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[정책 기념일 효과는 기대에 못 미쳐] 홍콩 정부는 지난해 2월 28일 부동산 시장에 대한 '강경 조치'를 전면 폐지한다고 발표했다. 추가 인지세, 매수자 인지세, 신규 주택 인지세 등이 그 예이며, 시장 활성화를 위한 조치다. 센탈린 부동산 중개소의 최신 데이터에 따르면, 해당 정책으로 인해 단기적으로 거래량이 회복되었지만 주택 가격 하락 추세를 역전시키는 데는 실패했습니다. 2025년 1월 현재, 홍콩의 개인 주거용 부동산의 총 시장 가치는 경기 부양책 철회 전과 비교하여 4,800억 홍콩 달러가 더 하락했으며, 이는 각 소유자의 평균 순자산이 47만 홍콩 달러 감소한 것과 같습니다. 2021년의 높은 주택 가격과 비교했을 때 누적 증발량은 283만 홍콩 달러에 달합니다.
거래량 반등은 단기적이었고, 거래량 증가와 가격 하락이 주요 주제가 되었습니다.
센탈린프라퍼티 아시아태평양 부회장 천용제는 매운 음식 철수 이후 시장이 "V자형 변동"을 겪었다고 지적했다.
– 2023년 1분기 월평균 거래량은 2,873건이었으며, 2분기에는 89%가 급증해 5,387건에 달했습니다.
– 3분기 인기 급락, 월평균 3,017건으로 감소
– 10월 정책 연설에서는 모기지 완화와 투자 이민 최적화가 추가되었고, 4분기에는 사례 수가 4,554건으로 증가했습니다.
1년 동안 개인 주택 거래 총 건수는 45,773건으로 전년 대비 32.71% 증가했지만, 가격은 계속 바닥을 쳤습니다. 신규 부동산 시장은 2024년에 15,000건의 거래(연간 +55%)를 기록했고, 개발사들은 1,952억 홍콩 달러(연간 +80%)를 현금화했지만, 이는 "가격 대 거래량" 전략을 통해 달성되었고, 이로 인해 2차 시장이 더욱 위축되었습니다.
구조적 딜레마: 유통율 역대 최저, 중고시장 빙하기
데이터는 더 심각한 위기를 보여줍니다.
- 중고자산회전율은 3년 연속 2% 이하를 기록하고 있으며, 2023년에는 1.8%에 그쳐 2003년 SARS 시기(2.1%)보다 낮고, 1997년 최고치인 8%보다 훨씬 낮을 것으로 전망
– 재고로 22,000개 이상의 일차 매물이 있으며, 개발업체는 "클리어런스 주기"에 돌입하고 있습니다. 가격 전쟁으로 인해 비관적인 시장 기대가 더욱 심화되었습니다.
– 높은 이자율과 경제적 자신감 부족으로 인해 구매자들 사이에 기다리고 보는 태도가 강해졌습니다.
정책의 갈림길: 업계, 추가 경기 부양책 요구
천융제(陈永杰)는 현재의 정책적 힘은 주택 가격 안정을 뒷받침하기에 충분하지 않다고 단도직입적으로 언급하며, "시장은 호황이지만 가격은 호황이 아니다"라고 강조하면서 시장에 여전히 활력을 불어넣어야 한다는 점을 반영했다. 2월 26일에 발표될 새로운 예산에 따라, 업계는 정부가 다음을 포함한 경제 활성화를 위한 여러 가지 조치를 결합해 시행하기를 기대하고 있습니다.
1. 모기지 비율과 스트레스 테스트를 더욱 완화합니다.
2. 투자 이민 프로그램의 매력 확대
3. 신규 주택 구매자와 주택 변경자에게 세금 인센티브 제공
4. 주택수요를 견인하기 위해 외국인 인재 흡수 가속화
미래 전망: 주택 가격 바닥을 찍는 열쇠는 신뢰 회복에 있다
보고서는 정책적 돌파구가 없다면 부동산 시장이 "저조한 거래와 저평가"의 악순환에 빠질 수 있다고 경고했습니다. 하지만 연방준비제도의 금리 인상 주기가 마무리되고, 홍콩이 경제 전망에 대한 확신을 효과적으로 높이고 개발업체와 협력하여 점차적으로 재고를 소화할 수 있다면, 2024년 하반기에 주택 가격 하락이 멈췄다는 조짐이 나올 수도 있습니다. 하락 추세를 반전시킬 수 있는 기회를 잡을 수 있을지 여부는 정부와 시장의 협력 및 대응 능력에 대한 시험이 될 것입니다.
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