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"위임장을 받으면 신에게 감사의 폭죽을 터뜨리고 싶어요!" 베테랑 부동산 중개인인 천 씨(가명)는 3cm 두께의 위임장 영수증을 들고 기자들에게 2020년 징쥔의 거래 내역을 보여줬다. '드래곤 베드'라는 별명이 붙은 이 뚬문 나노 빌딩 프로젝트는 부동산 중개업계의 '부채 폭풍의 눈'이 됐다. 본 신문의 단독 취재에 따르면, "쇼핑왕" 덩청보의 가족이 통제하는 스탠 그룹과 지아위안 인터내셔널(02768)이 공동 개발한 경준은 2019년 사업에 참여한 이래로 중개 수수료로 1,620만 홍콩 달러 이상을 빚진 것으로 드러났습니다. 이는 부동산 업계에서 오랫동안 이어져 온 수수료 착취 시스템을 폭로한 것입니다. (소개)
악마는 세부 사항에 있습니다
그해 경군과 중개인이 체결한 '협력촉진협정'을 살펴보면, 조항 7.3에 "개발자는 수수료 지급 시기 및 방법을 최종적으로 조정할 권리를 가진다"고 명시돼 있다. 법률 전문가들은 이런 종류의 "불공정한 조항"은 실제로 개발업체에 무제한적인 지연 권리를 부여한다고 지적했습니다. "계약은 본질적으로 개발업체에 대한 일방적 보호입니다. 에이전트가 계약에 서명하면 자신을 판매하기 위한 계약에 서명하는 것과 같습니다." 변호사 루크 와이-헝은 현행 부동산 중개사 조례에 큰 허점이 있으며, 수수료 지급 기한은 전적으로 개발업체의 상업적 결정에 달려 있다고 설명했습니다.
더욱 충격적인 것은 한 대리인이 이 신문사에 스탠 그룹이 2021년부터 '수수료 우선 제도'를 시행하고 있다는 내부 문서를 제공했다는 점이다. 10% 수수료의 1단계는 은행 모기지 기관에 지급되고, 30%의 2단계는 건설 계약자에게 지급되며, 대행 수수료는 3차 부채로 분류된다. 이러한 재정적 합의는 채무 사슬의 마지막에서 피해자가 되는 결과를 초래합니다.
업계의 비공식 규칙: 수수료 미납이 표준이 되었습니다.
부동산중개사협회의 최근 조사에 따르면, 홍콩의 68% 중개사들이 개발업체로부터 수수료 지급이 지연되는 것을 경험했으며, 평균 지연 기간은 9.8개월에 달했습니다. 2022년 홍콩의 신규 부동산 거래 총 규모가 3,200억 홍콩달러이고, 평균 수수료가 2.5% 홍콩달러라고 가정할 때, 1년 동안 동결되는 수수료는 최대 80억 홍콩달러에 달합니다. 이는 4,000명의 부동산 중개인의 연간 수입을 원천징수하는 것과 같습니다.
"이것은 기본적으로 무이자 대출입니다!" Centaline Property의 전 지역 영업 이사인 장 씨는 업계의 암묵적 규칙을 폭로했습니다. "개발업체는 종종 지연된 수수료를 현금 흐름 관리 도구로 사용하는데, 특히 부동산 시장이 침체될 때 그렇습니다. 우리는 국내 부동산 프로젝트에서 3년 동안 수수료를 징수하려고 했습니다." 그는 일부 개발업체가 미래의 협력 기회를 얻는 대가로 에이전트에게 "자발적인 수수료 지급 지연 동의서"에 서명하도록 요구하기도 했다고 밝혔습니다.
규제의 공백 속에서 벌어진 피비린내 나는 이야기
기자는 라이치콕의 한 부동산 중개소에서 부동산 업계에 종사한 지 2년 된 린 씨를 만났다. 그녀는 붉은 눈으로 모바일 뱅킹 기록을 보여주었다. "작년에 매각된 두 개의 엘리트 유닛에 대해 합의된 수수료 128,000을 아직 받지 못했습니다. 회사에서 개발자가 지불하지 않았다고 했기 때문에 우리의 작업은 헛수고였습니다." 더욱 우스운 것은 일부 에이전트가 수수료를 회수하기 위해 자신의 비용으로 변호사 비용을 지불해야 했다는 것입니다. "수수료를 회수하는 데 드는 비용은 수수료보다 더 높습니다. 사실상 이중 착취입니다."
이 신문의 질의에 대한 답변으로 부동산 중개 기관은 "개발자는 규제 대상이 아니다"는 입장을 다시 한번 강조했습니다. 그러나 2022년 연례 보고서를 검토한 결과, 연간 수수료 분쟁에 대한 불만이 463건 접수되었지만 중재 성공률은 12.3%에 불과했습니다. 입법위원 콩위환은 이 시스템의 결함을 지적했다. "현재 규정은 과속만 적발하고 도주 사고는 무시하는 교통경찰과 같다. 완전히 수레를 말 앞에 놓는 짓이다."
덩샤오핑의 재정적 어려움의 나비효과
이번 위원회 폭풍의 핵심은 최근 몇 년간 덩청보 가문의 공격적인 확장으로 인해 묻힌 재정적 지뢰에 직접적으로 있습니다. 스탠그룹의 자회사인 스탠그룹의 재무제표에 따르면, 2022년 총부채는 87.6억 위안으로 급증했고, 유동부채비율은 위험수준인 0.4 이하로 떨어졌습니다. 덩 가문은 부채 압박을 완화하기 위해 최근 몇 년 동안 필사적으로 부동산을 매각했습니다. 2023년 1분기에만 그들은 23억 달러 상당의 자산을 매각했는데, 여기에는 췬완의 팅란 레지던스를 싱가포르 펀드에 "충격적인 가격"인 8억 5천만 달러에 매각한 것도 포함됩니다.
선임 조사관 천동웨는 "당이 호텔업으로 전환한 것은 불행한 일로, 전염병과 맞물려 있다. 9개 호텔의 평균 입주율은 오랫동안 40% 미만이었고, 월 손실액은 2,000만 위안이 넘었다"고 분석했다. 더욱 심각한 것은 그룹의 여러 산업용 건물 개조 프로젝트가 토지 임대 조건을 위반했다는 이유로 건물부에 적발되어 4억 3,000만 위안에 달하는 비용이 발생했다는 것이다.
법적 회색지대에서의 생존을 위한 싸움
침사추이의 한 로펌에서 기자들은 "작은 새우 대 큰 고래"의 법적 싸움을 목격했습니다. 리 요원은 징쥔 프로젝트에 대한 8만 7,000위안의 수수료를 회수하기 위해 소액소송재판소에 소송을 제기했습니다. "이런 종류의 사건을 제가 세 번째 맡게 되었는데, 매번 반년이 걸리더군요." 그는 비웃듯 말했다. 사법기관 자료를 보면 2022년 부동산 중개수수료 회수 사건은 2019년 대비 3.2배 늘었지만 성공률은 40%에 못 미쳤다.
법률 전문가들은 잔인한 현실을 밝혔습니다. 소송에서 승소하더라도 개발업체는 항소를 계속함으로써 지불을 지연할 수 있습니다. 더 나쁜 점은 일부 그룹이 프로젝트 회사를 청산해 중개사가 회수를 시도할 방법을 잃게 된다는 것입니다. 이러한 "법적 소모전" 전략으로 인해 많은 요원들이 분노를 삼키는 것을 선택하게 되었습니다.
세계적 비교에서 홍콩의 수치
다른 국제 대도시와 비교해 보면 홍콩의 수수료 보호 시스템은 현저히 뒤처져 있다. 싱가포르의 "부동산 중개법"은 개발자가 거래 후 60일 이내에 수수료를 지불해야 한다고 명확히 규정하고 있으며, 영국은 "수수료 에스크로 계좌" 제도까지 마련했고, 중국 본토도 2021년에 "부동산 중개 관리 조치"를 개정하여 온라인 서명 후 30일 이내에 수수료를 정산하도록 규정했습니다. 이와 대조적으로 홍콩의 토지등록부는 여전히 "상업적 계약 자율성" 원칙을 고수하고 있는데, 이는 업계에서 "21세기 계약서"라는 조롱거리로 여겨진다.
개혁 요구와 기득권 게임
대중 사이에서 개혁을 요구하는 목소리가 힘을 얻고 있다. 부동산 중개업계 연합은 "수수료 정의 캠페인"을 시작하며 정부에 부동산 중개업 조례를 개정해 수수료 지급 기간과 계약 위반에 대한 벌금을 정할 것을 촉구했습니다. 그러나 관련 이니셔티브는 부동산 개발업체 협회의 강력한 반대에 부딪혔고, 심지어 입법부에 "엄격한 규제는 부동산 매매의 유연성에 심각한 영향을 미칠 것"이라고 편지를 보냈습니다.
개혁을 둘러싼 이런 줄다리기 뒤에는 거대한 이해관계의 게임이 깔려 있다. 2022년 신규 주택 시장을 기준으로, 개발업체가 수수료 연기를 통해 얻은 무이자 대출은 두 개의 중형 프로젝트의 건설 비용을 충당하기에 충분합니다. 업계 관계자들은 일부 개발사들이 연기된 수수료를 토지 투자 보증금으로 사용해 "건설 공사 비용을 중개인이 지불하는" 터무니없는 악순환을 형성했다고 밝혔다.
빛과 어둠이 공존하는 미래
기자들은 어려움 속에서도 격려적인 사례를 발견했습니다. 시노랜드(00083)는 2023년부터 블록체인 기술을 활용해 거래 후 72시간 이내에 자동으로 자금을 이체하는 '즉시 수수료 지불 시스템'을 시행하고 있습니다. 이 혁신적인 모델은 많은 대리점 은행으로부터 지원을 받았고 업계 개혁에 있어 획기적인 진전이 될 수도 있습니다.
하지만 아직도 징쥔에게 받은 수수료에 대한 보상을 요구하고 있는 수백 명의 에이전트들에게 현실은 여전히 잔혹합니다. 콰이청의 한 산업 건물 옥상에서 수십 명의 피해자가 "수수료 회수 연합"을 결성하고 미지급 수수료에 대한 영수증으로 벽을 덮었는데, 현재 총액이 2,300만 홍콩 달러에 달합니다. Convener Ajie(가명)는 자신의 속마음을 이렇게 표현했습니다. "우리는 자선을 원하지 않습니다. 우리는 그저 우리가 받을 만한 힘들게 번 돈을 돌려받고 싶을 뿐입니다. 이 산업은 감독뿐만 아니라 가장 기본적인 존중도 필요합니다."
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