アンタイアジアは、ジョーダンとモンコックの2つの商業ビルの返還を求めて高等法院に訴訟を起こした。
香港の不動産業界は再び富裕層の間で債務危機に見舞われている。故人である「商店王」鄧承波氏の一族の二代目後継者である鄧耀勝氏は、巨額の債務を回収するため金融会社から不動産を抵当に入れるよう迫られている。昨日（3日）、安泰亜洲有限公司は高等法院第一審裁判所に2件の訴訟の召喚状を提出し、鄧耀勝氏とその関連会社に対し、滞納債務の返済と旺角のネイザンロードと佐敦の徳興街にある2つの商業施設の引き渡しを命じた。市場推定によると、この訴訟の総額は2億3000万香港ドルを超える。この事件は、疫病流行後の商業不動産市場の流動性危機を露呈しただけでなく、鄧一族の資産管理戦略に対する市場の疑念も引き起こした。
鄧小平のビジネス帝国の継承に亀裂が現れる
鄧一族の当主である鄧成波氏が2021年5月に死去した後、同氏は300億香港ドルを超える巨大な不動産帝国を残した。同氏の末息子である鄧耀勝氏は後継者として指名され、近年は頻繁に資産再編を主導してきた。会社登記所の情報によると、鄧耀勝氏（43歳）は現在200社以上の企業の取締役を務めており、「森立集団」を通じて主にホテル、店舗、高齢者介護産業の配置を調整している。しかし、訴訟に関与した香港外貨信用と鎮海投資はグループの上場企業ではなかったため、債務操作はオフバランス融資の疑いがあったことが示された。
抵当権が設定されている不動産の詳細
第一の案件の対象物件は、旺角ネイザンロード704番地にある総合商業ビルの8階全体です。このビルは50年以上の歴史を持つ商業・住宅複合プロジェクトで、現在8階はオフィスとして利用される予定です。土地登記所によれば、床面積は約8,600平方フィートで、2022年5月に抵当が組まれた時点では約1億1,000万香港ドルと評価されていた。商業用不動産の一般的な抵当比率に基づくと、融資額は6,600万香港ドルから8,800万香港ドルの間となるはずだ。
今回の住宅ローンの対象は、佐敦市徳興街7-8号地にある宝来ビルの全フロアです。このビルは佐敦MTR駅に隣接しており、人気のグレードBのオフィスビルです。不動産評価局の最新データによると、同地区の類似物件の1平方フィートあたりの平均価格は約1万2000香港ドル。標準床面積5500平方フィートを基準にすると、推定価値は約6600万香港ドル、推定融資額は3960万香港ドルから5280万香港ドルの範囲となる。
ローン条件の隠された秘密
裁判所の文書には主要な融資条件が明らかにされている。両融資は、香港で第5波の感染拡大が起こり、商業用不動産の評価額が最低水準にあった2022年5月に締結された。条件には、まれな「二重償還」設計、つまり、抵当権が設定された不動産に対する差し押さえ権を行使しながら、借り手の個人資産を請求する権利を保持するという設計が含まれている。上級商事弁護士の梁家奎氏は「こうした条項は高リスク融資では一般的で、融資会社が借り手の返済能力に疑念を抱いていることを反映している」と述べた。
さらに注目すべきは金利条件だ。報道によると、この融資は「H+5.5%」の変動金利構造を採用している。2022年5月の1ヶ月HIBOR（香港銀行間取引金利）3.08%に基づいて計算すると、実際の年間金利は8.58%と高く、当時の主流銀行の商業用不動産ローン金利4.5%～6%を大幅に上回り、典型的な高金利の過渡的融資であることが分かる。
借金の雪だるまがどのように転がるか
情報筋によると、今回の鄧耀勝の訴訟に関係する負債は、2021年のM＆A資金調達から生じたものであるという。当時、鄧氏は「鎮海投資」の名義で尖沙咀のサービスアパートメントを9億8000万香港ドルで買収したが、そのうち3億5000万香港ドルは短期つなぎ融資で調達した。当初の計画では、2022年末までに不動産証券化を通じて返済する予定だったが、米国の急激な金利上昇によりREIT市場が凍結し、結局、ローンの更新のために他の資産を担保にせざるを得なくなった。
財務諸表によると、鄧耀勝傘下の「盛宇集団」の流動負債は2023年半ばに2022年に比べて47%急増し、キャッシュフローカバー率は0.8倍の警告ラインまで下がった。格付け会社フィッチは昨年10月、同グループには2024年に返済期限を迎える15億香港ドル以上の債務があり、流動性圧力が悪化し続けていると警告していた。
法廷闘争の多面的な影響
この訴訟は連鎖反応を引き起こす可能性がある。不動産譲渡および財産条例第53条によれば、裁判所が金融会社に有利な判決を下した場合、抵当権が設定された不動産は競売手続きに入ることになる。しかし、業界関係者は、現在の商業ビルの空室率は14.6%と高く、2つの物件は25%～30%の値引きで売却する必要があり、資産の減損損失が発生する可能性があると指摘した。
さらに深刻なのは、会社条例第327章の個人保証条項だ。鄧耀勝氏が個人名義で無制限保証に署名したことが確認されれば、中級高級住宅「グランドコート」や1億元を超える美術コレクションなど、同氏の他の資産も凍結される可能性がある。これはスタン・グループの事業に対する市場の信頼を深刻に揺るがし、債権者による集団請求を引き起こす可能性がある。
規制の赤信号が静かに点灯
シンガポール通貨庁のデータによると、非銀行融資機関の不良債権比率は2023年第3四半期に5.7%に急上昇し、12年ぶりの高水準となった。この事件の主人公であるアンタイアジアは、近年積極的に事業を拡大しているオルタナティブファイナンス機関であり、その親会社は東南アジアのプライベートエクイティファンドと密接な株式関係にあると噂されている。立法会金融部門代表の陳振英氏は「一部の金融会社は複雑なオフショア構造を利用して、貸金業者条例の金利上限を回避している。規制当局は早急に介入し、調査する必要がある」と疑問を呈した。
裕福な家庭の債務危機の歴史的反響
司法記録によると、鄧一家は過去10年間に46件の民事訴訟に関与している。2018年、鄧成波氏は3億6000万香港ドルの融資を返済できず、DBS銀行から差押命令を受けた。二代目後継者が債務紛争に関与したことは、2016年の「重慶の李嘉誠」こと張松橋の債務危機モデルを人々に必然的に思い出させる。複数の住宅ローンを通じてキャッシュフローを維持し、最終的にクロスデフォルトに至ったのだ。
専門家が商業用不動産のジレンマを診断
JLLの黄国祥研究主任は「中核エリアの商業ビルの賃料は2019年の高水準から38%下落しており、評価逆転現象が一般的だ。オーナーが高レバレッジの資金調達を採用した場合、資産がマイナスに転落する可能性が非常に高い」と指摘し、従来のオフィスビルをデータセンターや医療フロアに改造するなど、事業転換を加速してキャッシュフローのカバー能力を高めるべきだと提案した。
鄧小平グループの沈黙と市場の混乱
同社の主要提携銀行であるHSBCと中国銀行（香港）は最近、不動産関連融資の承認基準をひそかに厳格化し、借り手にマージン比率の引き上げを要求している。証券市場は即座に反応し、昨日は多くの香港不動産株が総じて下落し、その中でLink REIT（0823.HK）は2.7%下落し、投資家のリスク回避の高まりを反映した。
数百億の資産をめぐるこの司法闘争は、鄧耀勝の危機管理能力を試すだけでなく、ポストパンデミック時代の香港の商業用不動産融資モデルにとってのストレステストにもなるだろう。 6月の高等法院での初公判が近づくにつれ、債権者と鄧一族の駆け引きは、さらなる資本の暗流を引き起こすことになるだろう。
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