉フェロー。
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