목차
제1장 지리와 역사의 본질적 딜레마
1.1 산이 많고 국토가 좁기 때문에 자연적 제약이 있음
홍콩의 면적은 1,106km2에 불과하지만, 개발이 가능한 평지는 25%도 안 되는 반면, 40% 이상의 토지가 국가공원으로 보호받고 있습니다. 식민지 시대에 형성된 "고지 가격 정책"은 광범위한 유산을 남겼습니다. 1841년의 첫 토지 경매는 토지 공급에 대한 정부의 독점을 확립했습니다. 이러한 "인위적인 희소성" 메커니즘은 토지를 정부 재정의 기둥으로 만듭니다(토지 매매 수익은 2022년에도 전체 재정 수입의 11.3%를 차지했습니다).
1.2 도시 계획의 100년 된 문제
빅토리아 항구의 양쪽은 이미 충분히 개발되었고, 신계의 토지 개발에는 복잡한 정취안 제도와 조상 대대로 전해 내려오는 토지 문제가 관련되어 있습니다. 개발국에 따르면 홍콩 내 약 2,400ha의 농경지를 4대 개발사가 보유하고 있지만, 토지 프리미엄 메커니즘의 교착 상태로 인해 해제하기 어려운 상황입니다. 예를 들어, 쿠퉁 북부 신개발 구역의 경우, 계획 수립부터 첫 주민이 이사해 오기까지 15년 이상이 걸렸습니다.
제2장 경제 메커니즘의 왜곡된 순환
2.1 금융센터의 양날의 검 효과
세계에서 가장 낮은 부동산 인지세(0.01%)는 국제적인 핫머니를 끌어들인다. 2023년 외국 자본은 주택 거래량의 38%를 차지했다. 연계 환율 제도로 인해 홍콩의 이자율은 오랫동안 미국의 이자율을 따르고 있지만, 부동산 시장은 중국 본토의 자본 흐름과 긴밀하게 연관되어 있습니다. QE 시대의 저렴한 자본은 "건물 담보화"라는 현상을 낳았습니다. 2022년, 평방 피트당 평균 주택 가격은 HK$14,230에 도달하여 1997년 최고치에서 HK$891,130이 상승했습니다.
2.2 산업구조의 치명적 기울기
부동산 및 관련 산업은 국내총생산(GDP)의 23%를 차지하며 '부동산 패권'의 생태사슬을 형성하고 있다. 4대 개발사는 '물에 잠긴 건물'과 '나노 단위' 등의 방법을 통해 주택 개발의 한계 이익률을 40% 이상으로 끌어올렸습니다. 더욱 심각한 것은 세분화된 아파트 시장이 연간 규모가 200억 홍콩 달러가 넘는 회색 산업으로 전락했다는 것입니다.
제3장 정책체계의 구조적 모순
3.1 공공주택의 역설적 효과
공공 주택의 대기 시간은 23년 만에 최고인 6.1년을 기록했지만, 이는 민간 부동산 시장을 뒷받침했습니다. 약 43% 가구가 "집을 기다리고 있기 때문에" 일시적으로 주택 구매를 연기했습니다. 주택 소유 제도(HOS) 정책은 가격 왜곡 요인이 되었습니다. 2023년 신규 HOS의 가격 메커니즘은 시장 가격과 분리되지만 할인 후 평균 가격은 여전히 연간 가구 소득의 8.7배입니다.
3.2 세금 규제의 한계적 실패
추가 인지세(SSD)와 구매자 인지세(BSD)와 같은 "강력한 조치"를 시행한 지 12년이 지났지만, 투자자 비중은 35%에서 28%로만 감소했습니다. 대신, "여러 파트너를 위한 하나의 계약"과 같은 우회 조치가 생겨났고, 중고시장의 회전율이 역사상 최저인 0.8%로 떨어졌습니다. 2023년부터 주택공실세가 재개되지만, 공실률은 4.5%로 여전히 건전한 수준보다 높습니다.
4장: 깊이 자리 잡은 사회문화적 문제들
4.1 재산 소유에 대한 집단적 강박관념
홍콩 사람들은 집을 소유하는 것을 인생의 성공과 동일시하는 뿌리 깊은 가치관을 가지고 있습니다. 여론 조사에 따르면 761,030명의 젊은이가 "집 없이는 가족을 가질 수 없다"고 믿고 있습니다. 이 문화는 "나노 빌딩"의 변형된 시장을 낳았습니다. 2023년에 신축 주택의 평균 사용 가능 면적은 452제곱피트에 불과할 것이며, 20년 전과 비교했을 때 31%가 감소할 것입니다. '아빠가 집 사는 것'(부모가 계약금을 부담하는 방식)이라는 현상도 나타났지만, 처음 집을 사는 사람의 평균 연령은 여전히 44세로 늦춰졌습니다.
4.2 세대 간 갈등의 악순환
1997년 이후 태어난 "주택 재난 세대"는 세 가지 타격에 직면해 있습니다. 보편적 고등 교육(학생 부채 중간값은 21만 달러), 산업 동질화(금융과 부동산이 일자리 시장의 58%를 차지), 자산 가격 인플레이션입니다. 그 결과, 젊은 거주자의 임대료 대 소득 비율은 62%로 싱가포르의 동일 연령대보다 27%p 더 높습니다.
제5장: 글로벌 비교에서의 특별한 딜레마
5.1 극단적 데이터의 국제적 비교
– 주택가격 대 소득비율 : 홍콩 19.8배(뉴욕 10.2, 런던 8.7)
– 임대수익률 : 2.1%(세계 주요도시 중 가장 낮음)
– 1인당 평균 거주 공간: 161제곱피트(도쿄: 63%, 싱가포르: 52%)
5.2 토지개발 거버넌스의 차이점
싱가포르는 매립(25%의 국토면적 확장)과 공공주택 정책을 통해 주택 소유율을 89%로 유지하고 있습니다. 반면 홍콩에서는 지난 20년간 단지 7,000ha의 토지만이 매립되었으며, '란타우 투모로우' 프로젝트는 논란의 여지가 있었습니다. 더 중요한 것은 홍콩에는 주민들의 주택 구매 능력을 지원하는 CPF와 유사한 적립금 제도가 부족하다는 것입니다.
6장: 교착상태를 깨는 길에서의 실제적 도전
6.1 토지 공급에 대한 기술적 장벽
북부 대도시권을 개발하려면 1,200헥타르의 황무지를 처분하고, 15만 개의 무덤을 이전하며, 수천 명의 신계 원주민에게 보상을 해야 합니다. 설령 공정을 앞당겨도 2032년 이전까지 공급 가능한 물량은 13만대에 불과해 필요한 물량인 60%보다 적습니다. '조립조립 방식' 등의 과도기적 대책으로 공사 속도는 빨라졌지만, 여전히 기존 방식보다 공사비가 18% 더 높습니다.
6.2 이해관계구조의 제도적 개혁
토지 회복 조례 개정으로 사법적 검토의 위험성이 커졌고, 2025년 1단계 토지 회복에는 수백 건의 소송이 제기될 수 있습니다. 홍콩 부동산개발협회는 70%의 미개발 토지를 보유하고 있지만, 높은 프리미엄을 유지하기 위해 '치약 짜기' 방식으로 프로젝트를 시작하는 경향이 있습니다. 공공주택의 건설 비용은 제곱피트당 홍콩 달러로, 민간 개발사보다 홍콩 달러로 331,330 더 높습니다. 이는 제도적 비효율성을 반영합니다.
결론: 체계적 위기에서 벗어나는 데 드는 비용
홍콩 주택 문제의 본질은 '삼중고(trilemma)'입니다. 안정적인 주택 가격과 시장의 자유, 사회적 형평성을 동시에 달성하는 것은 불가능합니다. 교착 상태를 타개하려면 단기적인 경제적 고통(부동산 관련 산업의 쇠퇴)을 견뎌내야 할 수도 있고, 기득권에 도전(토지 제도 개혁)하거나, 문화적 인식을 전복(임대 사회 촉진)해야 할 수도 있습니다. 인구 고령화와 광역 베이 지역의 경쟁이라는 두 가지 압박으로 인해 100년간의 주택 전쟁을 벗어날 수 있는 기회가 줄어들고 있지만, 동시에 도시의 변혁에 대한 지혜가 시험받고 있습니다.
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