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香港の長期にわたる住宅価格高騰によって生まれた「一息つく計画」は、2023年の生活で最もホットな話題の一つとなっている。香港抵当公司が開始したこの「住宅ローン保険制度」は、「ただ生きるためにお金を借りる」という敷居の低さから社会で激しい議論を巻き起こしている。その運用メカニズムと社会的影響は、深く分析する価値がある。この記事では、全国的な融資狂乱の背後にある根深い矛盾を、金融メカニズム、市場の影響、世代間の対立という3つの側面から分析します。
1. 債務金融化の完璧な罠
Breathing Plan の本質は、従来の住宅ローン構造を解体し、再編成する金融イノベーションです。ローンを「デベロッパー第2抵当」と「銀行第1抵当」に分割することで、最初の3年間は1.68%の利息のみを返済すればよいという設計は、行動経済学における「現在バイアス」心理学を完璧に活用しています。この「最初は甘く、後で苦い」返済モデルにより、平均住宅ローン負担率が 65% から当初の 35% にまで減少し、「痛みのない住宅購入」という幻想が生まれました。
金融工学の裏には緻密な計算が隠されている。800万相当の物件を購入すると仮定すると、頭金はたったの10%、つまり80万だが、4年目からは住宅ローンの金額を70%に減らす必要がある。これは、購入者が36か月以内に240万の差額を調達する必要があることを意味し、これは毎月66,000元の貯蓄に相当し、香港の世帯平均収入27,500元という現実をはるかに超えています。金融機関は巧妙に消費者にリスクを転嫁し、構造的な債務の罠を形成している。
2. 不動産市場エコシステムの歪み効果
呼吸計画は市場メカニズムの失敗を引き起こします。 2023年の新規プロジェクトの販売データによると、ブリージングプランを採用したプロジェクトの割合は78%と高く、開発者が価格戦略を「ブリージングプランの臨界点」に合わせて調整するよう直接刺激しました。屯門の新築物件「飛洋」の売り出し価格は、同地区の中古物件より42%高かったが、それでも応募数が多すぎ、金融商品が価格決定力に対してプラスとマイナスのコントロール力を持っていることを示している。
この信用拡大は「中毒性のある」市場依存を生み出します。シンガポール通貨庁のデータによると、ブリージングプラン利用者のうち、23%は月収が3万元未満であるにもかかわらず、700万元以上の不動産を購入していたことが明らかになった。 2025年に最初の一連のブリージングプランが返済期間に入ると、15%の購入者がローンの不履行のリスクに直面すると推定されています。この「サブプライム住宅ローン」モデルは、2008年の米国のサブプライム住宅ローン危機とは危険な対照をなしています。
3. 世代間対立の一般的な発生
ブリージング・プランは、Z世代の社会批判の象徴となった。若いネットユーザーは「息づく青春」という言葉を作り出したが、これは不動産賭博ゲームに参加せざるを得ない無力感を指すだけでなく、不動産覇権下での生存のジレンマを暗に風刺している。この集団的感情は、「香港不動産市場痛み指数」が過去最高の92.7ポイントを記録したことを背景に、独特のオンラインサブカルチャーへと発展した。
社会的な価値観に根本的な変化が起こりました。 「バスに乗る＝成功」という従来の概念が解体されつつある。人気の投稿「ブリージング・プランは新世代の奴隷制度か？」は35万回も閲覧され、階級の流動性に対する若者の絶望を反映している。この感情は政府の「ランタオ・トゥモロー」計画と皮肉な対照をなし、世代間の信頼の溝を深めている。
4. 「最初は甘く、後で苦い」金利の罠：データが長期リスクを明らかにする
開発者は、購入者の近視眼的な考え方を利用して金利構造を設計します。中原住宅ローン研究部の資料によると、2022年にブリージングプランを利用した購入者のうち、延滞金利期間前に借り換えに成功したのはわずか12%で、残りの88%は高金利を強いられ、次のような問題を引き起こしている。
1. マイナス資本リスク:
購入価格が800万、ローンが90%（720万）と仮定すると、住宅価格が15%下落した場合、帳簿価格は680万、ローン残高は約690万（3年後）となり、住宅はマイナス資産になるということになります。 2023年第2四半期のネガティブ資産事例のうち、呼吸器PLANが45%を占めました。
2. 借金スパイラル:
金利7.375%に基づくと、100万ローンあたりの年間利息は$73,750となり、月々$6,146に相当します。住宅ローンを譲渡できない場合、5年間の追加利息支出は$368,760（100万ローンに基づく）にも達します。
3. 借り換えの基準が高すぎる:
従来の銀行の住宅ローン比率の上限は60%です。ブリージングプランの90%ローンに切り替えたい場合、要件を満たすには住宅価格が50%上昇する必要があります（元の価値800万を1200万に増やす必要があります）。これは、2023年の不動産市場の調整期間中にはほとんど不可能です。
5. 新たな住宅ローン政策：脱出口かリスク移転か？
2019年の施政方針演説では住宅ローン保険が緩和され、PLAN購入者に緩衝材が提供されるようになりました。
政策のハイライト:
– 1,000万台湾ドル以下の物件は80%まで保険をかけることができます
– 保険料構成: 1.15%-4.35% (金額と返済期間によって異なります)
– 既存の建物に適用可能（開発者の即時供給計画の協力が必要）
検証例（Evergrande Junlong Bay のケース）:
– 購入価格：568万（割引後）
– ブリージングプランローン：90%（511万2千円）
– 3年目のローン残高：465万
- 新しい住宅ローン保険要件：不動産評価額 ≥ 582万（購入価格より2.5%高い）
– 借り換え後の月々の支払い：$19,147（金利3.5%）、ブリージングプランの4年目の$35,500から46%減少
市場への影響:
– 住宅ローン会社のデータによると、2022年に呼吸器プランから住宅ローン保険への転換件数は前年比120%増加した。
- しかし、懸念されるのは、銀行システムがデベロッパーの本来のリスクを負っていることです。不動産価格が下落すれば、保険金請求率が上昇する可能性があります。
VI. 規制のギャップと市場歪曲効果
呼吸器系 PLAN の普及は、3 つの大きな規制上の抜け穴を反映しています。
1. HKMAガイドラインの回避：
銀行の住宅ローンは、50%の債務返済預金比率（DSR）の上限とストレステストの対象となりますが、金融会社はそのような制限の対象とならず、過剰な借り入れにつながります。
2. 情報の非対称性:
不動産開発業者が不動産を販売する際に長期の支払いスケジュールを提供することはめったにないため、購入者はリスクを過小評価する傾向があります。消費者協議会の2022年の調査によると、23%ブリージングプランのユーザーのみが4年目以降の金利を明確に認識していました。
3. レバレッジスタッキング：
一部の購入者は、ブリージング プランとファイナンシャル ローンの両方を使用しており、総負債対資本比率 (DTI) が 150% に達し、健全なレベルをはるかに超える場合があります。
7. 合理的な選択：購入者の対応戦略
1. ストレステストの自己管理：
開発者が免除される場合でも、DSR が 60% を超えないように、長期金利 (7% など) に基づいて DSR を計算する必要があります。
2. 避難経路の計画:
ハネムーン期間の1年目から借り換え資金の貯蓄を開始し、3年以内に物件価格70%以下に元金を返済することを目標とします。
3. リスク分散ツール:
金利ヘッジ商品（固定金利住宅ローンなど）を検討するか、少なくとも 12 か月分の支払い準備金を確保してください。
8. 今後の展望：政策改革と市場動向
– 金利正常化ショック:
米国の金利が上昇するにつれ、Pレートは2024年に6.5%に上昇する可能性があり、呼吸するPLANレートは8%を超え、デフォルトのリスクが高まります。
– 規制強化の予想:
MAS は、金融会社に対して銀行の承認基準を参照することや、最大融資額比率 (70% など) を設定することを要求する場合があります。
– 市場排除メカニズム:
住宅価格の調整が続けば、2025年までに住宅物件の債務不履行が相次ぐ可能性があり、不動産開発業者は高リスク融資を抑制することになるだろう。
「ブリージングプラン」によって引き起こされたこの大きな社会的議論は、本質的には、香港の根深い構造的矛盾の完全な暴露である。住宅問題が生活問題から金融商品に変わるとき、それは市場の失敗だけでなく、資本主義的発展モデルの根本的な危機をも反映している。若者たちは絶望と戦うために冗談を言う一方で、街の将来に対して警鐘を鳴らしている。呼吸することさえ計画が必要な今こそ、「住宅の安全」の本当の意味を考え直す時期なのかもしれない。
「ブリージングプラン」は、本質的には不動産バブル期に不動産開発業者が利用した販促ツールであり、そのリスク構造は「時限爆弾」のようなものだ。新たな住宅ローンは緩衝材として機能するが、根本的な問題はレバレッジの過度な拡大である。購入者は「審査免除」に伴うコストを認識する必要があり、政策立案者は不動産市場の刺激と金融の安定の間でバランスを取る必要がある。今後数年間は、このモデルの持続可能性をテストする重要な時期となるでしょう。
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