目次
第1章 建物証書：不動産価値の見えない守護者
土地証書は香港の不動産市場の生命線であり、財産権の運命を記録する「パスコード」のようなものだ。土地登記条例（第128条）によれば、これは所有権の法的根拠となるだけでなく、不動産取引のパスポートでもあります。建物証書の主な機能は 3 つあります。
- 財産権の確固たる証拠：売買契約書、譲渡証書、抵当証書、その他の所有権が明確であることを確認するための文書をカバーします。
- トレーディングリング：すべての譲渡、追加抵当、抵当解除の完全な軌跡を記録します。
- コートシールド所有権紛争においては、訴訟に勝つための重要な証拠となります。
「不動産証書は財産権の連鎖の生命線です。一つのつながりが壊れると、すべてが崩壊してしまう可能性があります。」近年の土地裁判所のデータにより、68% の財産権紛争は不動産証書の欠陥から生じたことが明らかになりました。あなたの手にある不動産証書は本当にあなたの財産を守ることができるのでしょうか?
第2章 無題物件市場の真実：値引きの裏にある苦い教訓
無題不動産の市場の実態は衝撃的です。 2023年のデータによれば、こうした物件の取引価格は平均25～40%割引されており、高品質な住宅地の価値まで引き下げている。以下の事例は考えさせられるものです。
- 太古城ロータスマンションの悲劇: 低層の3ベッドルームユニットは、所有者の失踪と不動産証書の紛失により、2023年4月に1,080万香港ドル（1平方フィートあたり11,714香港ドル）で売却されました。これは銀行の評価額1,660万香港ドルより35万1,000香港ドル低いものであり、過去5年間で最大の割引額の記録を樹立した。
- 深水埗の長屋の悲劇: 2022年に、1968年の譲渡証書がなかったため、ユニットが推定価格45%で販売され、購入者は全額支払いで市場に参入しました。
- 元朗村の住宅騒動所有者は区分所有権証書を紛失し、取引は失敗に終わり、保証金と弁護士費用で80万ドルを失いました。
さらに衝撃的なのは、不動産鑑定評価局の統計によると、2020年から2023年にかけて、権利証のない不動産の取引件数が142%も急増していることだ。住宅価格が高騰する時代に、権利証のない不動産はチャンスなのか、それとも罠なのか？
第3章 未登記建物の4つの主要なリスクの徹底分析
リスク1：住宅ローンの道の障害
証書のない不動産を購入する人にとって最大の悩みは資金調達の難しさです。銀行が住宅ローンを承認する際、不動産証書原本の検査を義務付けており、HSBCや中国銀行などの大銀行は非常に冷酷だ。書類が不足している場合は、権原保険を利用して状況を改善できますが、保険料は物件価格の 0.5 ～ 1% 程度まで高くなる場合があります。さらに残酷なのは、無題の物件のほとんどは金融会社にしか売却できず、融資条件は以下の通りだということです。
| 機関の種類 | 最高得点 | 年利範囲 | 手数料 |
|---|---|---|---|
| 銀行 | 拒絶 | – | – |
| 認可された金融 | 50% | 8-12% | 2-3% |
| 民間融資 | 30% | 18-36% | 5%+ |
| 1ユニットに対して2倍の利息を支払う意思がありますか? |
リスク2：転売の底なし沼
所有権のない不動産の市場流動性は悪夢です。通常の不動産の売却には平均 42 日かかりますが、証書のない不動産の場合は 189 日かかります。購入者が契約書に署名した後に不動産証書が不完全であることに気付いた場合、不実表示条例に従って契約を解除し、最大 73% の成功率で損害賠償を請求することができます。不動産業者が真実を明らかにしなかった場合、その免許は取り消される可能性があります。このような物件に賭けてみる勇気はありますか?
リスク3：価値割引ブラックホール
- 割引マージンの計算式:
実際の取引価格 = 市場評価額 × (1 - リスク要因)
リスク係数 = (欠落ファイル数/ファイル総数) × 市場修正パラメータ
- 専門家による評価の違い:
- 調査会社の評価は通常、銀行の評価よりも保守的である15-20%
- 「時間価値の減価償却」に特に注意してください。転売が1年遅れるごとに、価値は5-8%ずつ減価償却されます。
リスク4：財産権危機の連鎖爆弾
無題の不動産には多くのリスクが伴います。
- 処理されません: 無遺言相続財産条例の対象となります。
- 不法占有：時効条例で定められた12年間の継続占有を遵守する必要があります。
- 会社清算: 資産回収期間は最長 60 年となります。
- 法定遡及期間：
- 所有権請求の一般的な時効期間：12年
- 国有地の請求期限：60年
土地登記所に記録がない場合、証書を更新する望みはなく、訴訟の可能性は目に見えない爆弾となります。その安さの裏にはどれだけ大きな罠が隠されているのか？
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