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2024년 8월, 성후이 리테일숍 펀드가 워터 스트리트에 있는 1층 매장을 1,560만 홍콩달러에 매각했다는 소식이 시장을 충격에 빠뜨렸습니다. 이 거래로 인해 해당 펀드는 한 달 반 만에 세 번째 손실을 봤습니다. 이 펀드는 지난달 조던 우송가 126번지의 1층과 2층 매장을 1,868만 홍콩달러에 매각했습니다. 해당 부동산은 2022년 7월에 2,750만 홍콩달러에 매입되어 약 2년 반 동안 보유했으며, 그 결과 882만 홍콩달러 또는 32.07%의 손실이 발생했습니다.
한 달 후, 해당 펀드는 샤우케이완 로드 180번지, ONE EIGHTY 1층에 있는 2번 매장을 약 2,010만 홍콩달러에 매각했습니다. 매장 면적은 약 1,433제곱피트이고, 제곱피트당 가격은 약 HK$14,000입니다. 해당 펀드는 2년도 채 되지 않아 매물을 보유하고 약 490만 홍콩달러 또는 19.6%의 손실을 입고 시장에서 철수했습니다.
사이잉푼 매장의 원 주인이 34년 동안 17배의 이익을 냈다는 '신화'는 전문 펀드의 손에 들어간 '워털루 사건'으로 밝혀졌습니다. '쇼핑왕' 리근싱조차 잇따라 손실을 막아야 할 때, 어떤 구조적 위기가 감춰져 있을까? (데이터 비교는 표 1 참조)
표 1: 성휘펀드 3건 손실 주요 데이터
| 부동산 위치 | 구매 시간 | 구매 가격(백만) | 판매 가격(백만) | 보유 기간 | 이클립스 범위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사이잉푼 | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3년 | 36.33% |
| 요르단 | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2.5년 | 32.07% |
| 샤우 케이 완 | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1.5년 | 19.6% |
병변의 해부학적 침식: 시장을 질식시키는 세 가지 치명적인 부상
1. 전염병 이후 소비 패턴 불연속성: "e-커머스 + 북행" 이중 흡혈
이 경우에는워터 스트리트이 매장의 임대수익률은 5.4%이지만 치명적인 결함을 숨길 수는 없습니다. 월세가 7만 위안인 식당 임차인들은 '주말 텅 빈 도시'의 영향에 직면하고 있습니다. 미들랜드 산업 및 상업 부동산의 데이터에 따르면, 2024년 2분기에 홍콩섬의 노점 공실률이 12.8%에 달해 전염병 이전 기간 대비 3배 증가했습니다.
더욱 심각한 위기는 소비 구조의 변화에 있습니다.
- 심천-광동 소비권 형성: 홍콩 인구통계국의 자료에 따르면, 2024년 상반기에 홍콩 주민들은 소비를 위해 북쪽으로 4,200만 번 이동했는데, 이는 매달 700만 명이 '발로 투표'하는 것과 같습니다.
- 전자상거래는 물리적 환경을 침식한다: 소비자원 조사 결과, 62%에서 시민들이 생필품 온라인 쇼핑 빈도가 증가하면서 거리 상점에서의 전통적인 '충동적 소비'의 이점이 무너졌다고 합니다.
2. 이자율 가위: 4.75% 자금 조달 비용 대비 5.4% 임대 수익률
워터 스트리트 매장을 예로 들면, 현재 대출 금리가 H+1.3%(실제로는 약 4.75%)일 때, 수수료와 관리 수수료를 공제한 후 펀드의 순수익률은 4%보다 적을 수 있으며, 임차인 변동이 있을 경우 펀드는 손실을 볼 수 있습니다. 더욱 치명적인 점은 매장 가치 평가가 이자율과 반비례한다는 것입니다. 이자율이 1% 증가할 때마다 매장 가격이 이론적으로 8-10% 감소합니다(JLL 모델).
3. '상점 담보화'의 함정: 유동성 블랙홀이 가치를 삼켜버린다
펀드 운영 모델에는 본질적인 결함이 있습니다.
- 고레버리지 단기 사이클: 대부분의 매장은 일반적인 매장의 회수기간(보통 8~10년)과 맞지 않게 3~5년의 폐점기간을 채택하고 있습니다.
- 평가 버블 여파: 2022년 매입 가격은 대부분 임대 시장의 구조적 하락을 무시한 채 전염병 이전 임대료를 기준으로 합니다.
- 소매화의 딜레마：펀드의 분할매각은 소유권의 분산을 초래하여 부동산 구조조정의 유연성을 약화시킨다.
전문가들의 진단: 시장이 바닥을 칠 시점은 언제일까?
현재 핵심 지역의 상점 임대료는 2008년 수준으로 떨어졌지만, 금리가 정상화되려면 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 2025년 하반기에는 회복될 것으로 예상합니다. 그러나 상점이 '탈투자 상품화' 과정을 거치고 있으며, 앞으로는 실용적인 성격으로 돌아갈 것이라는 대안적인 의견도 있습니다.
추신: 데이터를 넘어선 냉정한 생각
130만 명이 2,450만 명이 되고, 다시 1,560만 명으로 줄어드는 숫자 게임이 끝나면, 실제로 검토해야 할 것은 특정 펀드의 손익이 아니라 상업용 부동산 평가 시스템 전체의 재구축일 수도 있습니다. 물리적 세계와 가상 세계 사이의 갈등 속에서, 도시의 기억을 담고 있는 거리 상점들을 재정적 도구로 보아야 할 것인가, 아니면 문화적 매개체로 보아야 할 것인가? 이 일식 폭풍은 결국 사람들에게 선택의 기로에 서게 할 것이다.
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