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ブルーチップ伝説のメイ・フー・サン・チュエンの残酷な現実
ライ・チー・コック・メイ・フー・サン・チュエン235万香港ドルの帳簿上の損失を伴う取引は、香港の不動産市場に投げ込まれた爆弾のようなものだった。伝統的な優良住宅地の2ベッドルームのアパートが7年間で30％も価値が下落するというこの悲劇的な事例は、感染症流行後の不動産市場の構造変化を反映しているだけでなく、香港の不動産市場が30年間見られなかった大きな変化を経験していることを示している。 「レンガは儲かる」という信念が現実にぶつかったとき、この235万元の投資教訓は、すべての住宅購入者が注意深く読み、深く検討する価値がある。
トーチ購入者の運命
2018年の780万香港ドルの購入価格は、香港不動産市場の最後のカーニバルの瞬間と一致しました。当時、中原都市先行指数（CCL）は史上最高値の188.64ポイントに達し、市場では「買うのが遅れれば遅れるほど、高くなる」という不安と価格追随の感情が渦巻いていた。この取引は「バトンタッチ」の法則を完璧に示している。つまり、国全体が不動産熱狂に沸いているときに市場に参入した買い手は、市場の転換点の犠牲者になることが多いのだ。
当時、特別行政区政府が空室税を導入するという噂が、米中貿易戦争によって引き起こされた安全資産への需要と相反する動きを見せたことは注目に値する。買い手は通貨安への不安に対処するとともに、政策の不確実性のリスクも負わなければならなかった。この二重のプレッシャーの下で下された誤った決断は、5年後に苦い結果を招いた。同様の状況は 1997 年と 2008 年に繰り返し発生し、感情に左右された住宅購入の決定には最終的に代償が伴うことを証明しました。
伝統的な優良株の再評価
メイ・フー・サン・チュエン香港の優良住宅地トップ10都市の発展に影響を与える最も重要な要因の 1 つであり、過去 40 年間にわたり中流階級の住宅所有の風向計となってきました。しかし、1平方フィート当たりの取引価格はわずか1万74香港ドルで、ビクトリアハーバーなど同じ地区の新築住宅地よりも30％以上低く、従来の大規模住宅地の構造的な弱点が露呈した。 MTR南回り線の開通により地域の景観が変化する中、屯馬線沿いの新しい住宅地は購買力を分散させ続けています。築50年以上のこれらの古い住宅団地は、厳しい再評価を受けています。
より深いレベルでは、これは香港の住宅需要が質的な変化を遂げていることを反映しています。新世代の購入者は、住宅団地のクラブハウスやスマートホームなどの生活施設を重視しており、実用性に対する要求は単純な平方フィートあたりの価格計算を超えています。 「老舗の優良企業」の街づくりや建築設計が前世紀のモデルにとどまっている限り、その優良性は当然、時代の波によって徐々に失われていくだろう。
金利サイクルの致命的な締め付け
元の所有者が貨物を管理していた 7 年間に、彼が経験した金利環境は、劇的な変動を特徴としていました。 2018年の2%未満のH住宅ローン金利から2023年に5.5%に上昇する米国フェデラルファンド金利まで、支払い圧力の倍増は長期保有者にとって最後の一押しとなった。この物件を例にとると、住宅ローンの返済額は7年間で60%以上増加する可能性があります。この「ぬるま湯で煮られたカエル」のような経済的プレッシャーは、帳簿上の損失よりもはるかに致命的です。
さらに憂慮すべきなのは、香港の銀行システムの残高が2018年の1000億ドル以上から現在は約400億ドルに急減していることだ。流動性の縮小により、住宅ローン市場は緩衝スペースを失った。金融当局が米国のペースに追随して金利を引き上げ、「金利＋流動性」の二重の圧迫を招いたため、不動産を保持する能力のない不動産所有者は、劇的な変化を余儀なくされました。
移民の波による需要ギャップ
土地登記簿データによると、香港の人口純流出数は2022年に11万3000人に達した。その中でも、美孚新泉がある深水埗地区では、過去3年間で5万1千人を超える永住者が失われた。主に中流家庭で構成されるこの移民の波は、伝統的な優良住宅団地の硬直した需要基盤に直接影響を及ぼした。ターゲット顧客基盤の喪失が続き、新規移民の購買力を補充できない場合、需要と供給の不均衡による価格調整は避けられない。
注目すべきは、不動産を売却して現金化する移民家族の選択という財政上の取り決めと、地元買い手が慎重に市場に参入することで、「殺す人が増えるほど、殺される人が増える」という状況が生み出されているということだ。教育局のデータによると、2022/23年度に小中学校を中退した生徒の数は2万7000人に達した。こうした家族の構造変化は、さまざまなコミュニティの不動産エコロジーを再形成しています。
新しい常態における生存ルール
この血みどろの取引事件は、香港の不動産市場が正式に「脱神話化」の時代に入ったことを示すものだ。優良企業の後光が消え、長期にわたる高金利と継続的な人口移動が新たな常態となると、住宅購入者は新たな認知フレームワークを確立する必要があります。つまり、立地価値を動的に評価し、保有コストをストレステストし、人口構造を意思決定モデルに組み込む必要があります。 「レンガは儲かる」と今でも信じている投資家は、結局は市場の進化の犠牲者になるだろう。 235万ドルの授業料から得られた教訓は、香港の不動産市場が非合理的な繁栄に別れを告げる絶好の機会となるかもしれない。
メイ・フー・スン・チュエンメイ・フー・サン・チュエン香港九龍ライ・チ・コック1982年以来地下鉄（今地下鉄）美孚駅上記の物件はワン・トゥン・アーキテクツFucheng Group の子会社である Huixiu Enterprises によって設計および管理されています。美孚新村は1968年から1978年にかけて完成し、居住されていました。村内には99棟の住宅があり、香港で最も建物数の多い住宅街です。住宅地は、通常、1 つの建物に 2 つのタワーが組み込まれて設計されます (フェーズ 1 の No. 23 Broadway Street、フェーズ 5 の No. 15 Nashville Road、フェーズ 6 の No. 46 Nashville Road を除く)。残りのタワーは、シザー階段とエレベーターによって 2 つの建物に分かれています。一般的に1フロアあたり1～4戸となり、総戸数は13,149戸となります。
