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홍콩 부동산 시장에서오래된 건물(일반적으로 30년 이상 된 부동산을 말함)연립 주택(엘리베이터가 없는 전쟁 전이나 전쟁 후의 저층 건물)은 비교적 가격이 저렴하기 때문에 예산이 부족한 많은 구매자나 투자자를 끌어들입니다. 하지만 이런 유형의 부동산에 대한 모기지 대출 신청은 신축 건물에 비해 훨씬 복잡하며, 은행 승인도 더 엄격합니다.
일반적인 문제로는 평가의 어려움, 구조적 안전성, 법적 문제 등이 있으며, 거부되는 경우는 종종 수입 부족이나 재산 위험과 관련이 있습니다. 이 글에서는 오래된 건물과 공동주택에 대한 주택담보대출의 주요 사항을 심층적으로 분석합니다. 여기에는 주택담보대출 비율, 최대상환기간, 일반적인 문제점과 거절 이유가 포함되며, 이를 통해 함정을 피하고 원활하게 대출을 받는 데 도움을 드립니다.
1. 노후건물 및 연립주택의 정의와 담보대출의 과제
홍콩의 오래된 건물과 공동주택의 주택담보대출 비율은 개인 건물의 주택담보대출 비율과 비슷합니다. 이론적으로, 주택담보대출 보험을 통해서 최대 주택담보대출 비율은 90%에 도달할 수 있습니다. 400만 위안에서 1,000만 위안 사이의 부동산에 적용되며, 자기 거주용이어야 합니다. 1,000만 위안에서 1,500만 위안 사이의 부동산에 대한 최대 담보대출 비율은 80%이고, 최대 대출 금액은 900만 홍콩 달러입니다. 하지만 오래된 건물이나 공동주택의 경우 건물이 오래되어 은행에서 가치 평가를 보수적으로 하는 경우가 많습니다. 특히 부동산에 구조적 문제가 있거나 불법 건축물이 있는 경우 실제 담보대출 비율은 60~70% 정도로 낮아질 수 있습니다. 처음 집을 구매하는 사람은 더 높은 비율을 누릴 수 있지만, 공동주택의 거래량이 낮고 평가 가치와 매물 가격 사이에 차이가 있을 수 있다는 점을 알아야 합니다. 더 많은 금액을 선불금으로 따로 마련해 두는 것이 좋습니다.
1. '구형건물'과 '연립주택'은 무엇인가요?
- 오래된 건물: 일반적으로 30년 이상 된 주거용 또는 상업용과 주거용이 혼합된 건물을 말하며, 그 중 일부는 현대적인 관리나 시설이 부족할 수 있습니다.
- 연립 주택: 주로 1950~1970년대에 지어진 4~8층 건물을 말하며, 엘리베이터가 없고 계단이 좁습니다. 이들은 샴슈이포, 몽콕 같은 구시가지에서 흔히 볼 수 있다. 일부 공동주택은 역사적 가치가 있는 전쟁 전 건물이지만 구조적으로는 비교적 오래되었습니다.
2. 모기지 신청의 특성
- 오래된 건물: 모기지 금액과 상환기간에 영향을 미칩니다.
- 구조적 위험: 일부 오래된 건물은 잘 유지되지 않아 은행에서 건물 검사를 요구할 수도 있습니다.
- 복합 사용: 상업용과 주거용이 섞인 건물에는 토지 증서 문제가 있을 수 있습니다.
- 평가의 어려움：동일 지역에서 거래가 적고, 은행 평가가 보수적입니다.
2. 담보대출비율: 최대 얼마까지 대출받을 수 있나요?
1. HKMA 가이드라인에 따른 기본 제한 사항
홍콩 금융 관리국에 따르면,부동산 가격이 1,000만 홍콩 달러 미만담보대출금액의 상한은60%(신규 주택 구매자는 주택담보대출 보험 프로그램을 통해 최대 90%까지 대출받을 수 있습니다). 그러나 오래된 건물이나 공동주택은 일반적으로 다음과 같은 제한을 받습니다.
| 건축연령 | 최대 대출가치비율(처음은 아니다) | 주목 |
|---|---|---|
| 30세 미만 | 60% | 일반 거주와 동일 |
| 30~40년 | 50%-60% | 일부 은행에서는 금리를 50%로 낮출 수 있습니다. |
| 40~50년 | 40%-50% | 건물 검사가 필요합니다 |
| 50년 이상 | 승인을 받기 어렵거나 승인율이 매우 낮음 | 대부분 은행은 승인을 거부하고 금융회사에 문의해야 함 |
2. 모기지 보험 프로그램(HKMC)이 적용됩니까?
- 오래된 건물: 건물이 ≤50년 된 경우, 최대 대출 금액이 90%인 모기지 보험 플랜(예: '신규 모기지 보험')을 신청할 수 있습니다(최대 주택 가격은 HK$400만).
- 연립 주택: 건물이 50년 이하인 경우에도 일부 모기지 보험 회사는 보험 가입을 거부하고 각 사례에 대해 승인을 해야 할 수도 있습니다.
3. 비율에 영향을 미치는 주요 요인
- 부동산 상태: 건물 검사 중 구조적 문제가 발견될 경우, 비율이 더욱 낮아질 수 있습니다.
- 타이틀 증서 조건：토지 임대차로 인해 재건축이나 사용이 제한될 경우, 은행에서 대출을 긴축시킬 수 있습니다.
- 대출인 조건: 안정적인 수입과 좋은 신용등급을 가진 사람들은 더 높은 대출금액을 승인받을 가능성이 더 높습니다.
3. 가장 긴 상환기간: 건물의 연식을 뺀 30년?
홍콩에서 주택담보대출의 최대 상환기간은 보통 30년이지만, 구매자의 70세를 초과할 수 없습니다. 오래된 건물이나 공동주택의 경우, 건물 자체의 노후성으로 인해 은행에서 해당 부동산의 남은 수명을 고려할 경우 실제 상환기간이 20~25년으로 단축될 수 있습니다. 특히 부동산이 정기적으로 유지관리되지 않았거나 구조적 문제가 있는 경우 더욱 그렇습니다. 공동주택에는 엘리베이터가 없기 때문에 은행은 장기 상환 기간을 정하는 데 더욱 신중할 수 있습니다. 구매자는 신청하기 전에 은행의 정책을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 은행 계산 공식
일반주거용 건축물의 경우 최장상환기간은 30년이나, 노후 건축물 및 공동주택의 경우 "75년 건물연령 감소"또는"70년 건물연령 감소" (낮은 쪽). 예를 들어:
- 건물연식 40년: 75 – 40 = 35년 → 다만, 최대상환기간은 30년입니다.25년(일부 은행에는 추가 제한이 있습니다).
- 건물연령 50년: 75 – 50 = 25년 → 상환기간이 단축될 수 있습니다.15-20년.
2. 실제 사례 비교
| 은행 | 40년 된 건물 | 50년 된 임대주택 |
|---|---|---|
| 은행 A | 25년 | 15년 |
| 은행 B | 20년 | 신청 거부 |
| 금융 회사 | 30년 | 20년 |
3. 대출인 연령 제한
- 대부분의 은행에서는 다음을 요구합니다.상환기간 + 대출인 연령 ≤ 70-75세". 대출인이 60세라면 가장 긴 상환 기간은 10~15년에 불과하며, 월 상환 압력이 크게 증가할 것입니다.
네,거부 이유 및 해결 방법
1. 오래된 건물 담보대출이 저평가되는 이유는 무엇인가?
최근 같은 지역에서 거래가 거의 이루어지지 않아, 은행들은 보수적인 추정에 의존합니다.
해결책: 추가 선불금을 준비하거나, 리노베이션 계약 증빙을 제공하여 가치를 높이세요.
2. 건물 검사 요구 사항에는 정확히 무엇이 포함됩니까?
은행은 승인된 엔지니어를 위임하여 구조물, 배관 및 전기 시스템을 검사할 수 있습니다.
석면이나 녹슨 철근 등의 문제가 발견되면 담보대출이 승인되기 전에 이를 수리해야 합니다.
3. 공동주택의 주택담보대출 금리가 더 높은가요?
일부 은행은 기존 건물 담보대출에 대한 이자율을 0.1%~0.3%까지 인상하거나 고위험 추가 수수료를 부과했습니다.
금융회사의 이자율은 더 높습니다(연이자율은 대략 4%~8% 정도입니다).
4. 재산 사용을 증명하는 방법은?
해결하다：주거 용도가 허가되었음을 확인하기 위해 점유 허가증을 제공합니다.
상업용과 주거용이 혼합된 임대형 건물의 경우, 사업자 등록증과 임대차 계약서(해당되는 경우)를 제출해야 합니다.
5. 오래된 건물의 화재보험 비용은 더 비싼가요?
재건축 비용이 높기 때문에 보험 회사가 보험료를 인상할 수 있으며, 이에 따라 주택 가격은 연평균 약 0.1%~0.15% 정도 상승합니다.
6. 건물연식(50년 이상), 결과적으로 모기지 대출 금액이 부족해짐
해결하다: 금융회사나 소규모 은행을 이용하거나 공동차용인을 통해 위험을 공유하는 것을 고려하세요.
7. 재산 구조 문제엘리베이터가 없거나 유지관리 명령이 내려진 공동주택은 은행에서 고위험으로 간주합니다.
해결하다: 먼저 수리를 수행하고 만족스러운 보고서를 받거나 소유자와 협상하여 판매 가격을 낮추세요.
8. 소유권 증서의 불분명한 조건
해결하다: 변호사에게 위임하여 소유권 증서를 검토하여 불법적인 변경이나 사용 제한이 없는지 확인하세요.
9. 자영업자 또는대출인의 재정상황이 좋지 않습니다, 스트레스 테스트를 통과하지 못했습니다. 특히 고비율 주택담보대출 신청이 많았습니다.
해결하다: 보증인을 추가하고, 자산 증빙 서류를 더 많이 제공하거나, 대출 금액이 더 낮은 모기지 상품을 선택하세요.
10. 해당 부동산에는 불법 건축 또는 법적 분쟁이 포함되어 있습니다.
해결하다: 법적 책임을 명확히 하고, 단위를 원래 상태로 복구하며, 필요한 경우 거래를 종료합니다.
5. 신청 팁: 모기지 성공률 증가
- 건물 건설 전 검사: 승인된 엔지니어를 고용하여 본인의 비용으로 문제를 검사하고 해결하세요.
- 여러 은행을 비교하세요：소규모 은행은 노후 건물 승인에 더 관대할 수 있습니다.
- 충분한 서류를 준비하세요: 유지 관리 기록, 소유권 증서 사본, 임대 소득 증명서 등을 포함합니다.
- 첫 주택 구매자 자격을 고려하세요: "신규 주택 담보 보험"을 통해 비율을 90%로 높입니다(부동산 가격 ≤ HK$400만).
- 전문가와 상의하세요: 모기지 브로커나 변호사는 복잡한 사건을 해결하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
결론
오래된 건물이나 공동주택의 가격은 매력적이지만, 모기지 신청에는 숨겨진 위험이 따른다. 구매자는 부동산 상태, 자신의 상환 능력을 신중하게 평가하고, 과소평가 또는 수리 비용을 충당할 충분한 자금을 예비해야 합니다. 원활한 담보대출을 보장하고 주문 취소로 인한 손실을 피하기 위해 임시 매매계약에 서명하기 전에 은행의 "사전 승인"을 받는 것이 좋습니다.
