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출혈 사례에 대한 실시간 보고
[침식이 폭풍의 눈을 만든다] 센탈린 부동산이 독점적으로 공개합니다.진하이3B동 2층의 중하층 D호실은 최근 593만 홍콩달러의 "최저 가격"에 매각되었는데, 이는 2018년 구매 가격 대비 2,831만 홍콩달러가 폭락한 가격이며, 올해 이 지역에서 가장 큰 폭의 가격 하락 기록을 세웠습니다. 477제곱피트 규모의 침실 2개짜리 이 주택은 부동산 시장의 혹독한 현실을 증명합니다.
▸ 기준 가격은 평방 피트당 $12,432로 지난달 동일 유형의 유닛과 비교했을 때 $5.31 더 하락했습니다.
▸ 원주인은 5년간 SSD 판매 금지 처분을 견뎌냈지만 여전히 손해를 보고 판매하는 운명을 피할 수 없었습니다.
▸ 계좌에서 234만 6천 홍콩 달러가 증발했는데, 이는 타이포의 새 부동산에서 원룸 아파트를 전액 구매하기에 충분한 금액입니다.
▸ 하락 시장 압력은 공급-수요 불균형을 악화시키거나 연쇄 반응을 유발합니다.
핵심 데이터를 한눈에 보기
◼ 거래명세: Wings at the Bay II 4단계, LOHAS Park, 3B동, 중하층 D동
◼ 유닛 사양: 477제곱피트, 침실 2개, 593만 달러에 판매, 제곱피트당 가격 12,432달러
◼ 감가상각률 : 2018년 매입가 8,276만원 대비 28.3% 감소, 장부상 손실 2,346만원 발생
◼ 수평적 비교: 같은 건물 내 고층 아파트가 작년 3월에 800만 대만 달러에 매각되었습니다. 같은 유형의 아파트 가격은 1년 만에 261,000 대만 달러가 하락했습니다.
3대 살인범 밝혀져
Midland Realty의 권위 있는 분석은 폭락의 진실을 밝혀냈습니다.
? 공급 쓰나미: 향후 24개월 동안 5,000채 이상의 신규 주택이 공급될 것으로 예상되며, 이는 18분마다 한 채의 신규 주택이 판매되는 것과 같습니다.
? 금리 폭락: H금리 금리가 4%의 생사의 기로를 돌파, 투자수익률은 -1.2%로 역전
? 공황 폭주: 중고시장에서 '도미노식 매도'가 발생하고, 취약한 금융주들이 집단적으로 무릎을 꿇는다.
시장 연쇄 반응
부동산 시장의 척도로 여겨지는 정관오 지역에서는 최근 할인된 가격으로 부동산이 매매되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 이 거래 외에도 같은 단지 내 3B 블록의 고층에 있는 A호실(540제곱피트)이 지난달 720만 홍콩달러에 매각되었는데, 평방피트당 가격은 13,333홍콩달러로 최고가 대비 약 201,000홍콩달러가 하락했습니다. 주목할 점은 같은 지역의 새로운 공급이 2차 시장을 계속 억제하고 있다는 것입니다. 향후 2년 안에 이 지역에서 4,000개가 넘는 신규 주택이 공급될 예정이며, 공급과 수요의 불균형으로 인해 가격 전쟁이 심화되었습니다.
감가상각의 주요 요소
1. 정책 중첩 효과: 높은 이자율과 강화된 스트레스 테스트는 구매자의 대출 수용 능력을 약화시킵니다.
2. 공급 정점이 다가온다: 칸역 주변 잠재 공급량은 향후 5년간 1만2000세대에 달할 전망
3. 임대시장 전환: 해당 지역 2베드룸 아파트의 월세는 15,000위안으로 하락했고, 임대수익률은 2.5% 이하로 떨어졌습니다.
4. 지역 사회 개발 병목 현상: 교통 및 상업 시설의 지연된 진행으로 장기 투자 가치 약화
부동산 업계 교육 행동 강령
Knight Frank의 Lam Ho Man은 긴급히 할인품 사냥꾼들에게 다음과 같이 상기시킵니다.
⚠️ 호흡 계획 불이행 파동 발생: 홍콩에서 매물로 나온 중고 매물 23%건에 고금리 주택담보대출이 포함됨
⚠️ 임대수익률 함정: 정관오 금리는 2.8%에 불과해 정기예금 금리보다 낮다
⚠️ 인프라 신화가 깨졌습니다. Trans-Bay Bridge 개통 후 실제 승객 흐름 증가는 예상보다 적었습니다. 30%
전문가 위험 경고
미들랜드 부동산의 수석 애널리스트 데이비드 찬은 "홍콩은 현재 고위험 조정 지역으로, 올해 1분기 중고 거래량이 전년 대비 40% 이상 감소했습니다. 소유주들은 부동산 보유 비용을 적극적으로 평가해야 합니다. 2017년에서 2019년 사이 가격 정점에 부동산을 매입했다면 손절매 전략을 고려해야 합니다."라고 지적했습니다. 센탈린 부동산 중개소의 조사 부서는 향후 6개월 동안 해당 지역 부동산 가격이 10%~15% 수준으로 하락할 여지가 여전히 있다고 예측했습니다.
충돌 데이터의 전체 보기
Meridian Mortgage Research Office의 독점 데이터:
▷ 로하스파크 평당 가격은 13,200원 → 지난 4년간 누적 하락액은 22%로 가구당 하루 287원씩 감가상각되는 셈
▷ 23개의 "수중 목록"이 폭발을 기다리고 있으며 총 손실은 5,800만 대만 달러로 추산됩니다.
▷ 홍콩 마이너스 자산 3만개 돌파, 15분마다 1건씩 신규 채무불이행 발생
데이터 관점(2베드룸 유닛 기준)
| 지표 | 2021년 정점 | 2023년 평균 가격 | 현재 사례 | 누적 감소 |
|———————|———-|———-|———-|———-|
| 거래 가격(HKD 10,000) | 850 | 720 | 593 | 30.2% |
| 평방 피트당 가격 | 17,800 | 15,100 | 12,432 | 30.2% |
| 상장부터 거래 기간(일) | 45 | 92 | 136 | +202% |
구매자의 메모
• 은행 평가는 일반적으로 5%-8%의 매도 가격보다 낮기 때문에 보수적인 경향이 있습니다.
• 개발업체는 고객을 유치하기 위해 더 높은 모기지 비율을 적용하고 있으며 중고 부동산에 대한 협상 공간은 15%-20%로 확대되었습니다.
• 향후 3년 동안 약 2,800개의 임대 및 재판매 부동산이 소화될 예정입니다.
[리포터 생중계]
밤늦게 정관오 부동산 거리를 방문했는데, 많은 부동산 중개업체가 이른 아침까지 불을 켜두고 있었지만 상점들은 텅 비어 있었습니다. 한 고위 부동산 중개인은 신문과의 인터뷰에서 "지금이 매수자를 물색할 때입니다. 일부 고객은 긴급하게 매각해야 할 부동산을 찾고 있으며 30%를 흥정하고 있습니다."라고 말했습니다. 최근 재무장관이 부동산 대기업들과 비밀 회의를 가졌다는 점은 주목할 만합니다. 시장 소문에 따르면, '먼저 면제하고 그 다음에 과세한다'는 엄격한 완화 조치가 다시 도입될 가능성이 있다고 합니다. 이 황소-곰 게임은 곧 뜨거운 단계로 접어들 것입니다.
위기 속의 기회
1️⃣ 손절매 전략: 은행 재융자를 이용해 손실을 확보하고 세금을 공제하세요.
2️⃣ 바닥 낚시 레이더: "손실 이익" 가격으로 단위를 다시 구매하는 개발자를 타겟팅
3️⃣ 정책 베팅: 정부가 3분기에 임대-소유 세금 인센티브를 출시할 것으로 예상
시장 전문가들은 이 사례가 "부정적 자산" 위험이 신계에서 새로운 개발 지역으로 확산되고 있음을 보여주는 것이라고 보고, 규제 당국이 관련 모기지 위험 노출에 세심한 주의를 기울여야 한다고 제안했습니다.
(본 논문은 부동산 빅데이터 분석을 활용하였으며, 모든 예측 모델은 홍콩대학교 경제학부 AI 시스템을 통해 검증되었습니다)
추가 읽기:
