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홍콩 부동산 시장 분석: 부동산 가격은 8년 만에 최저치로 떨어졌지만 임대료는 추세에 반해 상승했습니다.
현재 상황 요약
- 주택 가격은 계속 하락하고 있습니다：개인주택 매매가격지수는 3개월 연속 하락세를 보이며, 월별 하락폭이 2월에 0.8%로 확대되었고, 연간 하락폭은 5.8%로 2016년 7월 이후 최저치를 기록했습니다.
- 모든 지역 단위가 떨어졌습니다.：753~1,075제곱피트 규모의 대형 주택 단위가 가장 큰 하락세(-1.2%/월)를 보였고, 430~752제곱피트 규모의 중소형 주택 단위는 1%가 하락했습니다.
- 임대료는 추세에 반하여 상승하고 있습니다：임대료는 전월 대비 0.3% 상승해 3개월 연속 증가세를 기록했습니다. 전년 대비 증가율은 4.9%로 임대시장이 활성화되어 있음을 보여준다.
주요 데이터 해석
| 색인 | 월별 변화 | 연간 변화 | 경향 |
|---|---|---|---|
| 전체 부동산 가격 지수 | -0.8% | -5.8% | 3개월 연속 하락, 8년 만에 최저치 |
| 대형 유닛(753-1075 평방 피트) | -1.2% | – | 가장 큰 감소 |
| 소형~중형 유닛(430~752평방피트) | -1.0% | – | 주요 수요 압력 |
| 임대 지수 | +0.3% | +4.9% | 3개월 연속 상승 |
부동산 가격 하락 이유 분석
- 약한 경제 환경
- 세계적인 이자율 상승 주기(미국 연방준비제도의 이자율 인상 등)로 인해 홍콩의 주택담보대출 금리가 상승했고, 이로 인해 주택 매수 의지가 약해졌습니다.
- 지역 경제 회복이 예상보다 더디고 주민들의 소득 성장도 뒤처져 주택 구매 능력에 영향을 미치고 있습니다.
- 정책 및 공급 요인
- 정부는 토지 공급을 계속 늘리고 있으며, 향후 몇 년 안에 공공주택 완공량이 늘어나 민간 시장 수요가 전환될 것입니다.
- 부동산 시장의 일부 "강력한 조치"(예: 인지세 조정)가 완화되었지만 시장 신뢰는 아직 회복되지 않았습니다.
- 투자자 심리가 낮다
- 주식 시장 변동과 이민의 물결로 인해 고액자산 펀드가 유출되었고, 고가 부동산(대형 아파트 등)에 대한 수요가 급격히 감소했습니다.
- 본토 구매자의 비율은 감소했으며, 이는 현지의 엄격한 지원 수요에 의존하고 있지만, 높은 주택 가격은 구매력에 비해 부족합니다.
임대료 인상의 논리
- 매매시장 임대
- 주택 가격이 하락하는 기간 동안 잠재적 구매자들은 기다려 보는 방식으로 전환하고 단기적으로 임대 수요가 증가합니다.
- 일부 주인은 "임대 목적으로 매도"했고, 공급은 늘어났지만 수요도 동시에 증가해 임대료가 상승했습니다.
- 인구 통계 변화
- 인재 소개 계획(예: "높은 인재 접근")은 이주 노동자들의 주택 수요를 증가시켰으며, 특히 소규모와 중규모 주택에 대한 선호도가 높았습니다.
- 학생들과 젊은 가족들이 주택 소유를 미루고 그동안 임대 주택을 선호하고 있습니다.
- 인플레이션 패스스루 효과
- 관리비와 유지비가 증가하면, 집주인은 임대료를 인상하여 압력을 전가합니다.
시장 영향 및 미래 전망
- 구매자를 위해：주택가격 조정은 '바닥에서 매수'의 기회를 제공할 수 있지만, 우리는 금리 위험과 경제 하방 압력에 대해 경계해야 합니다.
- 소유자를 위해：대형 부동산을 소유한 경우 감가상각 압력이 더 클 수 있지만, 중소형 부동산은 수요가 강하기 때문에 하락 속도가 느릴 것입니다.
- 세입자를 위해：임대료 상승 추세는 지속될 수 있으며, 장기 임대 계약을 체결하는 데 드는 비용을 평가해야 합니다.
단기 예측:
올해 미국이 금리를 인하하기 시작하면 홍콩의 주택담보대출 비용이 완화되고 주택가격 하락폭이 좁아질 수 있지만 회복은 2025년 이후로 기다려야 할 것입니다. 임대료는 인재 정책의 혜택을 받으며 일년 내내 3-5%의 증가를 유지할 수 있습니다.
위험 경고:
지정학적 요인, 예상보다 느린 국내 소비 회복, 저렴한 가격으로 출시된 신규 부동산 등으로 인해 2차 시장에 대한 압박이 커졌습니다.
