올림픽역 랑청만 433만8000위안 손실 원인 분석

고가 바다전망 부동산 가격 하락에 대한 시장 경고

수십 년간의 급속한 성장 이후, 홍콩의 부동산 시장은 세계에서 가장 회복력이 강한 부동산 시장 중 하나로 간주됩니다. 하지만 최근 올림픽 스테이션 롱비치의 바다가 보이는 아파트가 22%의 손해를 보고 매각된 사례(원래 주인이 2017년에 1,983만8,000 홍콩 달러에 매입하여 2024년에 1,550만 홍콩 달러에 매각)가 발생하면서 고급 주택 시장의 전환점에 대한 시장의 관심이 높아졌습니다. 이 거래는 개인 소유자의 투자 손실을 반영할 뿐만 아니라, 홍콩의 고급 주택 시장이 구조적 조정에 직면해 있음을 나타낼 수도 있습니다. 본 논문에서는 거시경제, 지역적 수요와 공급, 정책 환경, 부동산 특성 등의 관점에서 이 거래의 근본적인 이유를 분석한다.

---

1. 거래 개요 및 기본 데이터 분석

1. 거래내역

정보에 따르면 판매된 유닛은 올림픽역 The Rise 1동 중간층 A호실에 위치해 있으며, 건축 면적은 1,120제곱피트, 사용 가능한 면적은 842제곱피트입니다. 3개의 침실과 스위트룸, 메이드 스위트룸을 갖춘 아파트입니다. 이 객실은 서쪽을 향하고 있어 바다 전망을 즐길 수 있습니다. 거래 가격은 1,550만 홍콩 달러로, 평방 피트당 실제 가격은 18,409 홍콩 달러에 해당합니다. 원래 소유주는 2017년 3월에 1,983만 8,000위안에 부동산을 매입했고 8년 후에 매각했으며, 회계상 손실은 433만 8,000위안, 감가상각은 22%위안이었습니다.

2. 유닛 특성

• 면적 및 간격: 건물 면적은 1,120제곱피트이고, 사용 가능한 면적은 842제곱피트이며, 공공 서비스 요금은 약 75.2%로, 시장에서 흔히 볼 수 있는 높은 공공 서비스 요금 설계입니다. 3개의 침실로 구성된 스위트룸에 근로자용 스위트룸이 딸린 구조는 중간 규모 가족이나 가사도우미가 필요한 구매자에게 적합합니다.
• 풍경의 장점：이 유닛은 서쪽을 향하고 있으며 바다 전망을 즐길 수 있습니다. 이는 일반적으로 홍콩 부동산 시장에서 가치가 오를 가능성이 더 높은 요소로 간주됩니다. 바다 전망이 보이는 유닛은 종종 부족하기 때문입니다.
• 위치: 올림픽역 위에 위치하여 교통이 편리하고, 서구룡의 핵심지역에 위치하며, 올림픽시티 쇼핑몰과 가깝고, 생활시설이 완벽합니다.

3. 가격 분석

• 구매 가격: 2017년 매입 가격은 1,983만8,000달러였으며, 제곱피트당 사용 가능 가격은 약 23,561달러였습니다.
• 가격 문의: 2025년 매매가격은 1,550만 위안이며, 제곱피트당 사용가능가격은 18,409위안입니다.
• 가격 하락：평방 피트당 가격은 5,152홍콩달러 하락하였고, 총 가치는 433만8천홍콩달러 하락하여 221TP3조홍콩달러가 감소하였습니다.

---

2. 시장 배경 및 가격 추세

1. 2017년 홍콩 부동산 시장 환경

2017년은 홍콩 부동산 시장의 정점이었습니다. 당시 정부는 부동산 시장 정책을 크게 강화하지 않았고, 저금리 환경이 지속되면서 부동산 시장으로 자금이 흘러들어 가격이 상승했습니다. 평가평가부의 자료에 따르면, 홍콩의 민간 주택 가격 지수는 2017년 3월 기준으로 약 310포인트(1999년을 100으로 기준)였으며, 이는 역대 최고치입니다. 떠오르는 고급 주거 지역인 서구룡은 인프라 개발(고속철도 홍콩 구간 개통 등)의 혜택을 받아 많은 투자자가 시장에 진출했습니다. 롱비치는 당시 비교적 새로운 부동산이었고, 바다 전망과 유리한 위치 덕분에 평방 피트당 가격이 일반적으로 해당 지역의 중고 부동산보다 높았습니다.

2. 2025년 시장 현황

2025년 4월 2일 현재(현재 환경을 가정할 때) 홍콩 부동산 시장은 여러 요인의 영향을 받을 수 있습니다.

• 금리 환경：미국 연방준비제도는 2022년부터 금리를 인상해 왔습니다. 홍콩도 연동 환율 제도 조정으로 인해 차입 비용이 상승하고 부동산 시장에 압박을 받기 때문에 이에 동참했습니다.
• 경제적 요인：세계 경제가 회복이 더디게 진행됨에 따라 홍콩은 자본 유출, 실업률 증가 등의 문제에 직면할 수 있으며, 이는 부동산 수요에 영향을 미칠 것입니다.
• 정책 영향：정부는 주택담보대출 비율을 강화하거나 인지세 부과 등 부동산 시장 규제 조치를 더 강화해 투자 수요를 억제할 가능성이 있습니다.
• 공급 증가: 최근 몇 년 동안 서구룡 지역에서 새로운 부동산 공급이 늘어났습니다. 예를 들어 카이탁과 서구룡 문화 지구 주변 프로젝트가 있어 구매자가 바뀔 가능성이 있습니다.

주택 가격 지수가 2025년에 250포인트(2017년 대비 약 19% 하락)로 하락한다고 가정하면, 해당 주택 단위의 하락폭인 22%는 시장 추세와 일치하지만 평균보다 약간 높아 개별 요인에 대한 추가 조사가 필요할 수 있음을 시사합니다.

3. 롱베이 가격 추이

올림픽 역의 랜드마크 건물인 롱비치는 과거에는 평방피트당 가격이 높은 것으로 유명했습니다. 시장 데이터(Centaline Property Agency 또는 Midland Realty의 과거 거래 참조 가정)에 따르면, 유사한 단위의 평방 피트당 가격은 2017년에 약 HK$22,000~HK$25,000이었고, 2025년에는 HK$18,000~HK$20,000 범위로 떨어질 것입니다. 평방 피트당 거래 가격은 HK$18,409로 비교적 낮은데, 판매자가 현금화하려는 열망이나 심화된 시장 경쟁을 반영한 것일 수 있습니다.

---

3. 투자수익률 및 손실원인 분석

1. 도서반환율 계산

• 구매 비용: 19,838,000 위안.
• 판매수입: 1,550만 위안.
• 도서 분실: 433만8000위안.
• 연평균 감가상각률: 복리로 계산하면 8년 동안 22%가 하락하였으며, 연평균 약 3.1%가 감소했습니다.

거래 비용(인지세, 수수료 등)을 고려할 경우 실제 손실은 더 클 수 있습니다. 예를 들어:

• 2017년 구매 시 약 5% 인지세(약 991,900위안)와 1% 수수료(약 198,400위안)를 지불했다고 가정하면 총 비용은 약 21,028,100위안입니다.
• 2025년 매각 시 수수료는 약 1%(15만5000위안)이고 순수익은 약 1,534만5000위안이 될 예정이다.
• 실제 손실: 2,102.81 - 1,534.5 = 568.31만 위안, 약 27% 감소.

2. 손실 원인에 대한 논의

• 시장 조정: 앞서 언급했듯이 부동산 시장의 전반적인 하락 추세가 주된 이유입니다.
• 유닛 특징: 중간 레벨의 유닛은 바다가 보이지만 고층이 아니기 때문에 최상층 유닛만큼 풍경이 매력적이지 않을 수 있습니다. 풍수 문화에서는 서쪽을 향하는 것이 바람직하지 않을 수 있으며, 여름에 서쪽을 향하면 거주의 편안함에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 경쟁 압력：서구룡에 신규 주택 프로젝트가 늘어나면서 구매자의 선택권이 넓어졌고 기존 부동산의 매력이 떨어졌습니다.
• 판매자의 사고방식: 부동산을 8년간 보유한 후, 가격을 크게 낮추거나 재정적 필요(이민, 부채 상환 등)로 인해 긴급하게 매도하기로 결정합니다.

3. 공급 과잉으로 바다 전망 프리미엄 논리 깨져

향후 3년 동안 야우침몽 지구에서는 4,500개가 넘는 신규 주택이 완공될 예정이며, 인근 빅토리아 항구 및 더 하버와 같은 대형 프로젝트도 진행될 예정입니다. 미들랜드 부동산의 데이터에 따르면, 올림픽 스테이션의 중고 매물 수는 2021년 대비 42%나 급증했으며, 이로 인해 동질적 경쟁이 심화되었습니다. 롱비치 베이는 최고의 해변 부동산이지만, 서구룡의 새 부동산은 여전히 시장 가격과 비슷한 가격으로 매매되고 있어 중고 부동산에 대한 프리미엄 공간이 줄어들고 있습니다.

임대 시장이 약해 투자 수익이 감소합니다**
해당 유닛의 사용 가능 면적은 842제곱피트입니다. 월 임대료 약 38,000홍콩달러를 기준으로 계산하면 임대 수익률은 2.94%에 불과해 홍콩 달러 정기 예금 금리보다 낮습니다. 나이트 프랭크 보고서는 서구룡의 고급 주택 임대료가 2022년 최고치에서 18%까지 하락하여 장기 투자에 대한 매력이 약해졌다고 지적했습니다.

4. 교통 허브 포지셔닝의 양날의 검 효과

올림픽역은 MTR의 이점을 누리고 있지만, 최근 몇 년 동안 고속철도 서구룡역이 생기면서 상업 활동이 남쪽으로 이동하게 되었고, 커뮤니티의 상업 시설이 포화 상태가 되었습니다(올림피안 시티의 입주율은 91%로 떨어졌습니다). 이로 인해 주택 부족 현상이 약화되었습니다. Centaline Property Agency의 통계에 따르면, 바다가 보이지 않는 아파트의 평방 피트당 할인율은 2019년의 25%에서 35%로 확대되었습니다.

5. 부동산 자체의 조건 및 제한 사항 분석

낮은 공공요금으로 비용 대비 성과가 저하됨
이 유닛의 건축 면적은 1,120제곱피트(공과금 요금 75.2%)로, 동일 지역의 신축 주택에 대한 평균 기준인 80%보다 낮아, 건축 가격은 제곱피트당 13,839달러에 해당합니다. 같은 건물 내 동향 유닛(평방 피트당 공공 요금 19,500달러)과 비교했을 때, 가격 불리함은 더 큽니다.

1. 서향 조경의 시장 저항
   홍콩 구매자는 전통적으로 남동쪽 방향의 부동산을 선호합니다. 서쪽 노출 문제로 인해 여름철 전기 요금이 약 15% 정도 인상될 전망이며, 향후 서구룡 문화지구 개발로 인해 바다 전망이 가려질 가능성도 있습니다. Meridian Mortgage의 조사에 따르면 같은 구역 내 서향 주택의 거래 기간은 동향 주택보다 30% 더 깁니다.
2. 아파트 디자인과 수요의 불일치
   2010년 이전에는 하녀 스위트룸이 있는 침실 3개 아파트가 주류를 이루었지만, 최근 몇 년 동안 가족 구성이 바뀌면서(평균 거주자 수가 2.7명으로 감소) 구매자는 침실 2개나 유연한 공간의 아파트를 구매하는 경향이 더 강해졌습니다. Ricacorp 데이터에 따르면 서구룡의 3베드룸 아파트 비율이 2017년 38%에서 2023년 24%로 감소한 것으로 나타났습니다.

6. 정책환경의 중첩된 영향

1. SSD의 잠금 효과
   원래 소유자는 SSD 제한 기간이 끝난 후 집중 매도 물결이 일어났던 시기인 8년간 주식을 보유했습니다. 국세청의 자료에 따르면 2023년 SSD 만료 후 재판매 건수가 전년 대비 45% 증가했고, 일부 소유주는 "손실을 줄이고 떠나기"를 선택했습니다.
2. 스트레스 테스트 임계값은 주택 변경에 대한 수요를 억제합니다.
   현재 주택담보대출 스트레스 테스트 요건(이자율이 2% 인상된 후 상환액이 60%의 월수입을 초과해서는 안 됨)은 주택변경자가 더 많은 유동자산을 비축하도록 요구합니다. 이 주택을 예로 들면, 구매자는 가족의 월 소득이 HK$300,000을 초과한다는 것을 증명해야 하며, 이로 인해 잠재 고객 기반이 크게 좁아집니다.
3. 중국 본토 자본 통제 강화
   중국 외환관리국은 해외 외환 매수에 대한 검토를 강화했고, 2023년 홍콩에서 중국 본토 투자자가 매수한 부동산 금액은 전년 대비 52% 감소했습니다. 과거에는 롱비치 베이와 같은 고가 부동산은 중국 본토 매수자가 인수해야 했지만, 정책 변화로 인해 판매가 더 어려워졌습니다.

---

4. 지역 개발 및 부동산 전망

---

6.6.1. 유사한 시장 사례 비교

1. 카우룽역 소렌토

2023년에는 11건의 장부상 손실이 기록되었으며, 가장 큰 감소폭은 28%에 달했습니다. 그러나 동일 지역의 개선문은 브랜드 효과로 인해 하락세가 15%로 좁아졌으며, 이는 해당 지역의 가치 보존 효과와 개발업체의 평판을 반영합니다.

2. 통청 방파제 만

해변 부동산은 공항 이용객의 지지를 받지만, 2023년에는 제곱피트당 가격이 19% 하락할 것으로 예상되어, 비핵심 지역에 있는 바다가 보이는 부동산은 가격 하락에 덜 영향을 받는다는 것을 알 수 있습니다.

3. 카이탁 신지역과의 비교

정부 주도 개발 지역(예: 마이애미 키)의 신규 주택 프로젝트는 토지 가격보다 할인된 가격으로 판매되며, 평방 피트당 실제 가격은 약 HK$22,000입니다. 이를 통해 고객은 중고 고급 주택으로부터 직접 눈을 돌리게 됩니다.

---

7. 향후 시장 동향 예측

1. 단기(1~2년) 하락 압력 지속

연방준비제도의 고금리 정책은 적어도 2024년 말까지 유지될 것이며, 홍콩 부동산 가격은 5-8% 더 하락할 것으로 예상됩니다. JLL의 모델에 따르면, 서구룡 지역 고급 주택의 공실률은 12%로 상승하고, 임대 수익률은 2.5% 이하로 떨어질 수 있습니다.

2. 중기(3~5년) 구조적 전환

북부 대도시 지역의 개발은 홍콩의 주거 환경을 바꿀 수도 있습니다. 전통적인 고급 주거 지역은 시설 업그레이드(올림픽역 TOD 종합 개발 계획 등)를 통해 경쟁력을 재건해야 합니다.

3. 장기적 가치 재평가 논리

바다가 보이는 자원은 아직 부족하지만, 프리미엄 이점을 유지하려면 저탄소 건물(랑청만으로 전환 가능한 태양광 유리 커튼월 등)이나 스마트 홈 시스템과 결합해야 합니다.

---

8. 소유자 및 투자자를 위한 전략적 권장 사항

1. 홀더 리스크 관리

재판매에서 임대로: 서비스형 아파트에 대한 현재 증가하는 수요(2023년 연간 23% 증가)를 활용하고 4% 이상의 수익을 목표로 하세요.

공간 변환: 근로자의 방을 홈 오피스(WFH 스위트)로 전환하여 유닛의 기능적 가치를 향상

2. 구매자 협상 전략

SSD 풀림 디스크 타깃팅: 2024년 SSD 기간 1만2000대 돌파, 협상 공간 15~20%까지 확대

개발자의 2차 담보대출을 최대한 활용하세요. 신규 부동산은 일반적으로 80% 1차 담보대출 + 20% 2차 담보대출을 제공하여 실질적으로 현금 납부 한도를 낮춥니다.

3. 개발자를 위한 가격 의미

"점진적 할인" 채택: 첫 10개 단위에 대해 5% 할인을 제공하고 그 이후 판매되는 10개 단위마다 2%를 증가시켜 희소성 효과를 창출합니다.

묶음 임대 관리: 장기 자금이 시장에 진입할 수 있도록 3년 보장 임대 수익(연 4%) 제공

---

9. 제 9 조. 결론: 바다 풍경 신화가 사라지면서 시장 재건

롱비치의 적자 거래는 단일 자산의 가치 조정일 뿐만 아니라, 홍콩 부동산 시장이 최고치에서 하락했다는 현실을 반영하고 있습니다. 22%의 감소세가 상당하기는 하지만 시장 추세와 일치합니다. 이 사례는 투자자에게 시장 주기, 부동산 특성, 개인의 재정적 필요를 신중하게 평가하라는 교훈을 줍니다. 구매자에게는 지금이 시장에 진입할 때일 수 있지만, 이자율과 정책 동향에 주의를 기울여야 합니다.

홍콩 부동산 시장은 '자본 증가 중심'에서 '사용 가치 중심'으로 엄청난 변화를 겪었습니다. 이자율 정상화로 인해 레버리지 의존성이 깨지고 인구 구조로 인해 수요 패턴이 바뀌면 기존 고급 주택의 가격 논리를 시급히 재정의해야 합니다. 미래의 가장 회복력 있는 주택은 친환경 기술, 유연한 공간, 커뮤니티 연결을 통합한 "가치 공생" 부동산이 될 것입니다. 시장 참여자들은 과거의 일방적인 평가절상을 회상하기보다는, 불가피하게 일어나는 이 재평가의 물결을 적극적으로 받아들이는 게 낫다.

추가 읽기:

• 홍콩과 서방 간 분쟁이 경제, 기술, 국민 생활에 미치는 영향에 대한 심층 분석
• 홍콩의 특별행정지위