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死亡螺旋再現（對比分析）
短短三日內，滙景花園驚現第二宗「三字頭」巨額蝕讓！最新成交的3座低層G室三房戶，以呎價11,111元寫下屋苑近十年新低，較2019年購入價慘蝕31.2%，虧損幅度較同屋苑極高層單位再惡化1.5個百分點。
滙景花園貶值加速曲線
2019年買入單位｜2024年虧損率
► 極高層｜29.7%
► 中層｜30.5%（上月紀錄）
► 低層｜31.2%⏫
「樓層溢價體系正在崩塌。」，傳統20%的層差加權已縮水至不足8%，低層戶成資金逃亡重災區。
割價潮背後三大殺機（附關鍵數據）
- 新界東北吸血效應
中原地產比較發現，滙景現價已與粉嶺中心三房（平均呎價11,023元）出現「跨區價格重疊」，港九買家轉投新界比例按月激增47% - 按揭負利差陷阱
以該單位為例：
▸ 2019年月供：28,450元（H+1.3%）
▸ 2024年月供：42,800元（H+1.5%）
即使租金回報率維持2.9%，每月淨流出高達14,350元 - 重建陰影壓頂
市建局最新「油塘灣規劃方案」曝光，區內潛在供應達6,300伙，直接衝擊樓齡32年的滙景花園估值體系
止損啟示錄（實戰策略）
【業主逃生指南】
✓ 斷臂時機：若美聯儲9月加息，港樓潛在跌幅將擴大至35%
✓ 債權重組：透過轉按釋放剩餘價值，該單位可套現約120萬流動資金
✓ 逆向營銷：「跨境學童宿舍」，租金可提升15%
【獵食者攻略】
✔ 撈底算式：現價+5年持有成本（約98萬）＜銀行估值85%
✔ 改造紅線：避免選購外牆5米內有港鐵通風設施單位（轉手難度+30%）
✔ 埋伏時機：鎖定「雙困盤」——遺產分配急售+租約到期空置
☆ 專家預警：「這波調整正形成跨維度踩踏，2017-2019年買家已成最危險族群。」！
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