목차
제1장: 건물 증서: 부동산 가치의 보이지 않는 수호자
소유권 증서는 홍콩 부동산 시장의 생명선으로, 재산권의 운명을 기록하는 "암호"와 같습니다. 토지등록조례(제128장)에 따르면 이는 소유권의 법적 근거일 뿐만 아니라 부동산 거래를 위한 여권이기도 합니다. 건축 증서의 핵심 기능은 세 가지입니다.
- 재산권에 대한 확실한 증거：판매 계약서, 양도서, 모기지 증서 및 기타 문서를 포함하여 소유권이 명확한지 확인합니다.
- 트레이딩 링：모든 이체, 추가 담보대출 및 담보대출 해제에 대한 전체 추적을 기록합니다.
- 법원 방패: 소유권 분쟁에서 이는 소송에서 승소하기 위한 핵심 증거입니다.
"재산증서는 재산권 사슬의 생명선입니다. 한 고리라도 끊어지면 전체가 무너질 수 있습니다." 최근 몇 년 동안 토지재판소에서 수집한 자료에 따르면 68%의 재산권 분쟁은 재산 증서의 결함으로 인해 발생한 것으로 드러났습니다. 당신이 손에 들고 있는 재산증서가 정말로 당신의 재산을 보호할 수 있을까요?
제2장 무제재산권 시장의 진실: 할인의 이면의 쓰라린 교훈
제목 없는 부동산의 시장 현실은 충격적이다. 2023년 자료에 따르면 이러한 부동산의 거래 가격은 평균 25-40%만큼 할인되어 고품질 주택 단지의 가치까지 떨어뜨렸습니다. 다음의 사례들은 생각을 자극합니다.
- 타이쿠 싱 로터스 맨션 참사: 3개의 침실이 있는 저층 주택은 2023년 4월에 소유주의 실종과 부동산 증서 분실로 인해 1,080만 홍콩달러(평방피트당 11,714 홍콩달러)에 매각되었습니다. 이는 은행의 평가액인 1,660만 홍콩달러보다 351,000 홍콩달러가 낮은 금액으로, 5년 만에 최대 할인 기록을 세웠습니다.
- 삼수이포의 빈민가 건물의 비극: 1968년 양도증서가 없어 2022년에 추산 가격 45%에 주택이 매각되었고, 구매자는 전액을 지불하고 시장에 들어갔습니다.
- 유엔롱 마을 주택 소동: 집주인은 공동주택 증서를 분실했고, 거래는 무산되었으며, 보증금과 변호사 비용으로 80만 달러를 잃었습니다.
더욱 충격적인 것은 평가평가부의 통계에 따르면 2020년부터 2023년까지 무증서 부동산 거래 건수가 1,42%나 급증했다는 사실입니다. 주택 가격이 높은 시대에 증서가 없는 부동산은 기회일까요, 아니면 함정일까요?
제3장 미건축물의 4대 위험에 대한 완전한 분석
위험 1: 모기지 대출을 받는 길의 장애물
증서가 없는 부동산을 구매하는 사람들에게 가장 큰 골칫거리는 자금 조달의 어려움입니다. 은행에서 주택담보대출을 승인할 때는 원래 부동산 증서에 대한 검사를 요구하는데, HSBC나 중국은행과 같은 거대 은행은 매우 무자비합니다. 서류가 누락된 경우 타이틀 보험을 이용해 상황을 해결할 수 있지만, 보험료는 부동산 가격의 0.5-1%만큼 높을 수 있습니다. 더욱 잔인한 점은 대부분의 미등기 부동산은 금융회사에만 대출이 가능하다는 점이며, 대출 조건은 다음과 같습니다.
| 기관 유형 | 최고 점수 | 연이율 범위 | 취급 수수료 |
|---|---|---|---|
| 은행 | 배제 | – | – |
| 금융 허가 | 50% | 8-12% | 2-3% |
| 개인 대출 | 30% | 18-36% | 5%+ |
| 한 개의 단위에 대해 두 배의 이자를 지불할 의향이 있습니까? |
위험 2: 재판매의 무저갱
제목이 없는 부동산의 시장 유동성은 악몽과도 같습니다. 일반적인 부동산을 판매하는 데는 평균 42일이 걸리지만, 증서가 없는 부동산은 189일이 걸립니다. 구매자가 계약서에 서명한 후 부동산 증서가 불완전하다는 것을 발견하면, 구매자는 계약을 해지하고 허위진술 조례에 따라 손해배상을 청구할 수 있으며, 성공률은 최대 73%입니다. 부동산 중개인이 진실을 밝히지 못할 경우, 중개인 면허가 취소될 수 있습니다. 이런 부동산에 도박을 할 용기가 있으신가요?
위험 3: 가치 할인 블랙홀
- 할인 마진 공식:
실제 거래 가격 = 시장 가치 × (1 - 위험 요소)
위험 요인 = (누락된 파일 수/총 파일 수) × 시장 수정 매개변수
- 전문가 평가의 차이점:
- 감정평가사의 평가는 일반적으로 은행 평가보다 보수적입니다.15-20%
- "시간 가치 감가상각"에 특별히 주의하세요: 재판매가 지연되는 1년마다 가치는 5-8%만큼 감가상각됩니다.
위험 4: 재산권 위기의 연쇄 폭탄
제목이 없는 부동산에는 다음과 같은 많은 위험이 있습니다.
- 처리되지 않습니다: 유언을 남기지 않은 사람의 재산 관리 조례에 따릅니다.
- 불리한 점유: 소멸시효조례에서 규정한 12년간의 계속점유 의무를 준수해야 합니다.
- 회사 청산: 자산 회수 기간은 최대 60년까지 가능합니다.
- 법적 소급 기간:
- 소유권 청구에 대한 일반 소멸시효: 12년
- 국유지 청구권 소멸시효: 60년
토지 등록부에 기록이 없으면 증서를 갱신할 수 있는 희망이 없고, 잠재적인 소송은 보이지 않는 폭탄과 같습니다. 저렴한 가격 뒤에는 얼마나 큰 함정이 숨겨져 있을까?
추가 읽기:
