目次
第1章:香港の不動産市場バスに乗ることが困難な現状と根本的な原因
1.1 香港の住宅価格の歴史と現状
– 世界で最も住宅価格が高い都市：国際調査によると、香港は住宅価格と収入の比率が20倍以上（つまり、家族が住宅を購入できるようになるまでに20年間貯蓄する必要がある）で、長年連続して「世界で最も住宅価格が手に入りにくい都市」のリストのトップを占めています。
– 需要と供給の不均衡: 土地供給は長い間不足しています。政府のデータによると、香港の住宅地は総面積のわずか 7% を占めています。人口密度の高さと相まって、需要は供給をはるかに上回っています。
– 投資主導: 低金利環境、外国資本の流入(特に中国本土の買い手)、そして「不動産は価値を維持する」というコンセプトにより、不動産市場は単なる住宅需要ではなく、投資ツールとなっています。
1.2 バス乗車困難の構造的問題
- 頭金の基準額が高い：2023年を例にとると、市内には400万以下の「エントリーレベルの住宅」がほとんどなくなる。現在の住宅ローン政策（初めて住宅を購入する人に対する最大90％の住宅ローン）によれば、500万の物件を購入するには少なくとも50万の頭金が必要となり、一般家庭に大きなプレッシャーがかかることになる。
- 厳格なストレステスト: 銀行は「3%金利引き上げ」後、購入者に支払いストレステストに合格することを要求しており、月収要件は25,000香港ドルを超えることが多い。
– 政策上の制限：追加印紙税（SSD）、購入者印紙税（BSD）、従価印紙税（AVD）などがあり、投機を抑制する一方で、不動産の変更コストも増加させます。
第2章 政府の政策と住宅保有支援制度
2.1 初回購入者に対する優遇政策
- 高比率住宅ローンプラン：初めて住宅を購入する人は、800万香港ドル未満の物件の場合は最大90％（最大融資額720万）、1000万香港ドル未満の物件の場合は80％の住宅ローンを申請できます。
– ストレステストの緩和：2022年から、ストレステストに合格しなかった初めての住宅購入者は住宅ローンを申請できますが、追加の保険料を支払う必要があります。
– 印紙税の減額：初めて住宅を購入する人の印紙税率は 1.5% ～ 4.25% です（初めて住宅を購入する人以外は 15%）。
2.2 公営住宅制度
– 住宅所有権（住宅所有権制度）：
– 市場価格の 50～60% 引きで販売される、2023 年の住宅所有制度フラットの平均販売価格は約 270 万香港ドル (使用可能面積は約 400 平方フィート) です。
– 申請資格：世帯月収最大HK$62,000、資産上限HK$147万。
– 抽選は非常に競争が激しく、2023年の平均応募数は30倍に達しました。
– グリーン補助住宅制度：公営住宅居住者を対象としており、価格は安い（市場価格の約40％引き）が、転売制限が厳しい。
– 初めて住宅を購入する人：政府と開発業者が共同で立ち上げたプロジェクトです。価格は市場価格よりも安いですが、供給量は非常に限られています。
2.3 その他の補助金措置
– 入居者購入制度：特定の住宅団地内の公営住宅の入居者が既存のアパートを割引価格で購入できるようにします。
– ユースホステル制度：若者の頭金貯蓄を支援するために低家賃の宿泊施設を提供します。
第3章: 財務計画戦略 - 頭金の貯蓄と借入力の向上
3.1 頭金を貯める実践的な方法
– 究極の節約法:
– 強制貯蓄: 毎月の収入の 50% を高利の預金または低リスクの投資 (債券ファンドなど) に投資します。
– 不必要な出費を減らす: たとえば、外食をやめる、住居スペースを共有する(分割されたアパートを借りる、家族と一緒に住む)など。
– 投資の評価:
– 毎月の株式投資: 高成長株 (テクノロジー ETF など) または配当株 (REIT など) を選択します。
– 仮想銀行の高金利預金：一部の銀行では、4%を超える当座預金金利を提供しています（短期貯蓄に適しています）。
- 家族のサポート：「頭金に対する親の経済的支援」は中国社会では一般的ですが、税務リスクに注意する必要があります（贈与とみなされた場合、税金を支払う必要がある場合があります）。
3.2 銀行の住宅ローン承認能力の向上
– 安定した収入を増やす:
– 副業（オンラインストア、フリーランスの仕事など）を立ち上げ、少なくとも 6 か月分の収入記録を保持します。
– より給与の高い業界（金融やテクノロジーなど）に転職するか、昇進や昇給を目指します。
– 負債比率の削減:
– クレジットカードの借金や個人ローンを返済し、総負債/収入比率を 50% 未満に保ちます。
– 他人のローンを保証することは避けてください。
– 住宅の共同購入：
– ストレス テストに合格するために、収入を合算するために配偶者または家族と共同で住宅ローンを申請します。
– 所有権の配分と将来の移転コストに注意してください。
第 4 章: 不動産市場のゴールド ラッシュ - 低価格の「スターター ホーム」を見つけるための実践的なスキル
4.1 対象エリア分析
- 新界北部：
– 扇嶺、上水：400万～500万香港ドルで、300平方フィートの中古住宅を購入できます。
– 交通：東鉄線を利用すると、九龍まで約40分かかります。
- 屯門、元朗：
– 新規物件の供給量が多く、開発業者は高比率の住宅ローン（ブリージングプランなど）を提供することが多い。
– デメリット: 地区をまたぐ仕事のため通勤時間が長く、コミュニティ施設が古い。
– 都市部の分譲マンション改修プロジェクト:
– 九龍城や深水埗の古い建物の中には、300万香港ドルほどの低価格で購入できるものもありますが、改修費用（約20万香港ドル）のためにいくらかの資金を確保しておく必要があります。
4.2 中古市場底値戦略
– シルバーマスタープレート:
– 差し押さえ物件の価格は市場価格より 10-20% 低いです。入札はすべて現金で行われ、物件を検査することはできません。
– リスク: 隠れた修理費用や所有権紛争。
– お化け屋敷と事故ユニット：
– 価格は市場価格の60％オフほど安くなりますが、転売は難しいため、自家用や精神的に強い忍耐力のある人にのみ適しています。
– 建築年数と住宅ローンの制限:
– 銀行は、築30年以上の物件に対して住宅ローンの金額を（最大60%）減額し、より大きな頭金を要求する場合があります。
4.3 新規物件のオファーと開発者の支払いプラン
– 即時分割払いと工事期間の支払い：
– 即時分割払い：物件価格は5-10%割引されますが、支払いはすぐに開始する必要があります。
– 工事期間中の支払い：最終支払いは物件の引き渡し時にのみ必要となるため、入居を待つ間も貯蓄を続けるのに適しています。
– 開発者による第2抵当権:
– 一般的な「80% 住宅ローン + 10% の 2 番目住宅ローン」の場合、頭金は 10% のみ必要です。
– リスク: 2 番目の住宅ローンの金利は高く (例: P+2%)、金利上昇サイクルにより住宅ローンの支払いが急増する可能性があります。
第5章 リスク管理と長期計画
5.1 不動産市場の低迷への対応
– マイナスの自己資本リスク: 不動産価格が頭金比率を下回った場合 (例: 頭金 10% の後に不動産価格が 15% 下がった場合)、銀行は追加の担保を要求する場合があります。
– 金利変動: 米国の金利上昇サイクル中は、HIBOR (香港銀行間取引金利) が上昇し、月々の支払額が増加する可能性があります。
– 失業保険: 少なくとも 12 か月分の予備資金を確保するか、住宅ローン保険を購入します。
5.2 建物の交換と資産のアップグレード戦略
– 最初に購入し、後で売却する: 「不動産を売却して現金化する期間」を利用して二重の印紙税を回避しますが、短期的な資金繰りのプレッシャーに耐える必要があります。
– 住宅ローンを貸し出す: 2軒目の住宅を購入し、それを貸し出すと、賃貸収入で住宅ローンの支払いの一部を相殺できます。
– 海外資産配分：香港への資産集中のリスクを軽減するため、一部の購入者は粤港澳大湾区（中山、珠海など）の不動産市場に目を向けています。
第6章: 代替案 – 不動産を購入する非伝統的な方法
6.1 ナノビルディングとシェアハウス
– ナノビルディング（高さ200フィート以下）：
– 総額は300万と安いが、居住性は悪く、転売時には値引きが必要となる。
– 共同生活:
– Weave Studios などでは、月額家賃に水道と電気代が含まれており、貯蓄段階の若者に適しています。
6.2 海外不動産購入と退職後の計画
– グレーターベイエリア「香港シティ」プロジェクト：
・珠海、中山などでは香港住民向けに特別プロジェクトを立ち上げており、価格は香港の1/5となっているが、所有権期間（70年）や医療施設には注意が必要。
– 移民と不動産購入：
- 英国BNOビザ、台湾投資移民（600万台湾ドル）など、低コストの移民オプションを提供します。
第7章 心理的構成と実践例
7.1 オンボーディング成功事例
– 事例1：月収3万5000香港ドルの28歳のITエンジニアが、暗号通貨投資で50万香港ドルの利益を上げました。両親からの30万香港ドルの資金援助と合わせて、屯門で500万香港ドル相当の新築物件を購入しました（頭金80万香港ドル）。
– ケース2：月収合計6万香港ドルの夫婦が元朗の持ち家マンション（市場価格の60％割引）を選択し、月々の住宅ローン支払いは1万2000香港ドルで、収入の20%香港ドルを占めます。
7.2 よくある誤解と教訓
- 過剰借入：金利上昇のリスクを無視し、「供給不足」危機につながる。
– 隠れたコストは無視してください。改修費用、管理費、料金などが不動産価格の 5% を占める場合があります。
- 盲目的に上昇を追いかける：トレンドに従って高価な先行販売物件を購入し、不動産市場が調整されたときに大きな損失を被る。
結論：バスに乗るには合理的な計画とタイミングが必要
香港で不動産を購入するのは難しいですが、政策配当、財務規律、市場洞察力を通じて「不動産を所有するという夢」を実現することは可能です。重要なのは、自分の収入の範囲内で行動し、レバレッジの高い投機を避け、住宅需要と投資特性を切り離すことです。政府が首都圏北部の仮設住宅の開発と供給を加速させているため、将来的にはより多くの機会が生まれる可能性があるが、購入者は忍耐強く柔軟に対応する必要がある。
住宅所有権制度（英語：Home Ownership Scheme）、通称住宅所有制度（英語：HOS）は香港公営住宅の補助金付き販売その計画の一つは香港住宅局住宅局が計画、設計、建設した住宅は市場価格よりも低い価格で販売され、土地価格を控除(1982 年の第 3B フェーズから) 適格な申請者に販売されました。この制度に基づいて建設された住宅は、一般に「住宅所有制度フラット」として知られています。住宅局はまた、1978 年に住宅所有制度の第一段階が開始されて以来、住宅所有制度に関連する事項を処理するために住宅所有センター (HOC) を設立しました。
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