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세계에서 주택 가격이 가장 높은 도시 중 하나인 홍콩의 부동산 시장 동향은 오랫동안 사회 및 경제 공동체의 관심사였습니다. 그러나 2022년 이후 홍콩 주거 부동산 가격은 국제 상황, 금리 상승, 이민, 지역 경제 침체 등 여러 요인으로 인해 계속 하락하고 있습니다. 평가평가부의 자료에 따르면, 2023년 주택 가격은 총 7% 하락했으며, 일부 지역에서는 하락폭이 15%를 넘을 것으로 예상됩니다. 이러한 조정은 전체 경제에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 수십만 명에 달하는 소유자들의 재정 상태, 심리 상태, 사회적 이동성에 직접적인 영향을 미칩니다. 이 기사에서는 공식 데이터와 전문가 보고서를 결합하여 부동산 시장 침체가 부동산 소유자에게 미치는 다차원적 영향을 심층적으로 살펴보겠습니다.
1. 금융 충격: 자산 감소 및 부정적 자산 위험 증가
1.1 부동산 가치 하락은 순자산의 증발로 이어진다
홍콩의 대부분의 부동산 소유자에게 부동산은 가족 부의 핵심 요소입니다. 홍콩 금융관리국(HKMA)의 2023년 보고서에 따르면, 주거용 부동산은 총 가계 자산의 68%에 달합니다. 이론상 주택 가격이 10% 하락하면 가계 순자산은 약 6.8% 감소합니다. 2023년 전체 부동산 가격이 7% 하락하면, 소유자는 평균적으로 약 50만 홍콩 달러의 자산 가치를 잃을 것입니다. Centaline Property의 조사 부서는 2018-2019년 부동산 시장이 정점에 달했을 때 주택을 구매한 일부 소유자가 20%의 장부상 손실을 입었다고 지적했습니다. 거래 비용을 포함하면 실제 손실은 더 클 것입니다.
1.2 자본금 감소 사례 급증으로 금융안정 위협
부동산 가치가 미상환 모기지 금액보다 낮아지면 소유자는 "마이너스 자본"상태. 홍콩금융관리국(HKMA)의 데이터에 따르면, 2023년 4분기에 부채가 있는 주택담보대출의 숫자가 11,123건으로 급증해 2003년 SARS 발생 이후 최고치를 기록했으며, 해당 금액은 총 593억 홍콩 달러에 달했습니다. 즉, 1%를 초과하는 주택담보대출은 채무불이행 위험에 직면할 수 있습니다. 홍콩대 경제학과 탕헤이와이 교수는 주택 가격이 10% 더 하락하면 마이너스 자산이 3만 개를 넘어 은행 시스템의 안정성이 시험을 받을 것이라고 경고했습니다.
1.3 지급 압박 및 채무 불이행 위험 증가
미국 연방준비제도가 2022년에 공격적으로 금리를 인상한 이후, 홍콩의 기준 금리(P기준 금리)는 총 3% 상승했고, 그 결과 월별 주택담보대출 상환액이 약 20% 증가했습니다. JLL의 조사에 따르면 현재 주택담보대출 부담 비율(소득에 대한 주택담보대출 비율)이 75%에 도달해 국제 경고선인 50%를 훌쩍 넘어섰습니다. 홍콩 지역사회 조직 협회가 2023년에 실시한 조사에 따르면 인터뷰에 응한 주택 소유자 중 12%명이 주택 담보 대출을 체납한 것으로 나타났으며, 그중 4%명이 은행의 압류 위협에 직면해 있었습니다. 이코노미스트 인텔리전스 유닛(EIU)은 이자율이 계속 높다면 2024년에 주택담보대출 불이행이 30% 증가할 수 있다고 예측했습니다.
2. 심리적, 사회적 측면 : 가족의 압박과 소비 감소
2.1 정신 건강 위기의 출현
주택 가격 하락은 단순히 숫자의 문제가 아니라 주택 소유자의 심리 상태에도 직접적인 영향을 미칩니다. 홍콩 정신건강협회가 2023년에 실시한 연구에 따르면, 설문에 참여한 소유자 중 35%가 부동산 가치 하락으로 인해 불안 증상을 경험했고, 15%는 임상 우울증 진단을 받았습니다. 일부 부부는 "손해를 감수하고 집을 팔 것인가"를 놓고 다툼을 벌이다 결혼 생활이 파탄에 이르렀고, 청소년들은 가족 자산이 줄어 해외 유학 계획을 포기해야 했다. 시립대학 사회학과 천궈번 교수는 "중산층 지위의 상징"으로서의 부동산이 붕괴되면서 광범위한 정체성 위기가 촉발되고 있다고 지적했습니다.
2.2 소비 위축으로 경기 회복 둔화
현금 흐름을 유지하기 위해, 부동산 소유자는 일반적으로 불필요한 비용을 줄입니다. 홍콩 소매업 관리 협회의 데이터에 따르면 2023년 고급품 매출은 전년 대비 18% 감소했고, 센트럴 등 고급 상업 지구의 공실률은 12%로 상승했습니다. 동시에 홍콩 인구조사통계국의 조사에 따르면 62% 주택 소유자가 리노베이션 계획을 연기했으며, 이로 인해 건설업계의 실업률이 5.8%로 증가했습니다. UBS 분석가들은 이러한 "부의 효과"로 인한 소비 위축으로 인해 홍콩의 GDP 성장률이 0.5%포인트 낮아질 수 있다고 보고 있습니다.
2.3 사회적 이동성의 악화
부동산 시장 조정으로 인해 젊은 가족들이 집을 살 기회가 생겼을 수도 있지만, 현실은 오히려 계층 간 계층화를 심화시켰습니다. 홍콩 중국 대학 산하 홍콩 아시아 태평양 연구소의 연구에 따르면, 기존 소유자 중 23%만이 더 낮은 가격에 매도할 의향이 있었고, 대부분은 부동산을 보유하고 기다려 보는 것을 선택했습니다. 그 결과 시장 거래량은 42% 감소했습니다. 반면, 은행들은 주택담보대출 승인을 엄격히 했고, 신규 주택 구매자의 평균 현금 지불 비율이 30%에서 40%로 상승하면서 실제로 더 많은 젊은이들이 대출을 받지 못하게 되었습니다. 홍콩사회복지협회의 왕킨와이 이사는 부동산 시장의 침체로 인해 홍콩이 "가진 자와 못 가진 자가 대립하는 사회"로 변하고 있다고 비판했습니다.
III. 정책 대응 및 시장 조정
3.1 정부의 구제조치는 효과가 제한적이다
홍콩 정부는 부동산 시장을 안정시키기 위해 2023년 말에 인지세(BSD)를 완화하여 외국인의 부동산세율을 30%에서 15%로 낮추고, 홍콩 주민이 "먼저 면제하고 나중에 세금을 부과"할 수 있도록 허용하겠다고 발표했습니다. 그러나 콜리어스 인터내셔널 보고서는 해당 정책이 시행된 지 3개월 만에 거래량이 8%만큼 약간 증가하는 데 그쳤으며, 하락 추세를 반전시키지 못했다고 지적했습니다. 재무장관 폴 찬은 높은 이자율과 불확실한 경제 전망으로 인해 정책 자극의 효과가 약해졌다는 것을 인정했습니다.
3.2 개발자는 판매 전략을 혁신합니다.
개발사들은 재고 감소 속도를 높이기 위해 전례 없는 우대 정책을 내놓았습니다. 2024년 초에 출시될 예정인 Sun Hung Kai Properties의 Tuen Mun 프로젝트는 120% 모기지(즉, 구매자가 초과 대출을 사용하여 세금과 수수료를 지불할 수 있음)를 제공하는 반면, Cheung Kong Group은 구매자가 "먼저 살고 나중에 지불"하는 것을 허용합니다. 이러한 상황에도 불구하고 나이트 프랭크 리서치는 2023년 신규 부동산 매매율이 2021년 82%에 비해 상당히 감소한 51%에 그칠 것이라고 지적하며 시장의 신뢰감이 아직 회복되지 않았음을 시사했습니다.
3.3 소유자의 자조 전략의 차별화
역경에 직면했을 때, 소유주들의 대처 전략은 양극화된다. 미들랜드 부동산의 조사에 따르면 45% 주택 소유자가 모기지 상환을 보조하기 위해 자신의 부동산을 임대하기로 선택했으며, 그 결과 2023년에는 임대 수익률이 2.8%로 상승할 것으로 나타났습니다. 그러나 동시에 15%의 과도한 부채를 안고 있는 소유주들은 "부동산을 팔기 위해 가격을 낮춰야" 했는데, 여기에는 서둘러 부동산을 팔고자 했던 일부 이민자들도 포함되었습니다. 홍콩 이공대학의 정톈슝 재무학과 교수는 부동산 소유주가 가능한 한 빨리 스트레스 테스트를 실시하고 위험에 대처하기 위해 최소 12개월치의 모기지 상환금을 예비금으로 따로 마련해야 한다고 제안했습니다.
4. 장기적 추세: 구조조정 불가피
4.1 인구구조 변화의 수요기반
홍콩 인구조사 및 통계청은 2046년까지 인구의 36%가 65세 이상이 될 것으로 예측합니다. 노령 주택 소유자는 자산을 해제하기 위해 "작은 주택으로 이전"하는 경향이 있어 중소 규모 주택의 공급 과잉이 심화될 수 있습니다. 모건 스탠리 보고서는 홍콩의 주택 수요가 향후 10년 동안 연간 0.5%만 증가할 것으로 예측했는데, 이는 지난 20년 동안의 1.8%보다 훨씬 낮은 수치입니다.
4.2 경제적 변화는 지역적 가치를 재편한다
센트럴 지역의 사무실 공실률이 16%로 상승하면서 전통적인 핵심 지역의 후광이 사라졌습니다. 세빌리스의 연구에 따르면 2023년 홍콩섬(9%)의 부동산 가격 하락폭은 신계(6%)보다 클 것으로 나타났는데, 이는 "소외 지역"이 가격 하락에 더 강하다는 것을 보여줍니다. 홍콩과기대 경제학부 박치수이 부장은 부동산 시장이 '완전한 거품'에서 '구조적 차별화'로 전환되고 있다고 생각한다.
4.3 지속 가능한 개발을 위한 압력
정부의 장기 주택 전략에서는 향후 10년 동안 49만 채의 주거 단위를 공급할 것을 요구하고 있지만, 환경 단체들은 대규모 개발로 인해 생태적 수용 능력을 초과할 것이라고 경고합니다. 세계녹색기구는 갈등 완화를 위해 산업용 건물과 공유 주거 모델을 전환하여 '수직 도시' 개념을 홍보할 것을 제안했지만 관련 규정을 개정하는 데는 시간이 걸릴 것으로 보인다.
V. 결론: 위기 속의 기회
홍콩 부동산 시장의 침체는 위기이자 구조적 개혁을 촉진할 수 있는 기회입니다. 단기적으로, 부동산 소유자들은 재정적 위험을 신중하게 관리하고 과도한 레버리지를 피해야 합니다. 중기적으로, 정부는 토지 공급 개혁을 가속화하고 다각화된 산업을 발전시켜 경제의 부동산 의존도를 줄여야 합니다. 장기적으로, 보다 완전한 사회 안전망을 구축하여 부의 감소가 국민의 생활에 미치는 영향을 완화해야 합니다. 홍콩재단 연구 책임자인 틴 스페이는 "주택 가격의 반등을 쫓는 것보다, 우리는 보다 공평하고 지속 가능한 주택 모델을 재건할 기회를 잡아야 합니다."라고 말했습니다.
부동산 시장의 기복은 경제적 규범이지만, 부동산 소유자들에게는 모든 변동이 개인적인 고통입니다. 우리는 오직 문제의 본질을 마주함으로써만 고통 속에서도 새로운 삶을 살 수 있는 길을 찾을 수 있습니다.
참고문헌:
1. 홍콩 금융 관리국, 통화 및 금융 안정성에 대한 반기 보고서(2023년 12월)
2. 홍콩 부동산 평가부 2023년 보고서
3. 존스 랭 라살, 홍콩 주거 시장 전망 2024
4. 사회적 이동성과 주택 정책 연구, 홍콩 아시아 태평양 연구소, 홍콩 중국 대학(2023)
5. UBS: 부의 효과가 아시아 경제에 미치는 영향 분석(2024년 1월)
마이너스 자본이 용어는 항목이 사용될 때를 말합니다.저당보장됨대출,하지만시가총액무급보다주요한현재 가치아직 낮음자산. 이러한 자산의 대부분은 부동산이거나땅, 또는 아마도자동차, 또는 큰컴퓨터그리고 다른 품목들.
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