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新しい不動産を購入する際、開発業者や金融機関は、購入者を引き付けるために「プログレッシブモーゲージ"そして"開発者第二抵当「」。これらの計画は市場への最初の参入ハードルを下げるように見えますが、潜在的なリスクを慎重に評価する必要があります。以下では、2 つの動作モード、利点と欠点、および適用可能なシナリオを分析します。
1. 累進型住宅ローン（増額型住宅ローン）
運用モデル
住宅ローンの初期段階（最初の2～3年など）では、返済額は低く（利息のみの支払いでも）、後期段階になると徐々に通常のレベルまで増加します。一部のプランは「ブリージングプラン」と組み合わせて、初期段階では非常に低い金利を提供し、後期段階で市場金利に変換する場合があります。
アドバンテージ
✅ 初期負担を軽減短期的には資金が不足しているが、収入の増加が見込まれる購入者（若い家族など）に適しています。
✅ 早くバスに乗って: 低い頭金と低い初期支払額を組み合わせることで、参入障壁が下がります。
リスクとデメリット
⚠️ その後寄付金は急増した: 収入が予想通りに伸びない場合、後期に高額の返済ができなくなる可能性があります。
⚠️ 金利変動リスク変動金利プランの場合、金利上昇サイクル中の圧力は大きくなります。
⚠️ 借り換えの難しさ: 不動産価格が下落したり、収入証明が不十分な場合、後から住宅ローンを従来の銀行に移管できない可能性があります。
適している
- 将来的に収入が大幅に増加することを確認します（昇進、高収入業界への異動など）。
- 不動産を短期間保有する計画を立てます（例：投資し、賃貸収入を得た後に再販する）。
2. 開発業者からの第2抵当（高比率抵当）
運用モデル
購入者は銀行に第一抵当権（通常60～70%）を申請し、次に開発業者に第二抵当権（10～30%）を申請し、総融資額は80～90%に達することがあります。当初は低金利が提示される場合もありますが、割引期間後の金利は市場金利よりも高くなるのが一般的です（P+2%以上など）。
アドバンテージ
✅ 頭金が少ない：融資額が高く、頭金が足りないけど「全額借りたい」という購入者に適しています。
✅ ストレステストを避ける：一部のセカンダリー住宅ローンは銀行のストレステストに含まれず、承認プロセスがより緩和されます。
リスクとデメリット
⚠️ 高金利の罠: 優遇期間終了後、金利が急騰し、支払額が大幅に増加する可能性があります（例えば、500万の融資の場合、金利は2%から6%に上昇し、月々の支払額は10,000元以上増加します）。
⚠️ 二重返済の圧力: 第一抵当と第二抵当を同時に返済する必要があり、キャッシュフローが不安定です。
⚠️ 不動産価格下落のリスク: 市場が調整され、不動産がマイナス資産になった場合、第 2 抵当権により差額の支払いが必要になる場合があります。
⚠️ 再販制限: 契約によっては延滞利息期間が設けられており、早期返済には高額の手数料が必要となります。
適している
- 短期的な柔軟なキャッシュフロー（予想配当金、事業収入など）。
- 私は不動産市場の見通しについて非常に楽観的であり、資産価値の上昇によって利息コストを相殺できると信じています。
徹底分析：勝てますか？
重要な考慮事項
- 収入の安定性: リスクの高い職業（自営業や歩合制など）の場合は、後々の段階で拠出額が制御不能にならないように注意してください。
- 金利動向: 金利上昇サイクルにある場合、高レバレッジプランのリスクは倍増します。
- 不動産市場の期待: 将来の市場について悲観的であれば、高比率の住宅ローンはマイナス資産になりがちです。
- 脱出ドア計画緊急事態（失業、金利上昇など）に対処するために十分な準備金が確保されていますか？
代替案
- 伝統的な銀行の高比率住宅ローン: ストレステストに合格する必要があるものの、金利は低く安定しています。
- 家族は最初の分割払いを支持: 借入額を減らして利息支出を減らします。
- 市場参入の遅れ頭金を多めに貯めて、過剰な借入を避けましょう。
「プログレッシブモーゲージ よくある質問
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プログレッシブ住宅ローンとは何ですか?
プログレッシブ住宅ローンは、返済額が徐々に増加するローンモデルです。最初は月々の返済額が低く、その後徐々に返済額が上がっていきます。安定した収入の増加が見込まれる方（若い働く人など）に適しています。
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誰が応募に適していますか?
当初は収入が低いが、将来的には増加する可能性がある人（就職したばかりの人など）。
短期的には返済負担を軽減する予定だが、後期には返済額の増加に余裕がある人。 -
メリットとデメリットは？
アドバンテージ：初期段階では返済圧力は小さく、収入の伸びに応じて調整可能です。
欠点: 後期になると拠出額が大幅に増加する可能性があり、収入が期待に沿わない場合、支払いが滞るリスクがあります。 -
金利はどのように計算されますか?
多くは市場金利に連動する「変動金利」を採用しており、その後の金利上昇により返済額がさらに増加する可能性があります。
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早期返済または借り換えはできますか?
契約条件によって異なります。一部の銀行では早期返済を許可していますが、手数料がかかる場合があります。また、借り換えには新しい融資機関の条件を満たす必要があります。
「開発者の第二抵当 よくある質問
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開発者の第二抵当とは何ですか?
これは、住宅を購入する際に、銀行の第一抵当融資額が不足する場合、不動産開発業者が購入者の頭金不足分を補うために追加の第二抵当融資を提供するというものです。
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銀行の第二抵当との違いは何ですか？
開発者第二抵当: 金利は通常は高く、有利な期間（最初の 2 ～ 3 年間は金利が低いなど）があっても、その後の期間に金利が急激に上昇することがあります。
銀行第二抵当: 金利は低いですが、審査が厳しく、ストレステストに合格する必要があります。 -
応募要件は何ですか?
通常、その開発業者からの不動産の購入に限定されます。
開発者による審査が必要です (銀行よりも緩やかですが、より高い頭金が必要になる場合があります)。 -
リスクは何ですか?
優遇期間終了後は金利が急騰し、支払い負担が増加した。
不動産価格が下落した場合、第2抵当権により不動産資産がマイナスになるリスクが生じる可能性があります。
前払いの場合、違約金が発生する場合があります。 -
弁護士が必要ですか?
はい、第二抵当権には法的文書が関係しており、関連する手続きは法律事務所が処理する必要があります。
総合的な比較
| プロジェクト | プログレッシブモーゲージ | 開発者第二抵当 |
|---|---|---|
| 金利リスク | 後払いの増加＋変動金利の影響 | 優遇期間終了後は金利が急上昇 |
| 適している | 安定した収入増加が見込まれる人 | 頭金が足りない方、または短期間で低額の支払いが必要な方 |
| 柔軟性 | 借り換えや早期返済と組み合わせることも可能 | 開発者の所有物に縛られ、転売が制限される可能性がある |
重要なお知らせ
- 署名する前に、特に金利調整メカニズムとペナルティ利息規則に関する条件を注意深くお読みください。
- 個人の返済能力とリスクを評価するために、独立した財務アドバイザーまたは弁護士に相談することをお勧めします。
- 市場が変動すると、セカンド モーゲージやプログレッシブ モーゲージによって財務上のプレッシャーが増大し、慎重な計画が必要になる場合があります。
結論: リスクの高いツールなので、自分の能力の範囲内で使用してください
「プログレッシブ住宅ローン」と「デベロッパーセカンド住宅ローン」の本質は「時間をスペースと交換する」ことであり、収益の伸びは明らかそして強いリスク耐性購入者。このオプションを選択する場合は、必ず次の点に注意してください。
- プロモーション期間後の最悪の支払いを詳細に計算します。
- 少なくとも 12 か月分の緊急用予備資金を確保してください。
- 不動産価格の下落に備え、全額を借り入れるのは避けましょう。
提案: 契約に署名する前に、独立したファイナンシャル アドバイザーに相談して、さまざまなプランの長期コストを比較してください。「頭金の低さのインセンティブ」による長期債務リスクを無視しないでください。
